Andres Luts – Kāds ir EstateGuru risku vadības modelis

Andres Luts

Andres Luts ir EstateGuru galvenais kredītdirektors, un viņa uzdevums ir pārvaldīt platformas kredītpolitiku vairākās Eiropas valstīs.

Mēs satikāmies, lai apspriestu to, kāds ir EstateGuru risku izvērtēšanas modelis un kā pirms finansējuma piesaistīšanas tiek pārbaudīti aizņēmēji. Tāpat arī noskaidrosim kādi ir galvenie izaicinājumi darbojoties vairākās valstīs, kā apvienot tehnoloģijas un cilvēku zināšanas, lai palielinātu darbības efektivitāti.

Jautājums: Sāksim ar vienkāršāko, ja runājam par aizņēmējiem, pēc kādiem kritērijiem izlemjat, vai piešķirsiet aizdevumu konkrētam uzņēmumam, un ar kādu procentu likmi?

Andres Luts: Potenciālie aizņēmēji EstateGuru platformā pārsvarā ir mazie un vidējie uzņēmumi (MVU) tirgos, kur finanšu sektorā ir finansējuma trūkums, kas nozīmē, ka aizdevumu iegūšana no bankām un citām finansēšanas iespējām ir ierobežota.

Sākumā mēs pārbaudām aizdevuma pieteikuma iesniedzēja darbības vēsturi un iepriekšējo pieredzi. Mēs, protams, apskatām arī uzņēmuma finansiālo stāvokli, jo tam ir jābūt finansiāli stabilam un bez negatīvām piezīmēm par kavētiem nodokļu maksājumiem vai cita veida problēmām. Taču nekustamā īpašuma kreditēšana diezgan bieži notiek, izmantojot īpašam nolūkam dibinātu uzņēmumu, tāpēc mēs arī lūdzam aizņēmēju apkopot informāciju, iepriekšējos projektus un pierādījumus par viņu panākumiem, kā arī jaunā projekta biznesa plānu, ja tas ir pieejams. Šis attiecas uz pašu aizņēmēju, taču, tā kā mēs esam aizdevēji, kas nodrošina investoru ieguldījumus ar nekustamo īpašumu, mēs veicam arī nekustamā īpašuma novērtējumu, kas tiek piedāvāts kā nodrošinājums.

Tas nozīmē, ka mēs ņemam vērā īpašuma atrašanās vietu, tirgus vērtību, vērtēšanas ziņojuma metodiku un informāciju, par iepriekš notikušajiem darījumiem.

Vispārīgi, vēlamajam aizņēmējam jābūt:

· Juridiskai personai (reģistrētai ES) ar viena gada aktīvu uzņēmējdarbības vēsturi (tomēr EstateGuru neizslēdz uzņēmumus, kurās šis kritērijs nav izpildīts, tostarp uz projektiem balstītas uzņēmumu vienības).

· Bez aktīviem nodokļu parādiem (izņemot atliktais nodoklis) un citām kavētām parādsaistībām.

· Bez iepriekš pildītiem bankrota procesiem, kas saistīti ar aizņēmēju vai iesaistītajām pusēm.

· Bez aizdomām par naudas atmazgāšanas procedūru, kas saistītas ar aizņēmēju vai iesaistītajām pusēm.

Runājot par procentu likmēm, mums ir atsevišķs procentu likmju modelis, un pastāv arī iekšējais reitingu modelis. Tāpēc šajos modeļos iekļaujam visus dažādos aspektus, un tie parasti norāda minimālo procentu likmi. Taču, tā kā mēs esam daļa no finanšu tirgus, mums jāpiesaista arī investori, it īpaši attiecībā uz lielākiem aizdevumiem. Tādejādi, procentu likmju modelis varētu norādīt, ka 11 % ir tas, uz ko šis aizņēmējs pretendē, bet, ja aizdevums ir aptuveni pieci miljoni eiro, tad mums ir jāpieskaita vēl viens procentu punkts šim apmēram, lai piesaistītu investorus. Būtībā tā ir salikta procentu likme. Cik investoru ir šajā valstī, kur nepieciešams aizdevums? Un kāda ir pašreizējā likviditātes situācija platformā? Arī šie jautājumi ietekmē procentu likmi. Atšķirībā no tradicionālās bankas mums ir augstāka procentu likmju politika.

J: Kā jūsu pieeja atšķiras no tradicionālo banku piedāvājuma?

A: Pārsvarā mēs izmantojam tās pašas tradicionālās banku kredītprocedūras, taču mēs to darām efektīvāk, izmantojot tehnoloģijas, ārējus avotus, datu bāzes, automatizētus vērtēšanas modeļus, būvuzraugus utt., kas ļauj mums būt daudz, daudz ātrākiem.

Mēs katru dienu pieņemam lēmumus par aizdevumiem, nevis tiekamies tikai vienu vai divas reizes nedēļā, lai pieņemtu šos lēmumus. Kas šo padara par mūsu konkurences priekšrocību, salīdzinājumā ar bankām.

Tāds ir mūsu galvenais mērķis. Lai izmantojot tradicionālo finansistu kritērijus, taču ar tehnoloģiju risinājumiem padarītu šo procesu ātrāku un ērtāku.

J: Vai īpašumu novērtējumu veicat paši, vai izmantojat piesaistītus profesionāļus?

A: Mēs vienmēr izmantojam patstāvīgus, neatkarīgus un licencētus novērtēšanas ekspertus. Novērtējumā svarīgi redzēt īpašuma tirgus vērtību bez jebkādiem pieņēmumiem un vērtējumam jābūt sagatavotam tikai aizdevuma vajadzībām. Esam ļoti kritiski, jo mums pašiem ir plašas zināšanas šajā nozarē. Tāpat arī viens no mūsu kredītkomitejas locekļiem pirms tam ir bijis novērtēšanas speciālists. Es pats savulaik strādāju bankā par novērtētāju. Tāpēc mēs izskatām vērtējumus un spējam to darīt objektīvi. Veicam pārrēķinus un pārbaudām arī katru ārējā vērtējuma daļu. Un, ja rodas aizdomas, ka vērtība ir pārāk augsta, tad pazeminām maksimālo aizdevuma summu.

J: Ņemot vērā to, ka nekustamā īpašuma tirgus šobrīd plaši attīstās Eiropā, kā jūs ņemat vērā iespēju, ka tirgus aktivitāte nākotnē varētu samazināties?

A: Aizdevuma un ķīlas vērtības (LTV) attiecība, kuru izmantojam, ir paredzēta, lai pasargātu no tirgus cenu kritumiem. Mūsu vidējā vēsturiskā LTV ir zem 60 %, kas nozīmē, ka, ja īpašuma vērtība samazināsies par vairāk nekā 40 %, mēs spēsim nepieļaut investora zaudējumus. Šī ir ļoti konservatīva pieeja, un, izvēloties tirgus, kurā darboties, mēs uzskatām, ka tas ir pietiekami, lai saglabātu investoru līdzekļus drošībā.

Mēs vienmēr analizējam valsts makroekonomisko dinamiku, nekustamā īpašuma tirgu un arī konkrētas pilsētas vai rajonus, kurus izpētam dziļāk. Būtībā esam sagatavojušies visam. Ja manām, ka tirgus uzplaukst, tad mēs vienkārši piedāvāsim mazāku aizdevuma summu pret šo īpašumu šajā tirgū, lai neitralizētu pārāk augstu novērtējumu.

J: Vai ir kādas tūlītēji redzamas pazīmes, pēc kurām nekavējoties varat izlemt, ka nē, šis uzņēmums nesaņems aizdevumu, jo viņi nav izturējuši pirmo pārbaudes posmu?

A: Jā, protams. Ja viņiem ir lielas kredītriska problēmas, mēs nemaz neturpinām šī uzņēmuma izskatīšanu, piemēram, ja uzņēmums ir bijis tuvu bankrotam, vai iesaistīti kāda veida nodokļu krāpšanā vai naudas atmazgāšanas gadījumos.

Mums ir nepieciešami aizņēmēji ar finansiālu stabilitāti, tāpēc arī ņemam vērā uzņēmuma darbības pieredzi un rezultātus. Dažiem uzņēmumiem ir daudz aktīvu aizdevumu pie dažādiem kredītu nodrošinātājiem, un pat tad, ja šiem aizdevumiem ir atšķirīgi nodrošinājumi katram aizdevumam, tiem iespējams ir pārāk liels līdzekļu apjoms. Mēs nosakām arī aizdevuma grupas ierobežojumu, lai vienam aizņēmējam nebūtu izsniegts vairāk nekā 10 milj. liels aizdevums. Šo ierobežojumu noteicām pēc tam, kad iepriekšējā finanšu krīzē novērojām, ka aizņēmējiem bija nopietnas grūtības atmaksā savus aizdevumus, jo uzņēmās veikt vairākus projektus un izņemt aizdevumus pret īpašumu nodrošinājumiem. 

Ir arī dažas nozares un darbības, kas principā mums liedz piešķirt aizdevumu. Aizņēmēji, kas aktīvi darbojas vai ir saistīti ar šīm nozarēm, nav EstateGuru produktu mērķa klienti:

· azartspēles un derības;

· tabakas izstrādājumu ražošana vai izplatīšana;

· eksporta darbības uz sankciju valstīm;

· ieroču ražošana un pārdošana;

· kodolenerģijas ražošana;

· zivju produkcija;

· politiskās partijas un citas politiskās organizācijas.

J: Kā tiek pārvaldīti riski dažādās valstīs? Vai to visu novērtē un pārvalda centralizēti no galvenā biroja Tallinā, vai to veic katras valsts komanda uz vietas?

A: Katrā valstī ir reģionālo uzņēmumu un aizdevumu vadītāji, un viņi ir mūsu pirmā aizsardzības līnija, tāpēc viņi veic pirmo riska analīzi un pēc tam to nosūta uz galveno biroju Tallinā. Tiesa, galvenie lēmumi tiek pieņemti galvenajā birojā, taču lielajās valstīs, piemēram, Vācijā un Somijā, tuvāko mēnešu laikā mēs pieņemsim darbā arī vietējos riska analītiķus.

Mazākās valstīs, piemēram, Latvijā un Lietuvā, mums tādi nav vajadzīgi, jo izmantojam vietējos būvuzraugus, kuri, finansējot attīstības aizdevumu, pārbauda būvniecības izmaksas. Izmantojam arī vietējo partneru palīdzību, lai atkārtoti pārbaudītu novērtēšanas ziņojumus, ja gadījumā mums ir aizdomas, ka noteiktā vērtība varētu būt pārāk augsta.

J: Konkrēti jautājot par Vācijas tirgu, vai tas kādā veidā ir īpašs? Vai tajā nepieciešams ņemt vērā lietas, kas neattiecas uz citiem tirgiem?

A: Jā (Vācijas tirgus ir īpašs), domāju, ka apkārtējām pilsētām un provincēm Vācijā ir vairāk likviditātes nekā Baltijas valstīs, jo Vācijā ir diezgan ierasts doties uz darbu, kas ir 100 km no mājām. No kredītriska puses tas ir diezgan līdzīgs tirgus, taču juridiski, protams, pastāv atšķirības hipotēkās un notāru pakalpojumos utt. Šī iemesla dēļ, mums ir spēcīgs juridiskais partneris, kas palīdz mazināt šos riskus.

J: EstateGuru apgalvo, ka tā finansējuma iegūšana ir aptuveni piecas reizes ātrāka nekā izmantojot banku. Kā jūs to spējat sasniegt? Tu jau pieminēji tehnoloģiju izmantošanu, bet kāds vēl tam ir iemesls?

A: Kā minēju jau iepriekš, lēmumus par aizdevumiem mēs pieņemam katru dienu, nevis reizi vai divas reizes nedēļā, kā to dara, piemēram, bankas. Kā arī, katrā riska jomā mums ir cilvēks, kurš ir apņēmies palīdzēt katras valsts aizdevumu pārvaldniekiem un aizdevumu ņēmējiem iesniegt visu informāciju, kas mums nepieciešama ātra lēmuma pieņemšanai. Tas ietaupa daudz laika. Turklāt esam arī ļoti proaktīvi. Mēs negaidam vēlas atbildes. Mums patīk sazināties ar aizņēmēju un aplūkot būvdarbu teritoriju pēc iespējas ātrāk.

Kā arī, mēs neesam tik birokrātiski. Tāpēc jau pieminētā tehnoloģija palīdz ātrāk atrast pareizās riska fokusa zonas un aizdomīgas darbības. Nekustamā īpašuma redzējums un tā tirgus zināšanas EstateGuru iespējams ir spēcīgākas nekā tradicionālajā banku jomā, jo esam eksperti šajā nozarē. Uz mums šobrīd arī neattiecas tik daudz tiesību aktu vai noteikumu, taču jau esam sagatavojušies, kad tiks ieviesti jaunie Eiropas mēroga tiesību akti kolektīvās finansēšanas jomā.

Gan uzņēmumā, gan ārpus tā esam atraduši partnerus, kuri pārzin konkrētu jomu. Tāpēc mēs iegūstam visātrākos rezultātus saviem aizņēmējiem un investoriem.

J: Vai tiešām visu pārbaudāt, izmantojot tehnoloģijas, un tikai pēc tam cilvēki to pārskata? Vai arī tas ir paralēls process?

A: Dažas pārbaudes jau tiek veiktas, izmantojot mūsu vērtēšanas modeļus, un tad cilvēks pārbauda tā konstatējumus, tāpēc joprojām ir zināms cilvēku ieguldījums. Ar liela apjoma aizdevumiem joprojām galvenais ir cilvēka darbība, jo nepiecciešama papildu komunikācija ar aizņēmēju. Ir nepieciešams arī apskatīt būvdarbu teritoriju. Taču skatāmies tālāk nākotnē, kur mums, iespējams, būs satelītattēli un droni, kas apmeklēs šīs vietas utt. Tas ir viens no mūsu mērķiem. Šobrīd es teiktu, ka vēl joprojām pastāv 50/50 sadalījums starp cilvēkiem un tehnoloģijām.

Protams, viss šis process rada lielas izmaksas. Kādam ir jāveic nepieciešamā procesa pārskats un jāatrod jomas, kur varētu uzlabot ātrumu un automatizāciju. Domāju, ka lielākiem projektiem noteikti būs vajadzīga cilvēka iejaukšanās vēl pāris gadu. Un mēs vēl joprojām tiekamies ar aizņēmēju paši, jaaizdevuma apjoms ir liels. Kā piemēram, Vācijā ir obligāti jātiekas klātienē vai jāveic videozvans ar aizņēmēju. Tāpēc mēs satiekamies ar katru aizņēmēju, lai zinātu, ka varam ar viņiem sazināties arī turpmāk, ja tas ir nepieciešams, jo ir izveidojušās savstarpējās attiecības. Šī iemesla dēļ arī braucam apskatīt būvdarbu teritoriju. Mums nepieciešams apstiprinājums, ka aizdevums tiek izmantots būvniecības vajadzībām.

2. daļā mēs apspriedīsim, kā EstateGuru apstrādā neatmaksātos aizdevumus un parādu piedziņas izpildes procedūru.