Kad un kā izmantot īstermiņa (bridge) aizdevumu?

Pašreizējā nekustamā īpašuma tirgū reti rodas apstākļi, kad iespējams izlietot līdzekļus, kas iegūti pārdodot īpašumu, lai uzreiz finansētu jaunu nekustamo īpašumu iegādi. Nereti īpašuma pārdošana aizņem vairāk laika nekā paredzēts. Vēl sarežģītāka situācija rodas, ja persona vēlas iegādāties jaunu īpašumu, pirms tiek pabeigta vecā īpašuma pārdošana. Šajā situācijā ir lietderīgi kā risinājumu izmantot īstermiņa (bridge) aizdevumu, lai iegūtu līdzekļus jaunu projektu uzsākšanai, kamēr vēl tiek īstenota iepriekšējā objekta pārdošana. Ar šo rakstu vēlamies sniegt sīkāku informāciju par īstermiņa aizdevuma izmantošanu un priekšrocībām.

Īsi aprakstot, šāda veida aizdevums ir īstermiņa finanšu instruments, kas palīdz uzņēmējiem “izveidot tiltu”, lai finansētu nepieciešamos pirkumus vēl pirms īpašuma pārdošanas datuma. Aizņēmējam tas ir veids, kā samazināt risku, un tas dod laiku, lai precizētu kapitāla struktūru, vai plānotu nekustamā īpašuma pārdošanu.

Īstermiņa aizdevumi pēdējā laikā ir kļuvuši populāri un plaši pielietoti Baltijas valstu nekustamā īpašuma tirgū. Nekustamā īpašuma attīstītāji galvenokārt izmanto īstermiņa aizdevumu, lai segtu īstermiņa kapitāla vajadzības un iegādātos jaunu nekustamo īpašumu, vai attīstītu esošo īpašumu. To bieži izmanto, lai nopirktu īpašumu, atjaunotu to un pēc tam ātri pārdotu peļņas nolūkos. Jau esošais īpašums tiek izmantots kā nodrošinājums aizdevumam, un aizdevuma apjoms ir atkarīgs no aktīva vērtības. Aizdevums tiek atgriezts no līdzekļiem, kas iegūti, pārdodot bāzes aktīvus periodā, kas iepriekš saskaņots ar aizdevuma izsniedzēju.

Kā darbojas īstermiņa aizdevums?

Lai uzskatāmāk parādītu, kā visefektīvāk izmantot īstermiņa aizdevumu, mēs aprakstījām vienkāršu piemēru.

Pieņemsim, ka nekustamā īpašuma attīstītājs vēlas pārdot sev piederošu īpašumu, ir atradis tam pircēju un vienojies par pirkuma summas pārskaitījumu, kas notiks 10.novembrī. Tajā pašā laikā attīstītājs vēlas iegādāties bankai piederošu īpašumu, un ir piekritis bankas nosacījumiem – veikt pārskaitījumu par iegādi 30.oktobrī (11 dienas pirms sava īpašuma pārdošanas). Šādā gadījumā aizņēmējs uzmeklē īstermiņa aizdevēju, kas pret esošā īpašuma ķīlu finansē jaunā īpašuma iegādi.

Ja šo aizdevumu izmanto kā „tiltu“ starp darījumiem,  jāņem vērā teiciens, ka tiltam jābūt pietiekami garam, lai tas sniegtos no upes viena krasta līdz otram. Tas nozīmē, ka, ja attīstītājs paredz īpašumu realizēt 3 mēnešu laikā, īstermiņa aizdevumam vajadzētu segt kapitālu vismaz 6 mēnešu periodam. Parasti īstermiņa aizdevuma procentu likmes ir augstākas nekā banku piedāvātās, tāpēc ka šāda veida darījums ir riskantāks no aizdevēja perspektīvas. Normālos apstākļos īstermiņa aizdevuma procentu likmes ir no 8%  ar papildu izmaksām aizņēmējam.

Tipisks īstermiņa aizdevums ir ar termiņu no 3 līdz 24 mēnešiem, lai gan visbiežāk izmantotais termiņš ir 12 mēneši. Kopējā aizdevuma nodrošinājuma vērtības attiecība pret aizdevuma summu (LTV) ir 50% – 80%.

Šobrīd īstermiņa finansējuma piesaistīšana nekustamā īpašuma projektiem  ir kļvusi populāra visās Baltijas valstīs galvenokārt pateicoties komercbanku kreditēšanas stingrajiem nosacījumiem un laikietilpīgajam izvērtēšanas procesam, kas arvien mudina attīstītājus meklēt alternatīvas finansēšanās iespējas. Pūļa finansējums palīdz aizņēmējiem piesaistīt nepieciešamos līdzekļus un tajā pašā laikā arī investoriem gūt ievērojamus peļņas procentus. Īstermiņa aizdevumi veicina Baltijas valstu ekonomiku un dod iespēju nekustamo īpašumu attīstītājiem sasniegt savus ambiciozos mērķus īsākā laika posmā. Alternatīva finansējuma piesaistes iespēju kļūst arvien vairāk un tuvākajā nākotnē šīs nozares attīstība tikai pieaugs.