Baltijas Valstu Nekustamā Īpašuma Tirgus Pārskats

Trīs Baltijas valstis – Igaunija, Latvija un Lietuva, arī uzņēmumam paplašinoties arvien ir galvenais EstateGuru darbības tirgus. Tieši šī iemesla dēļ esam nolēmuši apkopot aktualitātes nekustamā īpašuma nozarē Baltijas valstīs. Pārskats veidots no Ober-haus tirgus pārskata 2019 un Colliers International 2019.gada tirgus pārskata datiem.

Apskatīsim galvenos attīstības virzienus un tendences Baltijas valstīs kopumā, kā arī plašāk pētīsim katras valsts rādītājus ar 2018.gadu, lai varētu prognozēt tālāko nozares attīstību.

 

Vispārīgs pārskats

 

2018. gadā visas Baltijas valstīs ir turpinājusies ekonomiskā izaugsme. Kopējās investīcijas Baltijas komercīpašumos pārsniegušas 1 miljardu euro, kas ir par 19% vairāk kā 2017.gadā. Šis pieaugums skaidrojams ar realizētiem vairākiem lieliem attīstības projektiem Latvijā un Lietuvā..

Izaugsmi sekmējušas arī uzņēmējdarbību atbalstošas aktivitātes un kopēja virzība uz zināšanās balstītu ekonomiku, kas atspoguļojas arvien augošajā biroju segmentā, kas jau ir sasniedzis 44% apmēru no kopējā īpašumu tirgus. 33% tirgus daļu sasniedzis arī tirdzniecības telpu sektors.

Viens no galvenajiem ekonomikas sekmētājiem un virzītājiem ir ārvalstu tiešās investīcijas, tomēr nekustamā īpašuma sektorā ieguldījumi ir vairāk lokāli. Baltijas valstu kontekstā 65% no kopējām investīcijām ir tieši Baltijas valstu investoru veiktas, un tikai pēc tam starptautisko un ziemeļvalstu investoru, attiecīgi 19% un 13%. Lielāko investoru TOP5 ir NEPO Rockcastle, EfTEN Capital, SG Capital, Lawben Investment Management un Esat Capital – kas kopā sastāda 37% no kopējā Baltijas valstu investīciju apjoma.

Primārie ieņēmumi ir saglabājušies stabili, ar nelielām izmaiņām biroju un industriālajā segmentā Viļņā un biroju segmentā Rīgā.

 

1.grafiks: Primārie ieņēmumi Baltijas valstīs (avots: Colliers Baltics Real Estate Report 2019)

 

Tomēr kopumā situācija nav tikai pozitīva. Tā kā bankas turpina noteikt stingrākus kreditēšanas nosacījumus un arvien vairāk izvairās no riska, nozare varētu piedzīvot izaugsmes samazinājumu. Likumsakarīgi, ka šāda situācija veicina nebanku sektora attīstībā un arvien pieprasītāki uzņēmēju vidū ir P2P un pūļa finansējuma platformu pakalpojumi, kuru pieaugums tiek prognozēts arī turpmāk.

 

Igaunija

 

Igaunijas biroju tirgus turpina demonstrēt pastāvīgu aktivitāti Tallinā jau pēdējos 6 gadus, un arī 2018.gads nav izņēmums. Uz gada beigām prognozētais mūsdienīgu biroju apjoms bijis ap 1 miljonu m2. 2018.gadā no jauna uzbūvēto biroju apjoms sasniedzis 94 500m2. Par spīti straujajam piedāvājuma pieaugumam, brīvo telpu īpatsvars saglabājas relatīvi zems ap 7% visās biroju klasēs.

Eksperti paredz, ka 2019. gadā ir gaidāms brīvo telpu īpatsvara pieaugums vecākās (B2 klases) biroju ēkās, kā arī daļā no C1 klases biroju ēkām sakarā ar lielu jauno biroju piedāvājumu.

Laika posmā no 2019 līdz 2020 gadam paredzēts tirgu papildināt ar aptuveni 56 000m2 jaunu tirdzniecības telpu, ko galvenokārt ietekmē Ülemiste Centre paplašināšana, kā arī Porto Franco kompleksa plānotā atvēršana 2020.gadā..

Tirdzniecības platību tirgū Tallinā valda liela konkurence, kā arī neliela pārprodukcija, kas rada mazumtirgotāju skaita samazināšanos un gājēju plūsmu. Šī iemesla dēļ vairāki iepriekš plānoti un uzsākti projekti ir atlikti – potenciālos nomniekus atrast ir arvien grūtāk.

2018.gada beigās nomas maksa par vidēja izmēra komerctelpām (150 – 300m2) tirdzniecības centros svārstījās starp €13 un €15 par m2. Lielo platību nomniekiem maksa ir no €8.50 līdz €13 par m2.

Aktīva situācija saistībā ar jaunajiem projektiem un augošu pieprasījumu modernām telpām 2018.gadā saglabājusies arī noliktavu un industriālo objektu tirgū.

Darījumu skaits ar dzīvojamās apbūves zemes gabaliem Tallinā un Harju rajonā 2018.gadā palielinājies par 2%. Vidējā kvadrātmetra cena šādiem darījumiem ir pieaugusi par teju 9% un prognozes liecina, ka šī tendence turpināsies arī 2019.gadā.

 

Latvija

 

Trīs jaunu biroju projektu nodošana ekspluatācijā 2018.gadā papildināja Rīgas nekustamo īpašumu tirgu ar 24 900m2 biroju telpu. Kopējā biroju telpu platība 2018.gada beigās bija 793 400m2. 2019. un 2020.gadā Rīgā plānots pabeigt 11 jaunas biroju ēkas, ar kopējo platību aptuveni 140 000m2. Šī statistika parāda, ka nozare beidzot reaģē uz biroju telpu trūkumu un pieprasījumu pilsētā.

Četrus gadus pēc kārtas Rīgā nav atvērts neviens jauns iepirkšanās centrs (vairāk kā 5000m2 un vairāk kā 10 nomnieki), neieskaitot esošo iepirkšanās centru paplašināšanu.

2018.gadā norisinājās aktīvi darbi pie AKROPOLE iepirkšanās centra attīstības, kas jau 2019.gadā pēc pabeigšanas ir lielākais multifunkcionālais komerccentrs Latvijā, kas apvienos 60 000m2 iepirkšanās centra platību ar 9000m2 biroja telpām.

Rīgā 2018.gadā pabeigti arī trīs noliktavu telpu projekti ar kopējo platību 59 800m2, tādējādi kopējais modernu noliktavu telpu apjoms Rīgā ir sasniedzis 708 800m2.

Arī 2019.gadā plānots pabeigt vismaz 3 lielus projektus Rīgā un Pierīgā (20km rādiusā) papildinot esošās platības par 70 000m2. Šos projektus izstrādā uzņēmumi VGP, Piche un Sirin Development.

 

Lietuva

 

“Invest Lithuania” uzstādījis jaunu rekordu, piesaistot 45 ārvalstu tiešo investīciju projektus Lietuvā 2018.gadā, papildinot tirgu ar vairāk kā 4600 jaunām darbavietām, kas ir par 15% vairāk kā 2017.gadā.

Mūsdienīgu biroju centru tirgus segments Viļņā 2018.gadā turpināja strauju izaugsmi. Kopumā gada laikā pabeigti projekti ar 43 000m2 biroju telpām. Brīvo telpu īpatsvars biroju telpām Viļņā 2018.gadā samazinājies no 5.4% uz 3.7% un kopējais brīvo platību apjoms samazinājies no 37 600m2 uz 26 400m2, no kā varam secināt, ka šajā segmentā izaugsme neapstāsies turpinās augt vēl lielākos apjomos.

Komercīpašumu investīciju tirgus Lietuvā ir pārspējis visus rekordus. Saskaņā ar Ober-haus datiem, noslēgti 22 investīciju darījumi īpašumu iegādei (mūsdienīgu biroju centru, tirdzniecības centru un industriālo būvju) par kopējo summu €422 miljoni. Salīdzinājumā ar 2017.gadu šis rādītājs ir par 36% augstāks.

Viļņā 2018.gada laikā nav atvērts neviens jauns iepirkšanās centrs, kopumā kopš NORDIKA iepirkšanās centra otrās kārtas pabeigšanas 2016.gada maijā, Viļņas īpašumu tirgu nav papildinājis neviens ievērojams jaunais tirdzniecības projekts.

Dzīvokļu cenas Viļņā 2018.gadā pieaugušas par 3%, kas ir par 0.7% mazāk kā 2017.gadā, saskaņā ar Ober-Haus Lietuvas dzīvokļu cenu indeksu. Pēdējo piecu gadu laikā šis ir mazākais dzīvokļu cenu pieaugums.

Cenu pieauguma tempu samazināšanās norāda uz to, ka Viļņas dzīvojamo platību tirgus no straujas izaugsmes posma ir pārgājis stabilākas izaugsmes fāzē.

Ober-Haus dati liecina, ka 2018.gadā Viļņā no jauna uzbūvēti 4,355 dzīvokļi (58 dažādos projektos) kas ir par 5% vairāk kā 2017.gadā. Šis ir lielākais dzīvokļu skaits Viļņā kopš 2008.gada, kas norāda arī uz pilsētas iedzīvotāju pieaugumu.

 

Secinājumi

 

Baltijas valstis aizvien ir uzskatāmas par vienu no stabilākajiem ekonomikas reģioniem Eiropā ar pozitīvu attīstības potenciālu.

Visās 3 valstīs arī 2019.gadā nekustamo īpašumu nozarē gaidāma izaugsme ar vairākiem jauniem projektiem un investoru piesaisti.

Pārskatu pilno versiju meklē šeit un šeit.