Pradedančiojo investuotojo vadovas – Kaip susikurti diversifikuotą EstateGuru portfelį

Diversified portfolio

Investavimo pradžia alternatyvaus nekilnojamojo turto finansavimo pasaulyje gali būti bauginanti, tačiau mūsų sudarytos gairės Jums viską paaiškins.

LTV (paskolos ir turto vertės santykis), diversifikacija, paskolų tipai, nekilnojamojo turto užstatas, rankinis investavimas, automatinis investavimas bei daug kitų dar negirdėtų sąvokų gali būti painios ir baugios tiems žmonėms, kurie yra dar tik savo investicijų kelionės pradžioje. Iš tiesų, visa tai yra gana paprastos sąvokos, o susikurti saugų, diversifikuotą ir pelningą portfelį gali net ir visiškas naujokas. Šiame vadove mes apžvelgsime pagrindinius žingsnius, norint susikurti sėkmingą investicijų portfelį EstateGuru platformoje.

Vienas svarbiausių dalykų – diversifikacija

Paklauskite bet kurio sėkmingo ir patyrusi investuotojo, koks yra svarbiausias sėkmingos investicijos elementas, ir Jūs gausite vieną atsakymą – diversifikacija.

Kaip sakoma, nedėkite visų kiaušinių į vieną krepšį.

 Investopedia šitaip apibrėžia šį terminą: „Diversifikacija yra strategija, kuri sumažina riziką paskirstant investicijas įvairiuose finansiniuose instrumentuose, industrijose ir kitose kategorijose. Pagrindinis tikslas – padidinti grąžą investuojant skirtingose srityse, kurios skirtingai reaguotų į tą patį įvykį.“

Taigi, kuo įvairesnis investicijų portfelis, tuo labiau apsaugotas jis yra. EstateGuru savo investuotojams siūlo tikrai lengvą būdą investuoti į kelis projektus skiriant atitinkamai nedideles investicijų sumas. Pažiūrėkime, kaip praktiškai galima susikurti gerai diversifikuotą portfelį EstateGuru platformoje.

Portfelio sukūrimas

Tarkime, Jūs turite 1250 eurų, kuriuos norite investuoti. Jūs galite susigundyti lengviausiu keliu ir investuoti viską į vieną paskolą, kuri yra patraukli Jums ir pasižymi gera palūkanų norma. Tai gali Jums sutaupyti laiko ir pastangų, tačiau tai neatitiktų diversifikacijos taisyklėms. Tiesą sakant, mes, net ir pradedančiajam investuotojui, rekomenduojame susikurti portfelį, kuriame būtų bent jau 25 projektai. Taip pat patariame neaktyvuoti automatinio investavimo funkcijos, kol pilnai nesusipažinsite su platforma. Šitaip Jūs saugiai galėsite nusistatyti platformą pagal savo norus ir investicinius poreikius.

Taigi, net turėdami 1250 eurus, skirtus investicijoms, iš kurių 50 eurų yra mažiausia galima investicinė suma, Jūs galite susikurti tikrai puikų portfelį. Jums netgi nereikia turėti šios visos sumos iškart, ją galima pasiekti per kelias savaites ar net mėnesius. Bet nuo ko gi pradėti? Mes siūlome keturias galimybes diversifikuoti investicijas, apžvelkime jas.

Paskolos gavėjo diversifikacija

Verslai, kurie skolinasi per EstateGuru platformą, dažniausiai yra mažos ir vidutinio dydžio įmonės. 2020 metų spalio mėnesio duomenimis platformoje turėjome iš viso 508 unikalius paskolų gavėjus, iš kurių 204 turėjo tik vieną paskolą, o 304 paskolų gavėjai turėjo dvi ar daugiau paskolų mūsų platformoje. Kiekviename projekte pateikiame išsamią paskolos gavėjo informaciją, įmonės pavadinimą ir registracijos numerį, buvusių projektų su EstateGuru apžvalgą bei informaciją apie tai, ar šie projektai yra atviri ar grąžinti. Investuodami į projektus, kuriuose dalyvauja kuo daugiau skirtingų paskolos gavėjų, Jūs susimažinsite savo portfelio riziką. Žinoma, su laiku Jūs susipažinsite su konkrečiais paskolų gavėjais, kuriais Jūs pasitikite ir kurių projektus galite labiau finansiškai paremti.

Diversifikacija pagal nekilnojamojo turto tipą

Didžioji dalis platformoje siūlomų paskolų yra užtikrintos pirmos eilės hipoteka, pateikia nekilnojamojo turto užstatą bei siūlo skirtingus nekilnojamojo turto objektus. Jei investicijas padalinsite į įvairius nekilnojamojo turto tipus, iškart padidinsite savo portfelio diversifikavimo lygį. Tai taip pat apsaugo Jūsų portfelį nuo recesijos viename ar kitame sektoriuje. Pabandykite paįvairinti savo investicijas į komercinį, pramoninį ir gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

Diversifikacija pagal paskolos tipą

Mūsų paskolų gavėjai vykdo veiklą skirtingose verslo srityse, todėl jiems taip pat reikia įvairių finansavimo sprendimų. Šiuo metu 37% finansuojamų paskolų parėmė nekilnojamojo turto plėtros projektus, 33% paskolų naudojamos kaip tarpinės paskolos (trumpalaikės paskolos, kurios bus naudojamos tol, kol įmonė ras galutinį finansavimą). Likusius 29% mūsų paskolų portfelio sudaro visų rūšių verslo paskolos, pvz.: gamybos, logistikos, viešbučių, automobilių remonto įmonių ir kt.

Geografinė diversifikacija

Šiuo metu EstateGuru siūlo investicijas aštuoniose šalyse: Estijoje, Latvijoje, Lietuvoje, Suomijoje, Ispanijoje, Portugalijoje, Vokietijoje ir Švedijoje.

Taigi, jei pradėsime nuo geografinės diversifikacijos, tai reikštų, kad mes pasirenkame po tris paskolas kiekvienoje šalyje ir keturias iš Jūsų mėgstamos šalies.

Paimkime, pavyzdžiui, Estiją. Jūsų pirmoji investicija gali būti plėtros paskola, užtikrinta gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu, antroji – tarpinė paskola, užtikrinta komerciniu nekilnojamuoju turtu, ir trečia – verslo paskola, užtikrinta pramoniniu nekilnojamuoju turtu.

Jei laikysitės šių principų rinkdamiesi investicijas kiekvienoje šalyje, Jūsų portfelio diversifikavimo lygis iškart pakils iki aukštumų. Savo portfelio diversifikavimo lygį galite bet kada patikrinti puslapyje „Mano portfelis“.

Žinoma, tokio portfelio sukurti nepavyks per vieną dieną, nes greičiausiai teks palaukti, kol platformoje atsiras tinkamo tipo paskolos. Tačiau tai taip pat yra geras ir naudingas dalykas. Kuo daugiau analizuosite projektus ir susipažinsite su EstateGuru darbo principais, tuo daugiau žinių ir įgūdžių turėsite priimti gerus sprendimus.

Pažangaus portfelio kūrimas

Jei jau turite galimybę rankiniu būdu sukurti portfelį ir suprantate, kaip sėkmingai diversifikuoti savo investicijas, tai tinkamas laikas žengti žingsnį į priekį ir pristatyti automatinio investavimo (AI) galimybę. Norėdami pasinaudoti visomis AI siūlomomis funkcijomis, turite padidinti minimalią vienos investicijos sumą iki 250 eurų, tačiau net jei investuojate tik 50 eurų į vieną projektą, turite pakankamai galimybių be didelių pastangų išlaikyti portfelio diversifikaciją.

Taip pat galite pradėti investuoti į paskolas antrinėje rinkoje. Pasitelkę žinias, įgytas kuriant portfelį, tikrai pastebėsite geras galimybes antrinėje rinkoje.

Sėkmingų investicijų!

Pagrindinių sąvokų apibrėžimai

Plėtros paskola yra paskola, skirta finansuoti projekto, nekilnojamojo turto plėtros ar statybos darbų planavimo etapą.

Tarpinė paskola yra trumpalaikė paskola, skirta esamiems įsipareigojimams įvykdyti prieš užtikrinant ilgalaikį finansavimą, didinant nekilnojamojo turto vertę ar parduodant užstatą.

Verslo paskola – tai paskola, reikalinga kapitalui pritraukti, kuris naudojamas kasdienei įmonės veiklai finansuoti, verslui plėsti, įrangai ar prekėms įsigyti ir neapmokėtiems įsipareigojimams (mokesčiams ir kt.) padengti. Visų rūšių paskolos užtikrinamos hipoteka!

 LTV yra paskolos sumos ir užstato vertės santykis. Šis rodiklis išreiškia paskolos sumą, lyginant su paskolos užtikrinto turto verte. Pavyzdžiui, jei paskolos suma būtų 300 000 eurų, o turto vertė – 400 000 eurų, LTV būtų 75 proc. Didžiausias LTV santykis, kurį priima EstateGuru yra 75%.

Numatomas LTV reiškia maksimalų LTV santykį, kurį EstateGuru komanda yra pasirengusi pasiūlyti konkrečiam projektui. Tai reiškia, kad vėlesniais paskolos etapais šio projekto LTV gali padidėti iki numatomo LTV ribos.

Paskola termino pabaigoje reiškia paskolos grafiką, pagal kurį paskolos laikotarpiu atliekami tik palūkanų mokėjimai. Paskolos laikotarpio pabaigoje pagrindinė paskolos dalis grąžinama vienkartine suma.

Paskola ir palūkanos termino pabaigoje yra mokėjimo grafikas, pagal kurį paskolos laikotarpio pabaigoje grąžinama tiek pagrindinė paskolos suma, tiek sukauptos palūkanos.

Anuiteto paskola grąžinama lygiomis dalimis, susidedanti iš grąžinamos paskolos dalies ir palūkanų mokėjimo dalies.

Paskola etapais. Daugelis vystytojų susiduria su situacija, kai dabartinė jų vystymo objekto vertė neleidžia pritraukti kapitalo, kurio reikėtų visam plėtros projektui įgyvendinti. Kadangi EstateGuru skolina užstatą tik pagal dabartinę, o ne būsimą vertę, vystymo paskoloms mes dažnai naudojame laipsnišką finansavimo metodą. Tai reiškia, kad jei pirmasis objekto finansavimo etapas leidžia plėtotojui padidinti užstato vertę toliau vystant objektą, tai iš anksto nustatyto LTV ribose investicijos suma gali padidėti vėlesniais paskolos etapais. Būtina kiekvieno tolesnio etapo sąlyga – atnaujinta užstato vertinimo ataskaita.

Hipotekos suma reiškia maksimalią ribą, kurios iš paskolos gavėjo galima pareikalauti pagal įstatymą, jei paskolai turėtų būti taikoma išieškojimo procedūra. EstateGuru naudojame 1,5 karto didesnę hipoteką, o tai reiškia, kad 100 000 eurų vertės paskolos hipoteka yra 150 000 eurų.Užstato vertė yra užstato kaina, kurią nustato nepriklausoma ir pripažinta vertinimo įmonė. Pagrindinė bet kurios paskolos sąlyga yra užstato vertinimo ataskaita.

Visos investicijos, įskaitant ir nekilnojamąjį turtą, yra spekuliacinio pobūdžio ir susijusios su galimomis didelėmis nuostolių rizikomis. Mes raginame investuotojus investuoti atidžiai. Taip pat mes skatiname investuotojus gauti asmeninius patarimus iš profesionalaus investicijų specialisto ir atlikti nepriklausomus tyrimus prieš imantis veiksmų pagal mūsų skelbiamą informaciją.