Etapu aizdevumi un kumulatīvā aizdevuma vērtības (LTV) attiecība – kā tos saprast?

Viens no biežākajiem jautājumiem, ko saņemam no investoriem ir par to, kā EstateGuru veido etapu aizdevumus un kāda ir šādas pieejas ietekme uz aizdevuma vērtību (LTV).

Kā 75 000 EUR aizdevuma, kas nodrošināts ar 400 000 EUR vērtu īpašumu, vērtība (LTV) var būt 62.5%?

Atbilde slēpjas vairākos aizdevumu etapos un kumulatīvajā LTV attiecībā. 

Jebkura būvniecība vai attīstības projekts parasti sastāv no vairākiem posmiem. Attīstītājs varētu uzsākt projektu ar zemes iegādi, uzbūvēt uz tā daudzdzīvokļu namu un dzīvokļu īpašumus pārdot.

Mēs vienmēr ļoti uzmanīgi izpētām visu pieejamo informāciju un esam konservatīvi jebkura projekta LTV noteikšanā, lai nodrošinātu pēc iespējas mazāku risku mūsu investoriem gadījumā, ja aizņēmējs nepilda savas finanšu saistības.

Izmantojot praktisku piemēru paskaidrosim standarta četru etapu aizdevuma gadījumu un to, kā mēs izvērtējam katrā etapā piešķiramo aizdevuma apjomu.

Aizņēmējs vēršas pie EstateGuru pēc finansējuma, lai attīstītu projektu, kura vērtība pēc pabeigšanas prognozēta 400 000 EUR apmērā, taču attīstības sākumā aizņēmēja īpašumā ir tikai neapbūvēts zemes gabals 100 000 EUR vērtībā. Izvērtējot aizdevumus, kas tiek publicēti EstateGuru platformā, mēs strikti ņemam vērā tikai īpašuma tagadnes, nevis prognozēto nākotnes vērtību, tāpēc šādā gadījumā aizdevuma pirmajā etapā tiek izsniegti 50 000 EUR, tādējādi aizdevuma vērtības attiecība (LTV) pirmajā etapā ir 50%. Jā, pie projekta platformā mēs norādām arī paredzamo LTV attiecību, tas nepieciešams, lai varētu finansēt arī nākamos etapus.

Arī šajā gadījumā drošība un iespēja neveiksmes gadījumā atgūt investoru ieguldītos līdzekļus ir svarīgākais aspekts, kas tiek ņemts vērā! Aprēķinot pirmā etapa aizdevuma LTV vērtību, mēs ņemam vērā nodrošinājuma īpašuma šī brīža vērtību.

Kad pabeigts pirmais būvniecības etaps (izbūvēta infrastruktūra, inženierkomunikācijas, zemes gabals sagatavots būvniecībai utt.), aizņēmējs sniedz pieteikumu EstateGuru izskatīt 2.etapa finansējuma iespējas. Tā kā nodrošinājuma īpašuma vērtība ir palielinājusies līdz ar veiktajiem darbiem, lielākajā daļā gadījumu, mēs varam piešķirt papildu finansējumu nākamajam attīstības posmam. Pieņemsim, ka īpašums šajā brīdī ir daļējā attīstības stadijā, atkārtotā vērtējumā noskaidrots, ka tirgus vērtība ir 190 000 EUR un aizņēmējam nepieciešami 50 000 EUR, lai turpinātu darbus. 2.etapa finansēšanā mēs ņemam vērā jau iepriekš izsniegto aizdevuma apjomu, lai aprēķinātu kumulatīvo LTV vērtību, kas šajā gadījumā ir 52.6%, jo kopējā aizdevuma summa ir 100 000 EUR, un nodrošinājuma īpašuma vērtība 190 000 EUR.

Piesakot katra nākamā etapa finansēšanu, aizņēmējam ir jāsniedz informācija par paveiktajiem darbiem un jauns nekustamā īpašuma vērtējums (iekļaujot attēlus no objekta). EstateGuru komandas profesionāļi dosies apskatīt projektu klātienē, ja tas būs nepieciešams. Šīs darbības ļaus mums pārliecināties, ka investoru līdzekļi ir ieguldīti īpašuma attīstībā.

Svarīgi pieminēt, ka vairāki aizdevuma etapi bieži vien tiek platformā izvietoti īsā laika periodā, jo aizņēmējs nereti var realizēt vairākus attīstības posmus vēl pirms aizdevuma pirmā etapa termiņa beigām.

Tiklīdz aizņēmējam nepieciešams aizdevuma trešais etaps, nodrošinājuma īpašumam atkal tiek pasūtīts vērtējums, lai noskaidrotu aktuālo vērtību, pēc paveiktajiem darbiem.

Mūsu piemērā, pēc aizdevuma otrā etapa realizēšanas, īpašuma vērtība pieaugusi līdz 300 000 EUR un aizņēmējs ir pieprasījis 75 000 EUR aizdevumu 3.etapā. Kumulatīvais LTV šajā etapā palielināsies uz 58.3% (izsniegti 175 000 EUR, nodrošinājuma īpašuma vērtība 300 000 EUR).

Pēdējā projekta etapā īpašuma vērtība jau ir 400 000EUR un aizņēmējam nepieciešami vēl 75 000 EUR. Līdz ar vērtības palielināšanos LTV attiecība ir mainījusies tikai par 4% un ir 62.5%. Aizņēmējs kopā ir piesaistījis 250 000 EUR sava projekta īstenošanai, kā nodrošinājuma īpašumu piedāvājot 400 000 EUR vērtu īpašumu.

Lai arī varētu likties, ka loģiskāk un vienkāršāk būtu aizņēmējam jau sākumā izsniegt vienu aizdevumu 250 000 EUR apmērā, tas radītu pārmērīgi lieku risku investoriem. Lai arī cik labs un pārdomāts būtu aizņēmēja biznesa plāns un pieredze šādu projektu realizēšanā, tas nozīmētu izsniegt 250 000 EUR aizdevumu, kas nodrošināts ar īpašumu 100 000 EUR vērtībā. Pat vislabākie projekti var saskarties ar negaidītiem pārbaudījumiem attīstības laikā, un aizņēmēja neveiksmes gadījumā EstateGuru būtu praktiski neiespējami atgūt investoru ieguldītos līdzekļus.

Investori vienmēr var apskatīt aizdevuma LTV attiecību, kā arī paredzamo maksimālo LTV pie katra aizdevuma apraksta platformā.

Šajā piemērā apskatītie četri aizdevuma etapi platformā tiks publicēti kā 4 atsevišķi projekti un investoriem ir iespēja ieguldīt jebkurā no tiem – četri dažādi ieguldījumi vienā attīstības projektā. Tāpēc var rasties situācija, kad esi ieguldījis 75 000 EUR aizdevumā ar 400 000 EUR vērtu nodrošinājuma īpašumu un LTV attiecību 62.5%. Mēs ceram, ka šis piemērs ļaus neapjukt projektu piedāvājumā un veidot pēc iespējas plašāku ieguldījumu portfeli ikkatram.