Investicijos į NT skirtą nuomai vs. NT investiciniai fondai vs. Sutelktinis finansavimas į NT

property-investing-REIT-crowdlending

Du bene patogiausi būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą yra sutelktinis finansavimas ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai, bet palyginkime juos su investavimu į nekilnojamąjį turtą, skirtą nuomai.

Abu aukščiau paminėti atvejai turi savų privalumų ir trūkumų, tačiau teisingas jų derinys neretai parodo geresnius rezultatus.

Žmonės, jau investavę į fizinį nekilnojamąjį turtą, tikrai žino, koks tai sudėtingas ir daug laiko reikalaujantis procesas.  

Teorijoje, investicijos į NT skirtą nuomai atrodo pakankamai paprastai:

1.    Įsigykite nekilnojamąjį turtą geros būklės ir geroje vietoje

2.    Derėkitės dėl kainos

3.    Paremontuokite, jeigu to reikia. Vadinkite tai skambesniu pavadinimu –  „home staging“ (NT paruošimas pardavimui, siekiant parduoti turtą greičiau ir brangiau).

Tuomet jau pradėkite ieškoti tobulo nuomininko.

Bet ne visuomet viskas veikia būtent šitaip.

Prestižiniuose rajonuose kainos visuomet yra aukštumose.

Jūs negalite įsigyti NT už norimą kainą, ir galite sukaupti per daug skolų.  

Nenumatytos išlaidos taip pat gali greitai paversti Jūsų svajones košmaru.  

Trumpai tariant, nėra taip jau ir paprasta investuoti į fizinį turtą savarankiškai.

Be to, dar reikia susimokėti mokesčius nusiperkant, išlaikant, nuomojant ir netgi parduodant nekilnojamąjį turtą.

Taigi, pažvelkime į du netiesioginius, bet turbūt efektyviausius būdus investuoti į NT. Išsiaiškinkime, ar įmanoma aplenkti kliūtis ir padidinti investicijų grąžą.  

Pradėkime nuo investicijų per NT fondus  

Vienas didžiausių privalumų investuojant per nekilnojamojo turto investicinius fondus (Real Estate Investment Trusts – toliau REITs), yra tai, kad nors Jums ir nepriklauso joks nekilnojamojo turto objektas, Jūs visgi netiesiogiai investuojate į NT.  

Šie investiciniai fondai gali atspindėti investicijas labai specifinėse srityse, nes dauguma REITs yra specializuoti – turi savo labai tiksliai apibrėžtas investicijų sritis.

Investicijos per REITs turi panašumų su fondais ar biržoje prekiaujamais fondais (Exchange-traded fund – toliau ETFs). Abu jie yra vertybinių popierių rinkoje.

Siekiant sumažinti investicijų per REITs nepastovumą, taikoma labai gera praktika išdalinant savo kapitalą į kelis skirtingus REITs.  

Šie fondai yra įtraukti į pasaulio didžiausių finansinių rinkų sąrašus, o JAV REITs yra vieni didžiausių ir patraukliausių fondų investuotojams.

 Sutelktinis finansavimas – dar įdomesnė galimybė 

Sutelktinis finansavimas į nekilnojamąjį turtą, lyginant su REITs, yra naujesnis investavimo modelis. REITs egzistuoja jau kelis dešimtmečius, o sutelktinis finansavimas, toks kokį mes jį matome šiandien, gyvuoja vos apie 10 metų. 

Labai nesunku nuspėti, kad visai netolimoje ateityje ši investicijų galimybė žengs didelį žingsnį pirmyn. Viso to priežastis – šios sutelktinio finansavimo platformos ženkliai palengvina ir padidina tiek investuotojų, tiek nekilnojamojo turto vystymo įmonių galimybes. Iš esmės, čia visi turi laimėti, ir visa tai turi atnešti didelį kapitalą į šį sektorių.

Norint investuoti per sutelktinio investavimo platformas tereikia nedidelio kiekio lėšų – tai buvo didžiausia kliūtis, kuri galų gale buvo panaikinta.

Kuomet geriau investuoti per sutelktinio finansavimo platformas nei per NT investicinius fondus? 

Pirmasis skirtumas yra tai, kad NT investiciniai fondai siūlo žymiai mažiau galimybių daryti tiesioginį poveikį investicijoms, o tai reiškia – mažiau skaidrumo.

Be to, bendra rinkos tendencija daro įtaką šių investicinių fondų pasiūlymams.  

Investuojant per sutelktines nekilnojamojo turto platformas Jūs žinote, kokią konkrečią paskolą finansuojate.

 Taigi, kuomet aš finansuoju nekilnojamojo turto paskolą, aš esu supažindinamas kam šis finansavimas bus skirtas, kaip pinigai bus grąžinti ir kada jie bus grąžinti. Visuomet labai aiškiai yra nurodomas koks nekilnojamojo turto objektas bus sandorio garantija bei kokio dydžio palūkanos bus mokamos. Trumpai tariant, viskas yra lengvai prognozuojama, nebent kiltų kokios komplikacijos.

Net ir komplikacijų ar vėlavimų atveju viskas yra aiškiai apibrėžta.

Baudos už pavėluotas įmokas yra numatomos iš anksto, o paskolos atgavimo planas – visuomet parengtas. Blogiausiu atveju įkeistas turtas yra parduodamas, tad investuotojai turi galimybę atgauti visas arba bent jau didžiąją dalį investuotų lėšų į konkretų projektą.  

Sutelktinio finansavimo nepastovumas 

Nekilnojamojo turto sutelktinio finansavimo platformos pasižymi mažu nepastovumu. Tiesą sakant, sutelktinis finansavimas gali būti labai geras būdas sumažinti bendrą stabilaus portfelio nepastovumą. Šis būdas beveik visiškai nepriklauso nuo rinkos tendencijų ir seka kita dinamika nei fizinis nekilnojamas turtas. Be to, sutelktinio finansavimo platformos suteikia galimybę investuoti į turtą, esantį skirtingose šalyse, šitaip sumažinant vienos vietovės geografinę riziką.

 Akivaizdu, kad naujos nekilnojamojo turto tendencijos gali pakeisti daugybę dalykų, prie kurių mes buvome pripratę.

Nuotolinis darbas niekur nedings, tai nėra laikina. Daugybė žmonių nebegrįš į ofisus dirbti, o galėdami pasirinkti gyvenamąją vietą, jie lengvai galėtų persikelti į pigesnes, toliau nuo centro esančias vietas.

Nekilnojamas turtas, dėl įvairių priežasčių, taps vienas iš tų sektorių, kuris gali gauti daugiausiai naudos iš šio istorinio etapo. Viena tokių priežasčių – žemos palūkanų normos gali išlikti tokiose žemumose dar labai ilgą laiką, todėl hipotekos ir toliau bus patrauklios pirkėjams. Kita priežastis – pirmasis būstas, tas, kuriame gyvename, dabar tampa dar vertingesnis nei anksčiau. Tai yra vieta kur mes praleidžiame daug kokybiško laiko, ir, neretai, vieta iš kurios dirbame.

Istoriškai nekilnojamas turtas yra vertinamas kaip saugiausia investicija, ir visi požymiai rodo, kad būtent taip ir išliks ateityje.

Šį įrašą parengė Revenue Land, blogas, kuris dalijasi naudinga informacija savarankiškiems investuotojams. Jų atsiliepimą apie EstateGuru rasite čia