FB LIVE video sēriju 6.epizode “Investīcijas īres dzīvokļos”

Aizvadītā gada nogalē EstateGuru FB LIVE video sēriju “Ekspertu sarunas” 6.epizodē uz sarunu par investīcijām īres objektos Rīgā aicinājām divus ekspertus.

Dzintars Bērziņš – ARCO REAL ESTATE īres nodaļas vadītājs, sertificēts Lanīda aģents. Plaša pieredze īres sektorā, jau 9 gadus aktīvi darbojas ar dažādu segmentu objektiem, specializējoties uz ārzemju klientiem, kuriem ir aktuālāk piesaistīt aģentus. Īrēt un izīrēt dzīvokļus palīdz gan objektos ar īres maksu 400 EUR mēnesī, gan arī tādos, kuros īres maksa mēnesī sasniedz 3000 EUR.

Artūrs Kostins – nekustamo īpašumu investors, guvis pieredzi nozarē strādājot kā nekustamo īpašumu aģents, specializējoties komercobjektu nomas un pārdošanas segmentā, līdz sapratis, ka arī pats vēlas veidot savu īpašumu portfeli, ar ko arī šobrīd nodarbojas paralēli citām biznesa aktivitātēm.

Vairāk pieredzes stāstus un ieteikumus veiksmīgām investīcijām, kā arī tirgus aktivitātes ekonomiskajā un ekskluzīvajā dzīvokļu sektorā lasi turpinājumā vai skaties sarunas ierakstu video.

 

Kas šobrīd notiek īres tirgū – kādi objekti ir pieprasītākie, kāds ir cenu līmenis?

(Dzintars) Tirgus kopumā ir ļoti aktīvs, bet, protams, tam piemīt izteikta sezonalitāte – novembris un decembris nav no aktīvākajiem mēnešiem. Aktīvākā sezona sāksies janvārī un februārī, saprotams, lielākoties segmentā līdz 500 EUR mēnesī, tomēr pieprasīti ir arī dzīvokļi ar īres maksu no 800 EUR līdz 1200 EUR, par kuriem interesi izrāda vairāk ārzemju uzņēmēji vai lielu uzņēmumu darbinieki.

Šī sezonalitāte ir cieši saistīta arī ar studentu un skolēnu grafiku, aktīvākais brīdis tirgū ir augusts un septembris, kad cilvēki atgriežas pilsētā no vasaras mājām un atpūtas, jo sākas jauns mācību gads.

 

Vai ir klienti, kas izīrē dzīvokļus laika posmā no septembra līdz maijam, un vasaras sezonā piedāvā dzīvokli īstermiņa īrei (airbnb un booking)?

(Dzintars) Jā, protams, tas ir viens no šī biznesa modeļiem, tomēr tas prasa arī lielāku piepūli – ir jāatrod ideāls īrnieks tieši šim konkrētajam periodam, lielisks variants šādos gadījumos ir ārzemju studenti, kuriem aktuāli īrēt dzīvokli ir studiju gada laikā līdz Jāņiem, jo pēc semestra beigām viņi dodas atpakaļ uz savu dzimto valsti. Tomēr ir jāizvērtē, vai šie 2-3 mēneši īstermiņa īrē ir tā vērti, kā jau minēju, tas prasa lielu enerģiju un laiku, lai vadītu šos procesus – uzkopšanu, atslēgu nodošanu un saņemšanu un tamlīdzīgi.

(Artūrs) Mana pieredze ar īstermiņa īri ir tāda, ka es sākotnēji mēģināju iegūt pēc iespējas lielāku atdevi no saviem īpašumiem, tāpēc nolēmu pamēģināt airbnb tirgu ar vienu no saviem dzīvokļiem, lai palielinātu savu atdevi vēl vairāk. Secinājums, ko es ieguvu no šīs pieredzes – ja dzīvoklis ir neliels, par kuru var gūt 30-40 EUR ienākumus par izīrēšanu uz vienu nakti, tad šādos gadījumos visas uzturēšanas un vadības izmaksas būt aptuveni tikpat lielas, cik ieņēmumi, un ievērojamu peļņu gūt praktiski nebūs iespējams.

Īstermiņa īre varētu būt ienesīgs bizness ļoti specifiskiem dzīvokļiem, kuriem ir unikāls dizains vai lokācija – gadījumos, kad klients ir gatavs maksāt tieši par pieredzi, ko gūst atrodoties šajā īpašumā.

 

Kas skaitās luksus segments dzīvokļu tirgū?

(Dzintars)Luksus jeb ekskluzīvais segments… Jāsaka, ka izpratne par to katram cilvēkam ir ļoti atšķirīga, to vislabāk var novērot sociālajos tīklos, bet es teiktu, ka jāvērtē īpašuma ekskluzivitāte pēc vairākiem kritērijiem – lokācija, apdares materiāli, papildu ēkas funkcijas (noliktavas telpas, velosipēdu novietnes, autostāvvieta), mūsdienīgs un atšķirīgs dizains. Konkrēti nodefinēt ekskluzīvu dzīvokli nav iespējams.

 

Vai bieži nācies saskarties ar īrniekiem, kas nemaksā, vai atstājuši dzīvokli sliktā stāvoklī?

(Dzintars) Tas nenotiek ļoti bieži, bet ir arī tādi cilvēki, kas pārzina Latvijas likumdošanu, un izmanto tajā esošās nepilnības savā labā, jo no likuma viedokļa, īrnieks šobrīd ir zelta vērtē, iespējams tāpēc, ka tiek uzskatīts, ja jau izīrētājs ir varējis iegādāties nekustamo īpašumu, tad finansiālā situācija ir stabila, un papildu atbalsts nav nepieciešams, taču ja īpašums iegādāts ar bankas finansējumu, tad īrnieku nemaksāšanas gadījumā situācija ir ļoti nepatīkama.

 

Pie īres līguma slēgšanas izīrētājam vajadzētu paredzēt kādu drošības spilvenu šādām situācijām, varbūt ir kādas metodes, kā pārliecināties par īrnieka labo gribu?

(Dzintars) Protams, ir standarta procedūras, ko noteikti veic jebkurš izīrētājs, respektīvi, ievadot potenciālā īrnieka vārdu un uzvārdu google.com un izpētot rezultātus, tā kā mēs nodarbojamies ar izīrēšanu jau daudzus gadus, mums ir arī savi veidi, un pieredze, kā atpazīt vai identificēt potenciālos nemaksātājus. Liels faktors šajā ir arī īres cena, reizēm labāk ir izīrēt dzīvokli par mazliet lētāku cenu, bet par to iegūt uzticamus īrniekus, kas dzīvoklī dzīvos vairākus gadus un maksājumus veiks laicīgi, nekā noteikt augstāko iespējamo cenu un izīrēt tam vienīgajam, kas šo cenu ir gatavs maksāt un, iespējams, dzīvos vien pāris mēnešus.

 

Uzsākot investēt īres dzīvokļos, izvēle par labu ekonomiskajam segmentam tiek veikta tieši atdeves dēļ, vai līdzekļu nepieejamības dēļ?

(Artūrs) Sākotnēji es koncentrējos tikai uz ekonomisko segmentu, lai gūtu iespējami lielāku atdevi, mans mērķis bija iegādāties dzīvokļus ar hipotekārā kredīta palīdzību un gūt pēc iespējas lielāku naudas plūsmu. No ekonomiskā segmenta dzīvokļiem mana atdeve ir 10% un vairāk.

(Dzintars) Publiski, protams, ir grūti atrast piedāvājumus, lai iegūtu šadu atdevi, vidēji šajā segmentā atdeve ir 6-8%.

 

Kāda ir vidējā atdeve luksus segmenta dzīvokļiem?

(Dzintars) Vidēji tā būtu 3-6%, ja rēķinām, ka ekskluzīvs dzīvoklis ir tas, kuru iegādājas par 250 000 EUR un vairāk.

 

Un kā ir ar īrnieku atrašanas ātrumu, vai ekskluzīvākiem dzīvokļiem tas prasa vairāk laika?

(Dzintars) Šeit atkal atgriežamies pie jautājuma, kas tad ir ekskluzīvs dzīvoklis. Dzīvokļiem labā vietā, ar kvalitatīvu apdari un īres maksu ap 1200 EUR īrniekus atrast nav pārāk sarežģīti, tas aizņem vidēji 2 nedēļas. Augstākās klases apartamentiem, kuros īres maksa ir 2000 EUR un vairāk gan ir jārēķinās ar ilgāku laiku, līdz pat 4 mēnešiem.  

 

Investējot īres īpašumā un izīrējot to, ir kāda summa, ko vajadzētu ierēķināt, lai segtu nepieciešamos uzlabojumu darbus, vai negūtu zaudējumus tukšajos mēnešos/nedēļās?

(Artūrs) Šādu pozīciju noteikti vajadzētu ierēķināt biznesa plānā, jāatzīst, ka sākumā es to nedarīju!

(Dzintars) Viss atkarīgs no sākotnējā dzīvokļa stāvokļa, ja esi iegādājies dzīvokli, kas jau kādu laiku nav remontēts, jārēķinās, ka kaut kas var salūzt, kaut kas ik pa laikam jāremontē un tamlīdzīgi, kas, protams, prasa ieguldījumu. Taču, ka izīrē tikko remontētu dzīvokli (pie nosacījuma, ka veikts kvalitatīvs remonts), tam vajadzētu kalpot aptuveni 3 gadus, un pat tad, pēc īrnieka būtu nepieciešams tikai neliels kosmētiskais remonts.

Šobrīd tendence ir tāda, ka izīrējot savu īpašumu tiek pieprasīts drošības depozīts 2 mēnešu īres maksas apmērā, kas dod iespēju gan noteikt īrnieka maksātspēju, gan arī sliktākajā gadījumā bojājumu novēršanai.

 

Galvenie secinājumi:

 

  • Investīcijas īres objektos ir ieguldījums ar stabilu atdevi;
  • Ja esi pietiekami radošs piedāvājumu meklēšanā, tu vari atrast darījumu zem tirgus vērtības un palielināt savu atdevi;
  • Īres cenas Rīgas teritorijā šobrīd ir ļoti stabilas.

 

 

Ekspertu sarunu sērijas turpināsim veidot arī šogad, aicināsim ciemos dažādus interesantus profesionāļus, lai diskutētu par mūsu sekotājiem aktuālām tēmām nekustamo īpašumu nozarē. Ja arī tev ir tēma, par kuru vēlies dzirdēt ekspertu viedokli – raksti mums uz info@estateguru.co.