Investuoti į paskolas ar nuosavą kapitalą – ką pasirinkti?

debt vs equity investments

 Kuomet Jūs nusprendėte pradėti investuoti, iš esmės Jūs turėsite dvi galimybes – investuoti į paskolas arba nuosavą kapitalą.

Nors šios dvi investicijų rūšys turi daug panašumų, dažniausiai būtent jų skirtumai nulemia, kurią rūšį pasirinks investuotojas, vieną ar kitą.

Investuodami į nuosavą kapitalą, Jūs įsigyjate turtą, o gaunamas pelnas yra tiesiogiai susijęs su Jūsų turto verte. Pavyzdžiui, Jūs galite investuoti į naują restoraną, ir tuomet, atskaičiavus visas atitinkamas išlaidas, Jūsų investicija uždirbs Jums atitinkamą pelną, kurį sugeneruos šis verslas.

Investuodami į paskolas, Jūs skolinsite pinigų žmogui, verslui, ar bet kuriai kitai institucijai. Tokiu atveju paskolos gavėjas įsipareigoja grąžinti skolintus pinigus ir sutartas palūkanas. Tai reiškia, kad Jūsų grąža nėra tiesiogiai susijusi su investicijos rezultatu – tad netgi jei verslas ir žlunga, paskolos gavėjas vis tiek lieka įsipareigojęs grąžinti Jums Jūsų investicijas.

Galima teigti, kad pirmiausia pajamas uždirba investuotojai į paskolas, o paskui – investuotojai į nuosavą kapitalą.

Nekilnojamo turto sutelktinis finansavimas suteikia abi šias investicijų galimybes ir kiekviena jų turi savo privalumus ir trūkumus. Pasirinkimas kažkurios iš šių galimybių (arba netgi jų dviejų mišraus portfelio turėjimas) konkrečiai priklauso nuo kiekvieno investuotojo, jo galimybių rizikuoti ir reikalaujamo likvidumo.

Kaip veikia investicijos į nuosavą kapitalą

Investicijos į nuosavą kapitalą yra rizikingesnės, todėl dažniausiai ir uždirbama investicinė grąža ilgalaikėje perspektyvoje yra aukštesnė. Ši didesnė grąža yra pagrindinė priežastis kodėl dauguma žmonių pasirenka investuoti į nuosavą kapitalą nei į teoriškai saugesnę galimybę investuoti į paskolas.

Investicijas į nuosavą kapitalą sudaro:

  •     Akcijos/biržos
  •     Investiciniai fondai
  •    Nekilnojamas turtas
  •    Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REITs)
  •    Verslai

Dauguma nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo sandorių (pavyzdžiui tarpusavio skolintojų) apima investicijas į nuosavą kapitalą. Skolintojai kartu surenka reikiamą pinigų sumą ir ją skiria vystytojui. Tuomet jie arba dalijasi turto nuomos pajamomis arba gautu pelnu, jeigu turtas yra parduodamas.

Kaip veikia investicijos į paskolas

Investicijos į paskolas tradiciškai laikomos žemesnės rizikos, todėl jos dažniausiai uždirba mažesnę grąžą (vėlgi, ilgalaikėje perspektyvoje). Tačiau šios ilgalaikės investicijos į paskolas turi vieną užslėptą pavojų – infliaciją. Pavyzdžiui, Jūs konkrečiam žmogui paskolinote 1000 eurų su 10% metinių palūkanų 10-ties metų laikotarpiui. Jeigu per šį laikotarpį infliacijos lygis viršys 10%, realybėje Jūs galite netgi ir prarasti savo pinigus. 

Investicijas į paskolas sudaro:

  • Taupomosios sąskaitos
  • Tarpusavio skolinimosi platformos
  • Įmonių obligacijos
  • Vyriausybės obligacijos 

Investuodamas į paskolomis pagrįstą nekilnojamąjį turtą, investuotojas perima tradicinio banko vaidmenį. Paprastai paskola yra užtikrinama pačiu nekilnojamu turtu, o investuotojai uždirba fiksuotą grąžos normą, kuri priklauso nuo paskolos palūkanų normos bei investuotos sumos. Paskolos sandorio atveju investuotojas yra kapitalo piramidės apačioje (pirmojo rango), o tai reiškia, kad nekilnojamojo turto realizavimo atveju investuotojai turi pirmumo teisę į grąžintinus mokėjimus.

Kadangi investuotojų grąža nėra susieta su projekto rezultatais, rinkos pokyčiai, tokie kaip nekilnojamojo turto rinkos žlugimas, jų neveikia. Visgi labai svarbu atkreipti dėmesį į turto ir paskolos vertės santykį (LTV: Loan-To-Value), kuris dažniausiai yra išreiškiamas procentais. Pavyzdžiui, 75 000 eurų vertės paskola, skirta turtui, kurio vertė yra 100 000 eurų, sudarytų 75%. Kuo žemesnis LTV procento rodiklis, tuo mažesnė rizika prarasti savo pinigus tuo atveju, jeigu paskolos gavėjas nesugebėtų įvykdyti savo įsipareigojimų ir grąžinti paskolą.

Kuris variantas Jums tinkamiausias?

Tiek investicijos į nuosavą kapitalą, tiek į paskolas turi savų pliusų ir minusų, į kuriuos nuovokūs investuotojai turi atidžiai įvertinti. Prieš pasirenkant kažkurį iš dviejų galimų variantų, vertėtų įvertinti rinkos tendencijas ir savo finansinius poreikius.

Investicijos į nuosavą kapitalą

Privalumai: 

Pajamos neturi ribų – Šio tipo investicijos pasižymi didesniu pajamingumo potencialu, todėl investuotojo požiūriu, galimybės yra neribotos. Pavyzdžiui,  žmogus, ankstyvais 1990-aisiais investavęs į Apple akcijas, tikriausiai uždirbo didžiulį pelną, kuris viršijo visus lūkesčius.

Trūkumai: 

Didesnė rizika – Investuodami į nuosavą kapitalą bendru finansavimu, investuotojai paprastai uždirba daugiau pinigų, tačiau tai taip pat reiškia, kad būtina atsižvelgti į didesnę riziką. Investuotojai bus tik antroje vietoje, kuomet bus išmokama grąža už investicijas, na o verslui žlugus, investuotojai gali patirti nuostolių. Nekilnojamojo turto atveju, planuojamą investicijų grąžą gali paveikti, pavyzdžiui, statybų vėlavimai, lėtesni nei planuota arba nevykstantys pardavimai arba nuomininkų įsiskolinimai.

Ilgesni investavimo laikotarpiai – Investicijos į nuosavą kapitalą neretai reikalauja daugiau kantrybės, kadangi pajamos paprastai gaunamos per ilgesnį laikotarpį, nei pajamos investavus į paskolas. Investavimo laikotarpiai gali trukti iki penkerių ar net daugiau metų, ir šį dalyką reikėtų įvertinti labai rimtai, norint išlaikyti aukštą savo portfelio likvidumo lygį.

Investicijos į nekilnojamu turtu pagrįstas paskolas

Privalumai:

Trumpalaikės – Investicijos į paskolas paprastai yra susijusios su plėtros projektais ir dažniausiai apima laikotarpius iki 12-kos mėnesių. Tai reiškia, kad ši investicijų rūšis puikiai tinka tiems investuotojams, kuriems reikalingas aukštas likvidumo lygis ir kurie ieško greitos savo investicijos grąžos.

Sumažinta rizika – Investicinių paskolų sandorių struktūra yra tokia, kad investuotojai prisiima mažiau rizikos. Paskola užtikrinama nekilnojamuoju turtu, kuris yra tarsi paskolos grąžinimo draudimo polisas. Jei turto savininkas ar laiduotojas nevykdo savo įsipareigojimų, investuotojai gali kompensuoti investicijos nuostolius parduodami turtą. Darant prielaidą, kad LTV buvo pakankamai žemas, o nekilnojamojo turto pardavimo galimybės buvo kruopščiai ištirtos ir išanalizuotos, skolininko nemokumas yra tarsi nepatogumas, o ne visiška katastrofa.

Pastovios pajamos – Investicijų į paskolas atveju galima geriau numatyti grąžinamas sumas ir jų dažnumą. Nors kiekvienas sandoris yra unikalus, investuotojai paprastai uždirba nuo 8% iki 12% grąžos per metus, įskaitant sutelktinį finansavimą. Būtent šis nuspėjamumas patinka daugeliui paskolų investuotojų.

Trūkumai:

Ribotos pajamos – Paskolų investicijos yra susijusios su mažesne rizika, tačiau jų grąžą riboja paskolos palūkanų norma. Investuotojai turi patys pagalvoti, ar jie nori atsisakyti galimybės daugiau uždirbti mainais už saugesnį sandorį.

Kokios grąžos galima tikėtis?

Apžvelkime keletą sėkmingiausių variantų, susijusių tiek su tradicinėmis investicijomis į nuosavą kapitalą, tiek į paskolas, susijusias su nekilnojamuoju turtu.

Geriausias plataus masto biržoje prekiaujamas fondas (ETF) yra didžiausio investicinių fondų valdytojo „Vanguard“ sukurtas fondas, kuris seka „S&P 500“ indeksą ir kurio sąnaudų santykis siekia tik 0,04%.

Pirkdamas šio fondo vienetus, investuotojas įsigyja 500 didžiausių JAV valstybinių bendrovių akcijų. Tai reiškia, kad jūsų investicijos yra gerai diversifikuotos ir (bent jau šio straipsnio rašymo metu) Jums bus naudingas JAV ekonomikos augimas. 

S&P 500“ indeksą daugelis vertina kaip veidrodinį visos JAV ekonomikos vaizdą, o istoriškai investavus į jį, ilgainiui vidutinė metinė grąža buvo 10,71%. Nors praeities rezultatai niekada negarantuoja būsimų rezultatų, tai vis tiek bus geras pasirinkimas, jei jus domina investicijos ilgesniam laikotarpiui.

Kita šio medalio pusė yra ta, kad nuo 2000 metų nekilnojamasis turtas laikėsi nepaprastai gerai, lyginant su S&P 500“ indeksu. Nuo 2012 metų nekilnojamojo turto sutelktinis finansavimas per metus rodė netgi geresnį rodiklį nei 10,71% dėl ypatingai sparčios šios srities plėtros. Investuotojai yra įpratę matyti 12–16% grąžą, nors prognozuojama, kad šie skaičiai mažės, nes į rinką pateks daugiau kapitalo ir paskolų gavėjai turės daugiau pasirinkimo galimybių. Tačiau net ir patys konservatyviausi ekspertai patikimai prognozuoja mažiausiai 8% grąžą, ir ši grąža bus gauta per trumpesnį laikotarpį, nei tai būtų investuojant į kapitalą.

Tai reiškia, kad investicijos į nekilnojamojo turto paskolas viršija net ir geriausias investicijas į nuosavą kapitalą trumpalaikėje perspektyvoje.

Pasirinkite, kas tinka būtent Jums

Pirmasis patarimas iš bet kurio investicijų specialisto – diversifikuokite savo portfelį. Reikėtų atsižvelgti į visus svarbius veiksnius: trumpalaikės ir ilgalaikės investicijos, didesnės ir mažesnės rizikos investicijos, geografinis pasiskirstymas ir skirtingos turto klasės.

Daugelis žmonių mano, kad investicijos į nuosavą kapitalą suteikia jiems galimybę paremti vietos verslą ir verslininkus, todėl šios emocinės priežastys taip pat yra labai svarbios.

Tiesa yra ta, kad tą patį galite pasiekti investuodami į sumanias paskolas. Bet kuri gera, tinkama sutelktinė nekilnojamojo turto finansavimo platforma suteikia investuotojui galimybę pasirinkti kuriuos projektus jis nori finansuoti, o tai reiškia, kad lygiai tokiu pat būdu galima paremti vietos ekonomiką.

Bet kokia investicija turi tam tikrą riziką, todėl būtent Jūs turite nuspręsti, kokio lygio riziką Jūs galėtumėte prisiimti ir ar galite sau tai leisti. Dėl šios priežasties kai kurie investuotojai teikia pirmenybę portfeliui, kurį sudaro tiek nuosavo kapitalo, tiek paskolų investicijos.

Kai suprasite, ką laimėsite ar uždirbsite konkrečioje situacijoje, lyginant su galima rizika, galėsite lengviau nuspręsti kokio tipo investicijos būtų tinkamiausios Jūsų portfelyje.

Visos investicijos, įskaitant ir nekilnojamąjį turtą, yra spekuliacinio pobūdžio ir susijusios su galimomis didelėmis nuostolių rizikomis. Mes raginame investuotojus investuoti atidžiai. Taip pat mes skatiname investuotojus gauti asmeninius patarimus iš profesionalaus investicijų specialisto ir atlikti nepriklausomus tyrimus prieš imantis veiksmų pagal mūsų skelbiamą informaciją.