Tõnu Toompark 10 investīciju padomi

EstateGuru investors esmu kopš 2015. gada sākuma, lai gan sākotnēji ieguldīju tikai pāris tūkstošus euro, esmu pakāpeniski palielinājis savu portfeli. Šobrīd esmu ieguldījis 93 450 EUR caur savu virtuālo kontu, lielāko daļu no tiem investēju tieši pagājušā gada laikā.

Pašlaik man ieguldījumi EstateGuru platformā ir proporcionāli kopējam investīciju portfelim un pagaidām neplānoju to palielināt līdzīgā tempā kā līdz šim, tomēr esmu gatavs vēl papildināt savu virtuālo kontu, lai laiku pa laikam piedalītos īpaši interesantos projektos. Tomēr šobrīd, galvenokārt, atkārtoti ieguldīšu jau platformā esošos līdzekļus.

Iepriekš aprakstīju sava EstateGuru portfeļa izaugsmes tendences, šoreiz vēlos dalīties ar saviem 10 vissvarīgākajiem principiem investēšanā!

1. Aizdevuma periods

Pirmais kritērijs, ko ievēroju, veicot ieguldījumus, ir aizdevuma temiņš. Cenšos saglabāt sava portfeļa likviditāti un ieguldīt aizdevumos ar maksimālo atmaksas periodu līdz 12 mēnešiem, taču šādas investīciju iespējas ir salīdzinoši reti, tāpēc esmu gatavs pagarināt šo periodu līdz 24 mēnešiem.

Pašlaik manā portfolio ir Niguliste 8 aizdevums, kas izlikts platformā 2015. gadā ar termiņu līdz 5 gadiem. Neskatoties uz to, ka aizdevums tiek atmaksāts veiksmīgi, turpmāk izvēlos pieturēties pie savas stratēģijas un vairs neieguldu aizdevumos, kuru atmaksas termiņš ir lielāks par 24 mēnešiem.

2. Procentu likme

Katrs investors vēlētos ieguldīt nodrošinātos aizdevumos ar gada procentu likmi virs 12%, tomēr šādas iespējas negadās bieži. Man pieņemama ir procentu likme starp 10% un 11%. Aktivizējot Auto-Invest funkciju, kritērijos kā minimālo procentu likmi esmu norādījis 10%, un vairumā gadījumu neveicu ieguldījumus ar zemāku likmi.

Jāatzīst, ka šad tad izdaru izņēmumus, un esmu ieguldījis arī aizdevumos ar ienesīgumu 9% gadā, taču šādā gadījumā, to periods nepārsniedz 12 mēnešus.

3. Kredīta summa

Viens no kritērijiem, pēc kuriem izvērtēju potenciālos riskus ir LTV (Aizdevuma vērtība). Jo augstāks LTV rādītājs, jo grūtāk būs atgūt savu ieguldījumu aizņēmēja neveiksmes gadījumā. Auto-Invest iestatījumos esmu noteicis maksimālo LTV 65% apmērā. Tomēr arī 75% aizdevuma vērtība nenorāda uz ļoti augstu papildu riska pakāpi. Veidojot savu kredītportfeli, es neesmu pievērsis īpašu uzmanību aizdevuma summai, tomēr šis rādītājs jāņem vērā atsevišķos gadījumos, vadoties pēc principa – jo lielāka ir aizdevuma summa, jo profesionālākam un pieredzējušākam vajadzētu būt aizņēmējam.

4. Atmaksas grafiks

Investējot es dodu priekšroku aizdevumiem, kam ir noteikts ikmēneša atmaksas grafks. Ikmēneša maksājumi ir regulārs aizņēmēja spēju pierādījums, kā arī EstateGuru komandai ir iespējams potenciālos riskus  pamanīt un novērst laikus.

Diemžēl P2P platformās ikmēneša maksājumi nav ļoti izplatīti un populāri, tāpēc es investēju aizdevumos ar pamatsummas atmaksu termiņa beigās, bet ikmēneša procentu maksājumiem, taču, ja projekts atbilst visiem iepriekš minētajiem kritērijiem, reizēm ieguldu arī tādos aizdevumos, kuros pilnas summas atmaksa notiek aizdevuma termiņa beigās.

5. Hipotēkas kārta

Hipotēkas kārtas numurs norāda uz vietu, kādā atrodies, ja nepieciešams realizēt nodrošinājuma īpašumu, tādēļ hipotēkas kārta ir tiešs rādītājs riska pakāpei, kas attiecināma uz aizdevumu. Mans princips ir ieguldīt tikai ar 1. kārtas hipotēku nodrošinātos aizdevumos.

Gandrīz 95% no EstateGuru aizdevumiem ir nodrošināti ar 1. kārtas hipotēku un tieši šis ir viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc es izvēlos savus līdzekļus ieguldīt tieši šajā platformā.

6. Aizņēmējs

Hipotēkas esamībai vajadzētu samazināt aizdevuma riska līmeni, tomēr aizņēmēja profils un iepriekšējā pieredze man ir ļoti nozīmīgs kritērijs. Lai gan Auto-Invest funkcija veic ieguldījumus manā vietā, papildu līdzekļus ieguldu tikai projektos ar uzticamu aizņēmēju.

Ikdienā es neveltu pārāk daudz laika veicot aizņēmēja analīzi un pētot iepriekšējo pieredzi, tomēr vienmēr pārbaudu informāciju par aizņēmēju inforegister.ee vai crediweb.lv portālā, lai pārliecinātos par uzņēmuma struktūru un pamatrādītājiem. Tāpat arī meklēšanas tīklā Google iespējams viegli identificēt visus iespējamos negatīvos aspektus.

Pievēršu uzmanību arī tam, vai aizņēmējs jau iepriekš ir piesaistījis finansējumu EstateGuru platformā, un vai aizņēmuma summa ir veiksmīgi atmaksāta.

7. Nodrošinājums un tā īpašības

Nodrošinājuma veids un atrašanās vieta ir vitāli svarīga situācijā, kad to nepieciešams pārdot, lai investoram atmaksātu aizdevumu. Nekustamā īpašuma objekti, kas atrodas tālāk no aktīviem un attīstītiem reģioniem, ir pakļauti lielākam vērtības samazināšanās riskam ekonomikas svārstību gadījumā, pat ja aizdevuma izsniegšanas brīdī īpašuma novērtējums ir pietiekami liels. Šī iemesla dēļ es izvēlos neieguldīt savus līdzekļus aizdevumos ar potenciāli zemu likviditāti.

8. Vērtējums

Vērtējuma ziņojums ir dokuments, kuru es pārskatu visbiežāk. EstateGuru vienmēr publicē profesionālu un pieredzējušu vērtētāju sagatavotus dokumentus, tāpēc es uzticos šim avotam un tajā atspoguļotajai informācijai par īpašumu un tirgus tendencēm kopumā. Tieši tirgus situācijas izpēte, kas publicēta projekta aprakstā man ir vissaistošākā, jo vēlos uzzināt vairāk par tendencēm nozarē, kā arī uzskatu, ka tas ir būtisks kritērijs, pēc kura izvērtēt projektus, kuros investēt.

9. Aizdevuma detalizēta informācija

Detalizēta aizdevuma informācija ir tas, kas ietver aizņēmēja sākotnējo plānu naudas izlietojumam, bet es uzskatu, ka ne investoram, ne EstateGuru nav iespējas pārbaudīt šīs informācijas patiesumu.

Tomēr ir patīkami uzzināt, ka aizņēmējs ir izveidojis biznesa plānu ar attiecīgiem aprēķiniem, līdzīgi kā vērtējums, arī šis apraksts būtiski ietekmē manu izvēli par investīciju veikšanu.

10. Portfeļa diversifikācija

Kā jau minēju iepriekš, šobrīd esmu ieguldījis 82 aktīvos aizdevumos – manuprāt, tas ir drošs diversifikācijas līmenis. Es uzskatu, ka diversifikācija starp 50 dažādiem aizņēmumiem ir pietiekama, lai viena aizņēmuma neveiksme būtiski neietekmētu kopējo portfeļa kopējo peļņu.