Viskas, ką reikia žinoti apie etapines paskolas ir sudedamajį paskolos ir įkeičiamo turto santykį

Vienas iš pagrindinių klausimų, kuriuos investuotojai užduoda EstateGuru yra susiję su etapinėmis paskolomis bei tuo, ką parodo sudedamasis paskolos ir įkeičiamo turto santykis (LTV).

Kaip susidaro 62,5% LTV rodiklis, kai egzistuoja 75 000€ paskola, kuri yra užtikrinta 400 000€ vertės turtu?

Atsakymas į šį klausimą slypi paskolos etapuose ir sudedamajame LTV rodiklyje.

Bet koks projektas ar projekto įgyvendinimas susideda iš kelių etapų. Vystytojas gali projektą pradėti nuo neišvystyto sklypo, vėliau jame pastatyti daugiabutį, atlikti apdailos darbus ir parduoti užbaigtą projektą.

Atsižvelgiant į tokio tipo projektus, EstateGuru labai atidžiai prižiūri ir stebi visus platformoje esančių projektų LTV rodiklius, kad galėtų apsaugoti savo investuotojus nuo paskolos nemokumo.

Kad būtų paprasčiau įsivaizduoti, pateikiame standartinį keturių etapų projektą ir paskolos teikimo procesus kiekviename projekto etape.

Tarkime, jog vystytojo, kuris kreipėsi dėl paskolos į EstateGuru, galutinis projektas buvo įvertintas 400 000€ suma. Tačiau, pirmajame etape, neišvystytas projekto sklypas yra įvertintas 100 000€. Esant tokiai situacijai, EstateGuru siūlo vystytojui skolintis sumą nuo dabartinės įkeičiamos turto vertės. Visa ši schema vaizduojama  apačioje pateiktame pavyzdyje, kur pirmo etapo projektui buvo suteikta 50 000€ paskola su 50% LTV rodikliu. Pradinėje projekto stadijoje buvo pateiktas galutinis projekto LTV rodiklis, tačiau jis bus reikalingas apskaičiuojant projekto vertę sekančiuose etapuose.

Užtikrinant investuotojų apsaugą ir tinkamas paskolos grąžinimo galimybes, paskolos gavėjas pirmajame paskolos etape gauną paskolą su LTV rodikliu, kuris yra apskaičiuotas imant dabartinę turto vertę vietoj numatomos turto vertės projektui pasibaigus.

Pirmam projekto etapui pasibaigus (pvz. sutvarkius infrastruktūrą), vystytojas vėl kreipiasi į mus dėl projekto antrojo etapo finansavimo. Dabar, kai projektas jau pradėtas vystyti, jis yra vertingesnis nei buvo prieš tai, o tai leidžia tęsti finansavimą, tačiau paskolos gavėjas nepradeda projekto iš naujo. Tarkime, kad nuosavybė, kuri yra jau pradėta vystyti yra įvertinta 190 000€ suma, tačiau vystytojui trūksta 50 000€, kad galėtų pabaigti antrajį statybų etapą. Šiuo atveju, panaudojame pirmojo etapo paskolos lėšas ir paskaičiuojame 52,6% sudedamajį LTV rodiklį, nes bendra projekto finansuojama suma yra 100 000€, o bendra įkeičiamo turto vertė jau yra 190 000€.

Kiekviename projekto etape vystytojas privalo pristatyti oficialius dokumentus, kurie įrodo, ką vystytojas nuveikė su investuotojų skirtomis lėšomis, naują turto vertinimo ataskaitą (kartu su projekto nuotraukomis). Tokiu būdu užtikriname, jog lėšos yra skiriamos būtent pateikto projekto vystymui.

Taip pat, svarbu paminėti, jog paskolos etapai gali vykti ne palaipsniui – vystytojas gali užbaigti kelis etapus prieš pirmojo paskolos etapo baigtį.

Vėliau,projektui perėjus prie trečiojo etapo, visas turto vertinimo procesas yra vykdomas iš naujo.

Pateiktame pavyzdyje turto vertė trečiame etape jau pasiekė 300 000€, o paskolos gavėjas pateikė 75 000€ paskolos prašymą. Tokiu atveju, sudedamasis LTV rodiklis siekia 58,3% (175 000€ vertės suma jau yra finansuota investuotojų, o turto vertė viršija 300 000€).

Paskutiniam etapui pateikta turto vertė 400 000€, kas tampa galutine išvystyto projekto verte. Paskolos gavėjui buvo suteikta dar viena 75 000€ paskola, tačiau padidėjus projekto vertei, LTV rodiklis padidėjo tik 4-iais procentais (pilna paskolos suma yra 250 000€, o galutinė projekto vertė – 400 000€).

Kodėl projektui reikia etapų? Suprantama, jog projektą finansuoti pilna suma (pvz.250 000€) yra paprasčiau visoms pusėms, tačiau tokio tipo finansavimas sukuria didesnę riziką investuotojams. Maža to, net esant gerai paskolos gavėjo finansinei būklei, pilna 250 000€ paskola sukuria riziką skolinti, kai paskola užtikrinama tik 100 000€ vertės turtu. Net ir geriausi investiciniai projektai gali būti nesėkmingi, o dėl to investuotojai gali netekti savo investuotų lėšų.

Prie kiekvieno finansuojamo projekto platformoje pateikiamas tiek dabartinis, tiek numatomas LTV (kitaip, maksimalus LTV) rodikliai, kuriuos galima rasti projekto aprašyme. Maksimalus LTV rodiklis yra nustatomas atsižvelgiant į visą projektą, kai  jį sudaro keli etapai su atskiromis paskolomis, kurios užtikrintos tuo pačiu įkeistu turtu. Šis rodiklis priklauso nuo bendros projekto paskolų sumos, įskaitant visus paskolos etapus ir esamą įkeičiamo turto vertę. Dabartinis LTV rodiklis pirmame etape parodo tik tuo metu buvusį LTV, kuris nėra maksimalus LTV. Maksimalus LTV yra didžiausias LTV, kurį reiktų įsidemėti, kai investuojama į projektą.