Lietuvas dzīvojamo īpašumu tirgus pārskats

Vispārējā ekonomiskā situācija Lietuvā

2018.gadu Lietuvas ekonomikā var uzskatīt par veiksmīgu – iekšzemes kopprodukts (IKP) pieaudzis par 3.5%. Lai arī eksporta pieauguma tempi ir samazinājušies, palielinājies vietējais pieprasījums gan mājsaimniecību patēriņā, gan arī investīciju apjomos.

Turpinoties saspringtajai situācijai starptautiskajā tirgū (ASV un Ķīnā) un pastāvot augstai nenoteiktībai par turpmākajiem politikas pasākumiem (Brexit u.c.) ir samazinājušies globālās ekonomikas attīstības tempi. Tāpat arī turpmākajos gados ekonomikas izaugsme gaidāma lēnāka, bet recesijas varbūtība joprojām ir relatīvi zema.

Lai arī 2019.-2020.gadā pasaules ekonomikai nevajadzētu saskarties ar ievērojamiem satricinājumiem, tā izaugsme palēnināsies. Šīs palēnināšanās ietekmi neizbēgami izjutīs arī Lietuvas ekonomika. Saskaņā ar Lietuvas Bankas prognozēm, valsts ekonomiskā izaugsme 2019.gadā varētu samazināties līdz 3.2% un nākamajā gadā – līdz 2.5%.

Bezdarba līmenis, kas 2018. gadā bija 6,1%, 2019. gadā samazināsies līdz 5,8% un 2020. gadā – 5,7%.

Ekonomiskās izaugsmes palēnināšanās, protams, novedīs arī pie lēnāka algu pieauguma. Algu pieaugumam 2019.gadā vajadzētu samazināties līdz 8.1% un līdz 6.7% 2020.gadā.

Inflācija, kas 2018.gadā bija 2.5%, varētu samazināties līdz 2.4% un 2.3% attiecīgi nākamajos divos gados.

Ja ekonomiskās izaugsmes palēnināšanās negatīvi neietekmēs demogrāfiskās cerības, Lietuvas dzīvojamo mājokļu tirgum vajadzētu palikt diezgan aktīvam, ko veicinās pieaugošās algas, bezdarba samazināšanās un mājokļu pieejamība.

Lietuvas dzīvojamo īpašumu tirgus

2019.gada sākumā Lietuvas dzīvojamo mājokļu tirgū novērota īpaši augsta aktivitāte.

Ir skaidrs, ka tirgus strauji attīstās, un, lai gan gaidāmā vasaras sezona var palēnināt pārdošanas apjomus, iespējams, ka tirgus varētu saglabāties aktīvs visa gada garumā.

Lielākie nekustamo īpašumu attīstītāji ir paziņojuši par jauniem projektiem vai jaunām esošo projektu kārtām. Dzīvojamo īpašumu segmentā vērojama arī jaunu attīstītāju parādīšanās un lielākajai daļai no tiem jau ir uzkrāta ilggadēja pieredze dažādos nekustamo īpašumu segmentos.

Viļņa

Piedāvājums

Jaunu mājokļu piedāvājums Viļņā turpina pieaugt, par ko liecina arī pieaugošais no jauna izsniegto būvatļauju skaits pēdējo gadu laikā. 2018.gadā Viļņā izsniegto būvatļauju skaits jaunu dzīvojamo māju projektiem bija 81 – kas ir par 45% vairāk nekā 2017.gadā.

Līdz ar izsniegto būvatļauju skaita pieaugumu, likumsakarīgi pieaug arī jaunuzbūvēto dzīvokļu skaits. Augstākais rādītājs tika sasniegts 2018.gadā, kad Viļņā tika izsniegtas būvatļaujas kopā 6010 dzīvokļu būvniecībai, kas ir par 16% vairāk kā iepriekšējā gadā.

Tāpat arī dzīvokļu skaits, kuru būvniecība ir uzsākta sasniedza rekord apjomu 2018.gadā ar 7010 dzīvokļu būvniecību, kas ir par 232% vairāk kā 2017.gadā.

Aktīvā būvniecība atspoguļojās arī ekspluatācijā nodoto dzīvokļu skaitā 2019.gadā, kad gada pirmajos piecos mēnešos Viļņas dzīvojamo platību fonds tika papildināts ar 2000 jauniem dzīvokļiem, veidojot 104% pieaugumu salīdzinājumā ar pagājušo gadu.

Pieejamo jauno dzīvokļu skaits Viļņas pilsētā 2019.gada maijā sasniedza 4767, kas ir par 11% vairāk nekā 2018gada maijā.

Saskaņā ar šiem datiem, arī tuvākajā nākotnē gaidāms būtisks jauno dzīvokļu piedāvājuma pieaugums Viļņas pilsētā.

Pieprasījums

Kopumā 2018.gada laikā Viļņā ir pārdoti 11 200 dzīvokļi, kas ir par 7% vairāk kā 2017.gadā. Šis rādītājs pārsniedz pat 2008.gada pārdošanas apjomu – 10 900. Pirmajos piecos 2019.gada mēnešos pārdošanas apjoms pieaudzis vēl par 5%, salīdzinot ar šo pašu periodu pagājušajā gadā, sasniedzot 4685 pārdošanas darījumus.

Jauno dzīvokļu pārdošanas darījumu skaits Viļņā 2018.gadā būtiski nemainījās – 3865 vienības, taču 2019.gada pirmajos piecos mēnešos šis apjoms ir dubultojies, sasniedzot jau 2512 vienības.

Jāatzīmē, ka, lai gan jauno dzīvokļu īpatsvars kopējā pārdošanas apjomā nemainījās no 2017. gada līdz 2018. gadam, 2019. gadā tas vairāk nekā divkāršojies, salīdzinot ar to pašu periodu pagājušajā gadā, un sasniedzis 54%.

Cenas

Vidējā dzīvokļu pārdošanas cena Viļņā 2019.gada maijā sasniedza 1542 EUR/m2.

Tajā pašā laikā, jauno dzīvokļu vidējā cena Viļņā ir 2172 EUR/m2.

Pārdošanas cena jaunajiem ekonomiskās klases dzīvokļiem gada laikā no 1485 EUR/m2 pieaugusi par 6,2%. Vidējās klases dzīvokļu cena no 1966 EUR/m2 gada laikā pieaugusi par 4,4%.Gada laikā praktiski nav mainījusies luksusa klases dzīvokļu vidējā pārdošanas cena, saglabājoties 2993 EUR/m2 apmērā.

Visu pārdoto dzīvokļu cenu izmaiņas Viļņas pilsētā 2019. gadā bija aptuveni 4,7% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu.

Kauņa

Piedāvājums

Jaunu dzīvokļu piedāvājums Kauņas dzīvojamā tirgū pēdējā gada laikā bijis nemainīgs – izsniegto būvatļauju skaits daudzdzīvokļu namu būvniecībai nav būtiski mainījies. Būvatļauju skaits Kauņas pilsētā 2018. gadā bija 26 – samazinājums par 16% no 2017. gada.

Izsniegto būvatļauju skaits dzīvokļu būvniecībai sasniedza maksimumu 2017. gadā, kad Kauņas pilsētā bija izsniegtas 1,191 būvatļaujas. Tomēr šis skaits 2018. gadā samazinājās par 21%.

No otras puses, jaunu dzīvokļu skaits, kuriem uzsākta būvniecība Kauņā turpināja pieaugt un 2018. gadā sasniedza 828 vienības, kas ir par 18% vairāk nekā 2017. gadā.

Mērenu būvniecības apjomu pieaugumu ievērojami satricināja  2019. gada piedāvājums, kur attīstītāji pirmo piecu mēnešu laikā papildināja Kauņas dzīvojamo platību tirgu par 425 vienībām – par 82% vairāk nekā iepriekšējā gada attiecīgajā periodā.

Kauņas pilsētā pieejamo jauno dzīvokļu piedāvājums 2019. gada maijā bija 934 vienības, kas ir par 25% vairāk nekā 2018. gada maijā.

Pieprasījums

Kopumā 2018. gadā Kauņas pilsētā tika pārdoti 4 900 dzīvokļi, kas ir par 5% vairāk nekā 2017. gadā, šādā pašā apmērā dzīvokļi pārdoti arī 2007. gadā. Pārdošanas rādītāji arī 2019. gada piecos mēnešos palielinājās par 6%, salīdzinot ar to pašu periodu pagājušajā gadā un kopumā sasniedza 1 956 vienības.

Jauno dzīvokļu pārdošana Kauņā 2018. gadā palielinājās par 22% un bija 520 vienības. 2019. gada pirmajos piecos mēnešos, salīdzinot ar to pašu periodu pagājušajā gadā, jauno dzīvokļu pārdošanas apjoms palielinājies par 84%, sasniedzot 334 vienības.

Jauno dzīvokļu īpatsvars kopējā pārdošanas apjomā no 2017. gada līdz 2018. gadam būtiski nemainījās, savukārt 2019. gadā tas nedaudz palielinājās no iepriekšējā gada atbilstošā perioda un sasniedza 17%.

Cenas

Vidējā pārdošanas cena dzīvokļiem Kauņas pilsētā 2019. gada maijā sasniedza 1102 EUR / m2.

Tajā pašā laikā, vidējā pārdošanas cena jauniem dzīvokļiem Kauņā ir 1386 EUR/m2.

Jauno ekonomiskās klases dzīvokļu pārdošanas cena bija 1122 EUR / m2 un gada laikā tā ir samazinājusies par 2,3%. Vidējās klases dzīvokļu vidējā cena bija 1592 EUR / m2 un gada laikā samazinājās par 2,2%. Luksusa klases dzīvokļu vidējā pārdošanas cena primārajā tirgū bija 2220 EUR / m2 un gada laikā tā ir pieaugusi par 10%.

Visu pārdoto dzīvokļu vidējā cenu izmaiņa Kauņas pilsētā 2019. gadā bija aptuveni 5,7% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu.

Klaipēda

Piedāvājums

Jaunu dzīvokļu piedāvājums Klaipēdas dzīvojamā tirgū nav bijis konstants – pēdējo piecu gadu laikā daudzdzīvokļu māju būvniecībai izsniegto būvatļauju skaits ir bijis mainīgs. Būvniecības atļauju skaits Klaipēdas pilsētā 2018. gadā bija 6 – samazinājums par 50% no 2017. gada.

Izsniegto būvatļauju skaits dzīvokļu būvniecībai sasniedza maksimumu 2017.gadā, un tirgu papildināja par 280 dzīvokļiem Klaipēdas pilsētā. Tomēr šis skaits 2018. gadā samazinājās par 9%.

Jauno dzīvokļu skaits, kam uzsākta būvniecība Klaipēdā ir bijis ļoti mainīgs un 2018.gadā tas sasniedzis 345 vienības, kas ir pat trīs reizes vairāk kā 2017.gadā.

Būvniecības skaita pieaugums atspoguļojās arī 2019. gada piedāvājumā, kur attīstītāji pirmo piecu mēnešu laikā tirgu papildināja ar 147 jauniem dzīvokļiem, kas ir par 40% vairāk nekā iepriekšējā gada attiecīgajā periodā.

Pieejamo jauno dzīvokļu skaits Klaipēdas pilsētā 2019. gada maijā bija 633 vienības, kas ir par 6% mazāk nekā 2018. gada maijā.

Pieaugošās jaunās būvniecības dēļ 2019. gadā pieaugs kopējais jauno dzīvokļu piedāvājums Klaipēdas pilsētā.

Pieprasījums

Kopumā 2018.gadā Klaipēdas pilsētā tika pārdoti 3 000 dzīvokļi, kas ir par 4% mazāk nekā 2017. gadā. Tomēr pārdošanas apjomi palielinājās arī par 8% 2019. gada piecos mēnešos, salīdzinot ar to pašu periodu pagājušajā gadā, sasniedzot 1 311 vienības.

Jauno dzīvokļu pārdošana Klaipēdā 2018. gadā samazinājās par 3% un bija 310 vienības, turpretim 2019. gada piecos mēnešos, salīdzinot ar to pašu periodu pagājušajā gadā, jauno dzīvokļu pārdošanas apjoms palielinājies par 78%, sasniedzot 167 vienības.

Jauno dzīvokļu īpatsvars kopējā pārdošanas apjomā no 2017. gada līdz 2018. gadam bija vienāds, bet 2019. gadā tas nedaudz palielinājās salīdzinājumā ar pagājušā gada attiecīgo periodu un sasniedza 13%.

Cenas

Vidējā pārdoto dzīvokļu cena Klaipēdas pilsētā 2019. gada maijā sasniedza 1089 EUR / m2.

Vienlaikus jauno dzīvokļu vidējā cena Klaipēdā bija 1360 EUR / m2.

Jauno ekonomiskās klases dzīvokļu pārdošanas cena bija 1151 EUR / m2 un gada laikā nemainījās. Vidējās klases dzīvokļa vidējā pārdošanas cena bija 1515 EUR / m2 un gada laikā palielinājās par 7%. Luksusa klases dzīvokļu vidējā cena primārajā tirgū bija 2305 EUR / m2 un gada laikā samazinājās par 4,4%.

Visu pārdoto dzīvokļu vidējā cenu izmaiņa Klaipēdas pilsētā 2019. gadā bija ap  3,4% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu.

NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA FINANSĒŠANA

Uzņēmumi, kas darbojas nekustamā īpašuma sektorā, sasniedza savu aizdevumu apjomu “griestus”. Saskaņā ar Lietuvas Bankas veikto aptauju lielākā daļa mazo uzņēmumu, kas šogad mēģināja saņemt aizdevumu, apgalvo, ka aizdevuma pieprasījumi bankā netika apstiprināti.

Nekustamā īpašuma jomā strādājošajiem uzņēmumiem bankas aizdevumus izsniedza nelabprāt, jo to īpatsvars kopējā bankas kredītportfelī jau ir tuvu iekšējai pielaides robežai. Saskaņā ar Eiropas Banku  sniegto informāciju, līdz pagājušā gada beigām ES banku aizdevumu limiti nekustamo īpašumu uzņēmumiem sasniedza aptuveni 27% no kopējā banku klientiem izsniegto kredītu apjoma. Līdzīga diversifikācija tiek īstenota arī Lietuvā – nekustamo īpašumu kompānijām nevajadzētu sagaidīt, ka bankas aizdos viņiem vairāk nekā 25 – 30% no to portfeļiem. Un pašlaik tirgus jau ir sasniedzis šādu apjomu.

Lai gan nekustamā īpašuma tirgus joprojām ir aktīvs, uzņēmumiem ir grūtāk iegūt aizdevumus nekustamā īpašuma projektiem – bankas ievieš lielākas garantijas un stingrākus nosacījumus, lai nodrošinātos pret nepieredzējušu attīstītāju neveiksmēm.

Sakarā ar šīm grūtībām nodrošināt aizdevumus, uzņēmumi sāk meklēt alternatīvas banku aizdevumiem.

Krājaizdevumu sabiedrību kredītportfelis 2018. gadā pieauga gandrīz trīs reizes ātrāk nekā banku kredīti. Krājaizdevumu sabiedrības galvenokārt kreditē mazos uzņēmumus.

Taču bankas un krājaizdevumu sabiedrības nav vienīgais finansējuma avots uzņēmumiem. Finansējumu var meklēt finanšu tirgos, emitējot obligācijas. Pastāv arī tendence mazāka mēroga projektiem izmantot peer-to-peer (P2P) un citus finanšu instrumentus.

Pēdējā laikā ievērojamu popularitāti Lietuvā gūst arī ar nekustamo īpašumu nodrošināt p2p aizdevumi tiešsaistes platformās. 2017. – 2018. gadā ar P2P platformām ir piesaistīti aptuveni 15 miljoni EUR nekustamo īpašumu projektiem. P2P finansējumu nodrošina vietējie uzņēmumi Rontgen, Nordstreet, Profitus un Eiropas starpvalstu platforma EstateGuru, kas ir ievērojams līderis šajā nozarē Lietuvā. Tā kā bankas turpina pastiprināt prasības nekustamā īpašuma projektiem, P2P platformas kļūst par aizvien pievilcīgāku alternatīvu nekustamo īpašumu attīstītājiem.