FB LIVE video sērijas “Ekspertu sarunas” 1.epizode

Mēs EstateGuru vienmēr uzsveram sabiedrības informētību kā pamatvērtību un viens no mūsu mērķiem ir veicināt izpratni par nekustamo īpašumu un investīciju nozari, kā arī situāciju tirgū. Lai to sasniegtu, esam izveidojuši jaunu FB LIVE video sēriju kopumu “Ekspertu Sarunas”. Regulāri intervēsim nozares speciālistus, runāsim par aktualitātēm un tendencēm, dodot mūsu sekotājiem iespēju uzdot savus jautājumus un uzzināt daudz jauna.

Pirmā video sēriju epizode tika aizvadīta 27.aprīlī, kurā viesojāmies pie Arco Real Estate vērtēšanas nodaļas vadītāja Māra Laukalēja, lai apspriestu aktualitātes dzīvojamā fonda segmentā.

Interviju vēro video vai lasi tālāk:

EG: Kādas tendences novērojamas dzīvojamā fonda segmentā salīdzinājumā ar pagājušo gadu?

ML: Iepriekšējais gads ir bijis samērā veiksmīgs, pietiekami aktīvs un lielākā daļa NĪ segmenta Rīgā, Rīgas reģionā un arī lielākajās pilsētās ir bijusi ar pozitīvu zīmi pat virs prognozētajiem skaitļiem. Ja mēs runājam par aktīvāko tirgus segmentu – sērijveida dzīvokļiem, vērojams 9% pieaugums, ko mēs prognozējām 6% robežās. Ja atceramies nesenu vēsturi, pirms 3-4  gadiem ikgadējais pieaugums bija robežās no 2% līdz 3%, pēdējie 2 gadi ir uzrādījuši strauju izaugsmi.

EG: Kādam būtu jābūt pieagumam, lai to uzskatītu par “veselīgu”?

ML: Manā izpratnē par to, kā tirgus ir attīstījies, runājot tieši par plašāko dzīvojamo segmentu – sērijveida dzīvokļu tirgu, tas pēdējos 6 gados ir attīstījies tā kā pieņemts dzirdēt Vācijā, ka cenu pieaugums nav pārsteidzošs,  ik gadu 2% robežās,  pēc krīzes Latvijas sērijveida dzīvokļu tirgus ir attīstījies ļoti vienmērīgi, reizēm pat zem 2% ikgadējā pieauguma. Par optimālu pieauguma tendenci mēs uzskatām 5% līdz 6%.

EG: Kā ir ar jaunajiem projektiem?

ML: Pagājušajā gadā pieaugums jaunajos projektos nebija tik liels, kā mēs plānojām, bet tas ir izskaidrojams tajā, kā tiek apkopoti dati par šiem rādītājiem. Mēs zinām, ka iepriekšējos gados salīdzinoši lielu īpatsvaru sastādīja jauno projektu dzīvokļi, kas iegādāti uzturēšanās atļauju saņemšanai, ar lielām platībām un augstām cenām, tā rezultātā pēdējos 2 gados pieaugums ir praktiski minimāls, bet ja skatāmies atsevišķi pa cenu segmentiem redzams, ka ir būtisks kritums “dārgajā galā”, arī lētākie piedāvājumi ir samazinājušies. Lielākā aktivitāte ir tieši vidējā segmentā, kas pagājušajā gadā sastādīja no 1100 līdz 1300 EUR par kvadrātmetru.

EG: Vai taisnība, ka sērijveida dzīvokļu cenas augs vēl straujāk un drīz pietuvosies jauno projektu cenām?

ML: Jā, ja mēs runājam par atsevisķiem skaitļiem, jaunajos projektos ir darījumi par 1100 EUR/m2, ļoti vienkāršojot var teikt, ka arī sērijveida dzīvokļu darījumi mēdz būt ap 1100 EUR/m2. Tomēr ir jāsaprot starpību apskatot vidējos rādītājus – pagājušajā gadā sērijveida dzīvokļu vidējā cena par m2 ir ap 700 EUR, bet jaunajos projektos ap 1300 EUR, šī starpība tomēr ir ievērojama. Es domāju, ka šogad cenas noteikti palielināsies, taču daudz straujāk augs jauno projektu cenas. Mēs prognozējam aptuveni 10% pieaugumu nākamajā gadā.

EG: Nesen tika izveidota jauna ALTUM programma, kuras ietvaros jaunie speciālisti varēs iegūt atbalstu mājokļa iegādei. Vai jau ir jūtama papildu aktivitāte tirgū no šīs programmas?

ML: Arī iepriekšējos gados ALTUM programmas strādā un veicina pieprasījumu, pārsvarā uz vidējā cenu segmenta kategoriju, nenoliedzmi tas ietekmē aktivitāti tirgū.

EG: Kādos rajonos un reģionos šobrīd cenas aug visstraujāk?

ML: Jauno projektu kontekstā nevarētu runāt par kādu konkrētu rajonu, būtu jāskatās vairāk uz pašiem projektiem, kvalitatīviem, vidējā cenu segmentā, 55-85m2.

EG: Vai šobrīd īpašumus piedāvā pārsvarā tikai lielie attīstītāji, vai ir manāms pieaugums arī mazo un vidējo attīstītāju produktam, renovētām ēkām?

ML: Jauno projektu ārpus centra attīstībā izteiktu galveno līderu īsti nav, tiek uzsākti daudzi projekti nelielos apjomos, lai nodrošinātu to veiksmīgu realizāciju.

EG: Kas šobrīd notiek ar īpašumiem centrā? Nereti ejot pa centra ielām vakaros var redzēt, ka daudzas mājas netiek apdzīvotas. Vai tas varētu mainīties tuvākajā laikā?

ML: Tā ir patiešām ļoti liela problēma, par kuras risināšanu vajadzētu domāt gan attīstītājiem, gan pašvaldībai. Runājot ar jaunajiem speciālistiem saprotam, ka pieprasījums dzīvokļiem centrā būtu, bet šobrīd pārdošanā esošie īpašumi ir par pārāk lielu cenu, lai veiktu tajos renovācijas un tos attīstītu. Cenu robežā līdz 2000 EUR/m2 rekonstruētām ēkām ar nelieliem dzīvokļiem pieprasījums ir! Centrā, diemžēl, dominē ekskluzīvi dzīvokļi, un trūkst vidējas klases dzīvokļi gan pārdošanai, gan īrei.

EG: Šobrīd viena no aktuālākajām tēmām ir problēmas banku sektorā, vai Arco Real Estate ir jūtams, ka kreditēšanas apjomi sāk samazināties, vai bankas nelabprāt izsniedz aizdevumus?

ML: Šobrīd nevarētu teikt, ka mēs jūtam lielas izmaiņas, jo bankas kuras ir skārušas šīs problēmas nekad nav bijušas aktīvas hipotekārā kreditēšanā, tāpēc liela ietekme šajā ziņā nav vērojama. Tieši otrādāk, esmu dzirdējis, ka daļa no bankās ieguldītās naudas varētu nākt atpakaļ uz nekustamo īpašumu, kas noteikti būtu stimuls nozarei.

EG: Kāda ir situācija Jūrmalā pēdējos gados, kad Krievijas investoru apjoms ir mazinājies?

ML: Pagājušais gads neuzrādīja nekādas būtiski sliktākas tendences, protams, darījumu skaits nav tāds, kāds bija 2014. gadā, bet nav arī tā, ka viss būtu apstājies. Ja skatāmies uz cenām, visekskluzīvākajiem pirmās līnijas īpašumiem ir pieprasījums, lielākās problēmas Jūrmalā varētu rasties tieši vidējam segmentam, kas ne ar ko īpaši neizceļas no pārējiem. Šajā segmentā sagaidāmas pārmaiņas. Tomēr mēs neredzam, ka piedāvājuma cenas būtu būtiski samazinājušās.

EG: Runājot par pieprasījumu Jūrmalā, vai būtu aktuāli Jūrmalā attīstīt tādus projektus, kādi ir pieprasītākie Rīgā un orientēti tieši vietējam pircējam– ar nelielu platību, 2-3 istabas?

ML: Es domāju, ka noteikti! Neviens no jaunajiem projektiem Jūrmalā nav ar neielu platību. Arī zemes cena un celtniecības izmaksas ir tādas pašas kā Rīgā.

EG: Kādas ir tendences privātmāju sektorā – vai cilvēki labprātāk izvēlas pirkt zemi un māju būvēt paši, vai uzreiz iegādāties “gatavu produktu”?

ML: Šī ir pagājušā gada tendence, mēs redzam, ka darījumi ar privātmājām ir pietiekami daudz un segments ir aktīvs. Bet, ja par dzīvokļiem ir skaidrs, ka tos būvē attīstītāji, tad runājot par privātmājām, nav attīstītāju, kas būvētu privātmājas pārdošanai. Viss tas, kas notiek Mārupē, piemēram, kur ir vislielākais izņemto būvatļauju skaits, ir skaidrs, ka cilvēki iegādājas zemi un būvē savām vajadzībām. Ir uzsākti vai pārņemti projekti no rindu mājām, kas bijuši iesaldēti, ir kādi mazāki projekti pa 2 līdz 3 dvīņu mājām, bet kopumā ne tikai Mārupē, bet arī citās vietās, runāt par kādu īpašu attīstītāju aktivitāti nevarētu.

EG: Vai ir vērojama kāda aktivitāte īpašumu tirgū arī ārpus Rīgas?

ML: Visā Latvijā lielākajās pilsētās ir vērojama cenu pieauguma un darījumu skaita tendence. Skaidrs, ka Rīgas reģions ir visaugošākais, bet tajā pašā laikā, piemēram Jelgavā ir vērojams visstraujākais pieaugums (10%), tāpat arī attīstās Vidzemes reģions un citi.

EG: Vērojot pieaugošās tendences dzīvei ārpus Rīgas, kad cilvēki izvēlas dzīvot Mārupē un citos tuvākajos rajonos nevis Rīgas centrā, vai mūsu jau pieminētā māju renovācija varētu veicināt šo cilvēku atgriešanos?

ML: Šī problēma vairāk saistās ar privātmājām, esmu dzirdējis arī dažādos plašsaziņas līdzekļos, ka pašvaldība ir satraukta par to, ka iedzīvotāji izvēlas dzīvot ārpus Rīgas, un tad man vienmēr jājautā – kāda tad ir alternatīva? Ja cilvēks vēlas dzīvot privātmājā, tad Rīgā viņam nav vietas, lai gan tīri tehniski teritorijas privātai apbūvei pilsētā ir pietiekami. Šajā sakarā jādomā par infrastruktūras attīstīšanu, kas Rīgā netiek darīts par labu privātmāju apbūvei, ja atceramies grandiozos plānus par Lucavsalas teritorijas labiekārtošana vai citus līdzīgus projektus, kas tā arī netiek realizēti. Neviens labprāt nevēlas mērot lielus attālumus no mājām pierīgā, taču pilsētas teritorijā nav pārdomātas un sakārtotas vides šāda segmenta attīstībai.

EG: Latvijā kredītportfelis ir diezgan mazs, līdz ar to arī attīstības potenciāls ir ievērojams, tomēr vērojama ir tendence, ka  arvien straujāk Latvijā projektus attīsta tieši Lietuvas un Igaunijas attīstītāji, mazāk pašmāju. Kāda ir Latvijas loma Baltijas valstu attīstības kontekstā?

ML: Fakts par kredītportfeli parādās ik pa laikam, bet runājot par krīzēm, Latvijā viss attīstās mazliet lēnāk un piezemētāk, jo rūgtā pieredze 2008. gadā bija smagāka nekā kaimiņvalstīs. Šobrīd lielākais attīstības potenciāls ir jaunajos cilvēkos, kas vēl mēģina nostiprināt savu ienākumu līmeni. Kredītportfelis pieaug lēnāk arī tāpēc, ka bankas reizēm, manuprāt, ir pārāk  konservatīvas, atsakot kredītus argumenti mēdz būt absolūti nepamatoti, tādējādi bremzējot iespējamo attīstību.

 

Nākamā epizode jau pavisam drīz…

Lai saņemtu informāciju par turpmākajām epizodēm un sarunām ar ekspertiem, seko jaunumiem mūsu Facebook lapā: https://www.facebook.com/EstateGuruLatvia/

Ja arī tev ir ieteikumi vai idejas jauniem, aktuāliem tematiem vai ekspertiem, raksti mums uz info@estateguru.co