FB LIVE video sēriju 5.epizode “Īres namu attīstība Rīgas centrā”

Oktobra Ekspertu Sarunu epizodē tikāmies ar nekustamo īpašumu attīstītāju, uzņēmuma Rentējas dibinātāju Ilmāru Milleru, lai pārrunātu aktuālāko īres namu sektorā Rīgas centrā. Nepaspēji pieslēgties tiešraidei? 

Lasi interviju turpinājumā vai skaties video:

 

Cik ilgi jau nodarbojies ar īres namu attīstīšanu un kā tas sākās?

Sāku ar mazumiņu, pāris dzīvokļiem 2002. un 2003. gadā, bet diezgan drīz kopā ar kolēģi pievērsāmies veciem namīpašumiem un to atjaunošanai, ja nemaldos, mūsu pirmais namīpašuma projekts tika realizēts jau 2004. gadā – puse domājamo daļu no centra namīpašuma pie Bērnu pasaules.

 

Kā biznesu iespaidoja ekonmiskā krīze?

Garlaicīgi mums nebija, pienākot krīzei, īpašumu portfelis jau bija diezgan liels. Pirmās krīzes radītās pārmaiņas bija jūtamas komercsektorā, namu pirmajos stāvos (veikali, biroji) atbrīvoja telpas, jo nespēja maksāt nomas cenas, kuras jau tā nokrita par aptuveni 60%. Tajā laikā mēs realizējām savus projektus ar bankas finansējumu, tāpēc šāds pavērsiens mums par labu nenāca. Īres cenas samazinājās, taču mūsu maksājums bankai palika nemainīgs.

 

Ar kādiem objektiem strādājat?

Pārsvarā cenšamies strādāt ar veseliem namīpašumiem, maksimāli izvairoties no domājamām daļām un iespējamām īpašumtiesību konflikta situācijām. Pirmskara centra nami ir mūsu galvenais intrerešu loks. Šobrīd esam attīstījuši gandrīz 10 namīpašumus, cenšamies pieturēties pie tādiem apmēriem, lai gada laikā viens objekts tiktu nodots lietošanā, viens būtu būvniecības stadijā un viens projektēts. Šādi vienlaicīgi strādājam pie 3 objektiem jau kopš 2012.gada.  Primārais kritērijs īpašumu izvēlē – vēlamies, lai objektā mums pašiem būtu prieks strādāt.

 

Kādu atdevi parasti meklē, izvēloties īpašumu?

Mūsu praktiskā pieredze ir tāda, ka interesanti namīpašumi, kas mums šķituši pārāk dārgi, nereti tiek piedāvāti mums pēc gada vai pat diviem, jau par tādu cenu, kas ir patiešām interesanta attīstītājam.Viss atkarīgs no objekta specifikas. Mūsu galvenais fokuss ir vidējā segmenta īpašumi.

 

Kāpēc šobrīd nestrādā ar bankām?

Šobrīd mums ir savs gana ērts finansējuma avots – rietumeiropas investīciju fondi. Portfeļa attīstības fāzē šāda veida finansējums ir ļoti noderīga lieta, vēlāk, kad īpašumu jau būs vairāk, noteikti prātīga doma būtu atsākt sadarbību ar banku.

 

Kāpēc strādā tikai ar objektiem Rīgas centrā, vai nākotnē plāno attīstīt objektus arī ārpus centra, varbūt arī citās pilsētās vai ārpus Latvijas?

Šobrīd neplānojam doties ārpus centra. Šāda veida projekti ir ilgtermiņa projekti, tāpēc veidojot katru no tiem mēģinām izvērtēt, kā objekts spēs “pārdzīvot” nākamo krīzi, jo neatkarīgi no tā, vai mēs to vēlamies vai nē, agrāk vai vēlāk krīze noteikti būs. Mūsu pieredze 2008.gadā rāda, ka īpašumi ārpus pilsētas centra tirgus korekcijas pārcieš smagāk.

Īres nami nav populāra biznesa joma NĪ attīstītāju vidū, kāpēc tā? Kādi ir galvenie šķēršļi un grūtības attīstot šāda veida īpašumus?

Šāds bizness ir dārgs un riskants, pietam, tas arī prasa daudz specifiskas zināšanas, kas nepiemīt visiem.

Kas ir galvenā mērķauditorija īres objektiem – vietējie vai ārzemnieki?

Mēs apzināti ejam prom no specializācijas un mēģinam objektus veidot atbilstoši dažādu cilvēku nepieciešamībām. Protams, līdz ar cenām vai konkrēta objekta atrašanās vietu, nosacīti dabīgi izveidojas maksātspējīgo īrnieku profils, bet nedalām objektus atsevišķi tikai ārzemniekiem vai tikai vietējiem un tamlīdzīgi.

 

Ko šobrīd meklē klients?

Klients meklē ērtības – pilns serviss, viens saprotams maksājums par visiem sniegtajiem pakalpojumiem. Ar to mūsu produkts atšķirās no citiem, piedāvājam servisu, kas ir vairāk kā citu iznomātāju piedāvātais.

 

Vai esi salīdzinājis atdevi strādājot ar ilgtermiņa un īstermiņa īri?

Protams, vasaras sezonā izmantojot Booking.com vai Airbnb, var gūt ievērojami lielākus ieņēmumus. Šobrīd testa versijā pievēršamies arī šādam pakalpojumam, esam izveidojuši atsevišķu struktūrvienību un mēģināsim saprast, cik daudz resursu patērējam šāda pakalpojuma nodrošināšanai un kāds ir ieguvums gada, nevis sezonas beigās. Tad salīdzināsim, cik būtu ieņēmuši par šo pašu dzīvokli, izīrējot ilgtermiņā. Šis ir pirmais gads, kad mūsu dzīvokļi būs apritē visas sezonas, tāpēc nākamā gada sākumā varēsim izveidot padziļinātu analīzi par šo sektoru.

 

Vai īrniekam izdevīgāk ir īrēt dzīvokli no namīpašnieka, vai atsevišķa dzīvokļa īpašnieka? Kāda ir atšķirība?

Es noteikti ieteiktu īrēt no namīpašnieka, 2 pavisam vienkāršu un praktisku iemeslu dēļ – namīpašnieks atbild par visu namu, tostarp arī pagalmu, infrastruktūru, kaimiņu trokšņošanu un citām sadzīviskām situācijām. Īrējot no individuāla dzīvokļa īpašnieka, viņam visticamāk nebūs iespējas risināt šādas sadzīviskas problēmas, un tās tiks novirzītas namu apsaimniekotājam, kam visbiežāk interesēs ēkas tehniskais stāvoklis un tikai neatliekamāko problēmu risināšana. Otra lieta ir pakalpojumu pieejamība, mums kā namīpašniekiem ir pieejami santehniķi, elektriķi un viss nepieciešamais, lai risinātu problēmas nekavējoties. Tas nozīmē, ka pilošs krāns vai lampiņa, kas raustās nav īrnieka problēma.

Pilnu interviju skaties pievienotajā video.

SIA Rentējas pieejamos objektus apskati vietnē www.rentejas.lv

 

Seko jaunumiem un nepalaid garām nākamo epizodi https://www.facebook.com/EstateGuruLatvia/

 

Ja tev ir ieteikumi, par ko veidot turpmākās ekspertu sarunu epizodes, raksti uz info@estateguru.co