Vācijas nekustamā īpašuma pārskats

Vācija ir trešā lielākā eksportētāja valsts pasaulē, Eirozonas lielākā ekonomika, un šobrīd tajā ir viens no zemākajiem bezdarba līmeņiem pasaulē. Diemžēl, ņemot vērā situāciju starptautiskajā tirdzniecībā un strukturālās izmaiņas ekonomikā, valsts ekonomikas izaugsmes temps ir zemāks par 1%, un nav paredzams, ka turpmākajos gados tas mainīsies. Pēdējos gados bezdarba līmenis ir bijis zems (3,4% 2019. gadā). Ņemot vērā darbaspēka prasmju līmeni un programmas elastīga darba laika atbalstam, apstākļu pasliktināšanās darba tirgū nav gaidāma.

Kaut arī vāja pasaules tirdzniecības sektora izaugsme ir veicinājusi turpmāku rūpnieciskās ražošanas samazināšanos un Vācijas ekonomikas palēnināšanos, ekspansīvā monetārā un fiskālā politika turpinās atbalstīt kopējo izaugsmes līmeni. Tajā pašā laikā pieprasījuma samazinājums no ārvalstīm tiek kompensēts ar vietējo patēriņu. Privāto patēriņu nodrošina mājsaimniecību rīcībā esošo ienākumu pieaugums fiskālās politikas pasākumu un algu pieauguma dēļ. Tāpēc, neskatoties uz ekonomikas lejupslīdi, visu 2019. gadu Vācijas patērētāju uzticība saglabājās augsta. Būvniecības nozare joprojām ir spēcīga, un uzņēmēju interese par šo nozari arvien palielinās. Investīciju palēnināšanās mājokļos 2019. gada otrajā ceturksnī galvenokārt bija īslaicīga, un labvēlīgi laika apstākļi ļāva turpināt celtniecības ziemas mēnešos, kā rezultātā tirgū tiek piedāvāti daudzi jaunie projekti.

Saskaņā ar OECD ekonomisko prognozi no 2019. gada sagaidāms, ka globālais pieprasījums saglabāsies zems arī 2020. gadā, pirms tas pakāpeniski palielināsies 2021. gadā. Bezdarbs tikai nedaudz palielināsies, jo elastīgas, valdības atbalstītas īstermiņa darba programmas turpinās stimulēt darba tirgu. Arī darba devēji negribēs zaudēt kvalificētus darbiniekus, jo pēdējo desmit gadu laikā ir strauji pieaudzis to uzņēmumu skaits, kuri kvalificētu darbinieku trūkumu uzskata par risku uzņēmējdarbības attīstībai. Spēcīgais darba tirgus un pateicīgie fiskālie pasākumi atbalstīs iekšzemes patēriņu, savukārt mājokļu celtniecības sektorā ir gaidāms pieaugums, lai izpildītu nepabeigtos pasūtījumus, jo kapacitātes ierobežojumi būs zemāki. Inflācija saglabāsies zem 2%.

Neskatoties uz rūpnieciskās ražošanas nepastāvību, Vācijas rūpniecības un loģistikas nekustamā īpašuma tirgus 2019. gadā bija stabils. Kopējie ieguldījumu apjomi bija vairāk nekā 6,5 miljardi euro, kas ir salīdzināms ar 2018. gadu. Vācijas rūpniecības un loģistikas tirgu patlaban raksturo piedāvājuma deficīts, un līdz ar to nākotnē apjomi varētu būt vēl lielāki. Vairāk nekā 60% pircēju nav vietējie, kas padara pieprasījumu veselīgu.

Vidējais A klases loģistikas īpašumu bruto ienesīgums ir nedaudz pārsniedzis 4%. Sakarā ar augsto pieprasījumu, mēs sagaidām, ka nākamajā gadā palielināsies pārdošanas un nomas darījumu skaits.

Rūpniecības un loģistikas īpašumu tirgus aptver vairāk nekā 10% no Vācijas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus, un nekas neliecina par šī skaita samazināšanos. Pozitīvā puse ir tā, ka e-komercijas rādītāji un lieli patērētāju tēriņi Vācijā norāda uz pastāvīgu pieprasījuma pieaugumu pēc loģistikas platībām. Šis straujais pieprasījuma pieaugums mudinājis pat investorus ar mazāku pieredzi šajā tirgus segmentā izrādīt vēlmi veikt ieguldījumus.

Štutgarte ar 635 tūkstošiem iedzīvotāju un bezdarba līmeni zem 4% piedāvā labu pieprasījumu pēc rūpniecības un loģistikas īpašumiem. Tomēr situācija ir tāda pati kā citās Vācijas teritorijās – nepietiekams piedāvājums. Vidējā nomas maksa jaunākajos īpašumos ir aptuveni € 6,5 / kv.m mēnesī un vidējā nomas maksa kopumā ir € 5,2 / kv.m mēnesī. Paredzams, ka nomas maksas varētu pieaugt nepietiekama piedāvājuma un atbilstošu īpašumu trūkuma dēļ. Sindelfingen (EstateGuru pirmā projekta nodrošinājuma vieta Vācijā) vidējie īres līmeņi ir tādi paši kā Štutgartē, un bruto ienesīgums ir no 5% līdz 9%.

Noslēgumā secinām, ka, tā kā finanšu tirgos un līdz ar to arī investīciju tirgū joprojām ir labvēlīgi vispārējie apstākļi, mēs sagaidām, ka rūpniecības un loģistikas nekustamā īpašuma tirgus Vācijā saglabāsies stabils. Apstrādes rūpniecības nozares ekonomiskās lejupslīdes iespējamās negatīvās sekas būtiski neietekmēs nekustamā īpašuma tirgu kopumā. Turklāt ražošana veido divas reizes lielāku Vācijas ekonomiskās aktivitātes daļu (aptuveni 20%) nekā lielākajā daļā citu attīstīto ekonomiku (piemēram, Amerikas Savienotās Valstis, Apvienotā Karaliste). Arī e-komercija un lieli patērētāju izdevumi atbalsta rūpniecības un loģistikas nekustamā īpašuma tirgu.