FB LIVE video sērijas “Ekspertu sarunas” 3.epizode

Esam aizvadījuši jau 3 epizodes FB live video sērijās “Ekspertu sarunas”, ja nepaguvi pieslēgties, piedāvājam atskatu no sarunas ar Colliers International izpilddrektoru Denisu Kairānu.

Turpinājumā lasi un uzzini:

  • Ko meklē investori?
  • Kā krīze banku sektorā ietekmē īpašumu nozari?
  • Aktuālāko par situāciju komercīpašumu attīstīšanā un potenciālu Rīgā.

EG: Kādus objektus meklē investori un kādu atdevi sagaida?

DK: Jāsāk ar to, ka investori ir ļoti dažādi, tāpat arī viņu prasības ļoti atšķiras. Visstabilākie pieprasījuma ziņā ir investīciju objekti, kurus iegādājoties investors nopērk naudas plūsmu un būtiski uzlabojumi īpašumā nav nepieciešami, šādi objekti nodrošina minimālu risku un aptuveni 6-7% atdevi gadā. Protams, ir investori, kas vēlas uzņemties lielāku risku un gūt lielāku peļņu, ir gatavi ieguldīt attīstības projektos, iegādāties namīpašumus un tos attīstīt. Nevar gan viennozīmīgi apgalvot, ka investējot attīstības projektos iespējams nopelnīt vairāk, jo šobrīd situācija būvniecības nozarē ir svārstīga un  būvniecības izmaksas arvien pieaug.

 

EG: Kāda ir šī brīža tendence – īpašumus ar naudas plūsmu vairāk iegādājas vietējie uzņēmēji, vai tomēr ārzemnieki?

DK: Mēs parasti iedalām investorus nosacīti 3 kategorijās:

  1. Lielie starptautiskie investori, kas attīstībai īpašumus meklē starptautiskās izstādēs, un “vidēja apmēra projektos” ir gatavi ieguldīt 50 – 100 miljonus EUR. Protams, Rīgā šādu iespēju ir ļoti maz;
  2. Baltijas valstu investori – tie ir aktīvie pārvaldnieki, investīciju fondi. Lielāko daļu no komercīpašumiem iegādājas jau zināmi spēlētāji, tādi kā, piemēram, EfTEN Capital. Vidējais pirkums šāda veida investoriem ir ap 10 miljoniem EUR;
  3. Kā trešais segments ir pašmāju investori ar ierobežotāku pirktspēju, nereti arī finansēšanās bankā sagādā grūtības, tādēļ šīs kategorijas vidējais pirkums ir ap 5 miljoniem EUR.

Šobrīd tirgū aktīvi ir visi 3 šie investoru segmenti, jāatzīst, ka problēmas atrast investoru nav tik lielas, kā atrast labu projektu, kurā ieguldīt. Šī problēma saistīta ar to, kas īpašumu nozarē Rīgā notika pēc krīzes gados, jaunuzbūvēto objektu skaits salīdzinoši ar Viļņu vai Tallinu ir ļoti niecīgs, tāpēc investoriem un attīstītājiem šobrīd jāstrādā ar īpašumiem, kas būvēti vēl pirmskrīzes laikā, gan biroju ēku, gan noliktavu un tirdzniecību telpu kontekstā. Investori vairāk koncentrējas uz dzīvojamo sektoru, nekā komercapbūves objektiem.

 

EG: Runājot par dzīvojamā fonda objektiem – arī Colliers šobrīd uzsāk darbību šajā jomā, piedaloties Magdelēnas projekta attīstīšanā?

DK: Taisnība, kopš pagājušā gada piesakām sevi arī dzīvojamajā segmentā, mūsu politika šobrīd nav strādāt sekundārajā tirgū, bet gan sadarboties tieši ar īpašumu attīstītājiem un būt pilnvērtīgai projekta attīstības komandas daļai.

 

EG: Vai investorus un attīstītājus interesē arī lielie dzīvokļu īres objekti un vai tirgū ir attiecīgs piedāvājums?

DK: Interese palielinās, bet šobrīd ir grūti atrast sakārtotus objektus, nereti atrodot potenciālo attīstīšanas objektu, var parādīties juridiskas problēmas ar padomju laikos slēgtiem īres līgumiem, vai vāju tehnisko stāvokli objektā. Ja skatāmies no lielo investoru perspektīvas, kuri ir pieraduši attīstīt šāda veida projektus Skandināvijas valstīs, Rīgā nav daudz šādu piedāvājumu. Ja runājam par īres objektiem, tad šajā segmentā aktīvāki ir tieši vietējie investori, kas ir gatavi iegādāties īpašumu un ieguldīt tajā gan darbu, gan papildu līdzekļus, lai vēlāk izīrētu salīdzinoši aktīvā tirgū – īres tirgū pieprasījums ir liels, un kvalitatīvu dzīvokļu īpašumu ir iespējams realizēt ātri. Interese par īres objektiem ir, bet es nevarētu teikt, ka investīciju aktivitāte šajā segmentā ir liela, mēs ejam uz to nākotnē, taču, lai tas izdotos, nepieciešamas pozitīvi ietekmējošas izmaiņas likumdošanā, lai padarītu īres objektu iegādi interesantu arī starptautiskā līmenī.

 

EG: Kā Latvijai veicas ar investīciju piesaisti salīdzinājumā ar kaimiņvalstīm?

DK: Es domāju, ka profesionālu investoru piesaistē NĪ nozarē izredzes ir vienlīdzīgas. Gadījumā, kad tirgū ienāk pilnīgi jauns spēlētājs, visbiežāk netiek atsevišķi izdalīta tikai Rīga, vai Tallina, vai Viļņa, lielie investori tomēr izvērtē reģionu kopumā. Lai objektīvi salīdzinātu investīciju piesaisti jāvērtē piemērotu īpašumu esamība, šajā ziņā jāatzīst, ka pēdējo 2-3 gadu laikā investīciju apjoms Latvijā ir bijis zemāks nekā Viļņā un Tallinā, kas skaidrojams ar pēckrīzes gadu attīstības apjomiem, ja tirgū netiek piedāvāti jauni objekti, nav jābūt gaišreģim, lai saprastu, ka darījumu skaits būtiski nepieaugs.

 

EG: Kā komercobjektu attīstību un būvniecību ietekmē ABLV bankas likvidācija?

DK: Manuprāt, šī ietekme būs redzama ilgtermiņā, pagaidām projektiem, kas tika attīstīti ar ABLV finansējumu, nekas būtiski nemainās, aizņēmēji turpina atmaksāt saistības vai ir refinansējušies citās bankās un iesāktie projekti, visticamāk, tiks arī pabeigti. Šajā banku kontekstā mani vairāk uztrauc DNB un Nordea apvienošanās. Pirms apvienošanas mums bija 4 skandināvu bankas, kas piedalījās projektu finansēšanā, bet tagad jautājums ir par Luminor bankas politikas nostādnēm un to, cik lielā mērā šī banka turpinās iesaistīties lielo projektu finansēšanā.

 

EG: Kāda ir situācija biroju tirgū Baltijas valstīs un kā atšķiras vakance starp galvaspilsētām?

DK: Ar katru gadu kļūst arvien sarežģītāk vilkt paralēles tam, kas notiek Rīgas, Viļņas un Tallinas biroju tirgū. Rīgā salīdzinoši ir daudz mazāk aktivitātes pēdējos gados tieši šajā nozarē. Uzskatāmākam viedoklim varam apskatīt statistiku – Tallinā pēdējo 3 gadu laikā ekspluatācijā tika nodoti 140 tūkstoši m2 jaunu biroju telpu, lielāko daļu no tām ir aizņēmušas jaunas kompānijas un pakalpojumu centri. Šajā pašā laikā Viļņā tika uzbūvēti 200 tūkstoši m2 jaunu biroju un pusi no tiem ir aizņēmuši jaunie pakalpojumu centri, Viļņa ir izteikts līderis starp Baltijas valstīm ārpakalpojumu uzņēmumu piesaistē. Rīgā jaunuzbūvēto biroju ēku apjoms pēdējo 3 gadu laikā ir 40 tūkstoši m2 – 5 reizes mazāk kā Viļņā un 3.5 reizes mazāk kā Tallinā, kopējā aktivitāte šajā segmentā pie mums ir ļoti zema. Salīdzinājumam varam apskatīt Kauņu, kas ir Lietuvas otrā lielākā pilsēta – pagājušā gada laikā vien ekspluatācijā tika nodoti 43 tūkstoši m2.

 

EG: Kādas šobrīd ir pieprasītākās biroju telpas, kas Rīgā pietrūkst?

DK: Protams, vienmēr lielāko aktivitāti rada mazie uzņēmumi, kam nepieciešami nelielas biroju telpas, taču kopējā pieprasījumā tā ir tikai maza daļa. Katru gadu Rīgā notiek 4-6 darījumi ar lielākām telpām, un tieši šādu piedāvājumu ir ļoti maz. No Viļņas un Tallinas pieredzes redzams, ka arvien pieaug valsts iestāžu interese par nomas iespējām biroju segmentā, Rīgā šādu tendenci neredzam. Vēl viena aktualitāte ir co-working jeb kopstrādes telpas, kas piedzīvo strauju pieaugumu. Domāju, ka nākotnē katrai profesionālai biroju ēkai tiks atvēlēta vieta kopstrādes telpām.

 

EG: Arī kopstrādes telpu piedāvājumā kaimiņvalstis ir daudz aktīvākas par Rīgu, vai tas tuvākajā laikā varētu mainīties un šāda veida koncepts Rīgā kļūs populārāks?

DK: Noteikti! Tuvākajos gados šis segments viennozīmīgi attīstīsies, esam apkopojuši arī informāciju par kopstrādes konceptu un aktualitāti, kas pieejams šeit.

Pavisam drīz atgriezīsimies ar aktuālām tēmām jaunā kvalitātē, seko jaunumiem EstateGuru Facebook lapā.

 

Ja arī tev ir ieteikumi vai idejas jauniem, aktuāliem tematiem vai ekspertiem, raksti mums uz info@estateguru.co