Velkojien etusijat ja lainavakuudet selitettyinä

EstateGurun lainat ovat kiinteistövakuudellisia ja useimmiten ensisijaisella kiinnityksellä. Kun päätät sijoittaa velkaan tai lainoihin, sinun on tärkeää ymmärtää niihin liittyvät riskit ja olla tietoinen sijoitustasi takaavan vakuuden käyttäytymisestä, jos jotain menisi pieleen.

Kaikki velkojat eivät ole tasa-arvoisessa asemassa, ja tämä tavanomaisesti ilmoitetaan velkasijalla. Tässä blogikirjoituksessa esittelemme yleisesti tavattavat sijat P2P-kiinteistölainasektorilla. Ymmärrettävyyden lisäämiseksi listasimme ne turvallisimmasta riskipitoisimpaan.

Seniorivelka

Seniorivelka tai ensisijainen velka on velka, joka on prioriteettijärjestyksessä ennen ”juniorivelkaa”. Se on yleensä kiinteistövakuudellinen kiinteistöllä, jonka arvo ylittää velan määrän ja maksuhäiriö- tai realisointitapauksessa se on ensimmäisenä takaisinmaksujonossa. EstateGurun lainojen tapauksessa seniorivelka on vakuudellinen ensisijaisella kiinnityksellä.

Kun puhutaan vakuuksista EstateGurulla, tarkoitamme aina kiinteistöomaisuutta. Tämä selvennys on tarpeen, sillä yritykset voivat tarjota vakuudeksi myös varastoa, saatavia, tai koneita ja laitteita (liikepantti), mutta realisoinnissa vain kiinteistöllä on tarpeeksi korkea arvo.

Mitä tämä tarkoittaa käytännössä on se, että ennen kuin siirrämme mitään varoja lainanottajalle, lainanottajan on mentävä notaarille ja solmittava sopimus vakuusagentimme kanssa kiinteistöpantin luomiseksi. Tämä prosessi mainitaan myös käyttäjäehdoissamme, jotka on arvioitu perusteellisesti P2P-laina-alustojen vertailusivustolla P2P Empiressä. Pantti pidetään, kunnes laina on maksettu kokonaan takaisin. Maksuhäiriö- tai maksamattomuustapauksessa tämä järjestely mahdollistaa täytäntöönpanomenettelyn aloittamisen ja lainaa vastaan pantatun vakuuskiinteistön haltuunoton. Kiinteistövakuus voidaan sitten huutokaupata tai myydä sijoittajien varojen takaisinsaamiseksi. Tämä vakuudellinen seniorivelan muoto nähdään turvallisimpana vaihtoehtona sijoittajille, mutta se tuottaa vastavuoroisesti myös matalampaa korkoa kuin riskipitoisemmat velkatyypit, jotka esittelemme seuraavaksi.

Etuoikeudeton velka (välirahoitus)

Etuoikeudettomat velkojat saavat tavallisesti jonkin muun vakuuden kuin ensisijaisen kiinnityksen. Vakuus saattaa vaihdella toissijaisesta kiinnityksestä osuuteen lainanottajan yrityksessä, koneisiin, laitteisiin tai muuhun omaisuuteen. Jos laina ajautuisi maksuhäiriöiseksi, etuoikeudettomat velkojat saavat rahansa takaisin vasta, kun kaikki seniorivelkojat ovat saaneet omansa. Etuoikeudettomaan velkaan liittyvä riski tarkoittaa, että sijoittajat voivat yleisesti odottaa parempaa tuottoa sijoitukselleen. EstateGurulla on vain muutama toissijaisen kiinteistökiinnityksen laina.

Pääomasijoitukset

Suoraan yritykseen sijoittaminen tuottoihin tai liikevoittoon osalliseksi pääsemiseksi saattaa olla hyvä idea, jos yritys tai projekti menestyy, mutta jos asiat menevät mönkään, on tärkeä ymmärtää pääomasijoittajien asema takaisinmaksuhierarkiassa. Kun yritys realisoidaan, seniorivelka maksetaan takaisin ensin, jonka jälkeen maksetaan etuoikeudeton velka. Vasta kun nämä velat ovat maksettu kokonaan takaisin, voidaan jäljellejääneitä varoja jakaa suoraan yritykseen sijoittaneille tai pääomasijoittajille. 

Jos katsot uusimpia uutisia Viron joukkorahoituskentältä, näet, että pääasiassa vain etuoikeudettomia ja pääomasijoituksia on kärsinyt tappioita kilpailijoidemme alustoilla.

Kuinka tämä toimii EstateGurulla?

Kun lainanottaja hakee lainaa EstateGurulta, suoritamme heti alussa läpikotaisen riskiarvion. Tutkimme liiketoimintasuunnitelman ja lainanottajan historian ja analysoimme projektin sopivuuden tiukkoihin kelpoisuusvaatimuksiimme. Kun olemme varmoja, että ankarimmatkin standardimme täyttyvät, harkitsemme tarjotun kiinteistövakuuden arvoa. Koska toimimme kiinteistöalalla, vakuus on useimmiten juuri kehitteillä oleva kiinteistö, mutta hyväksymme myös muita kiinteistövakuuksia. Tässä kohtaan laskemme myös lainoitusasteen (LTV).

Vaikka kiinteistö voisi teoriassa olla arvoltaan esimerkiksi 100 000 euroa, olisi riskialtista tarjota lainaa täyden arvon edestä. Tähtäämme siksi yleensä sellaiseen LTV-prosenttiin, jonka toteutumisesta huutokaupassa voimme olla varmoja.

Koska lainamme ovat vakuudellisia ensisijaisella kiinnityksellä, ovat sijoittajamme seniorivelkojia, ja jos lainanottaja ajautuisi maksuhäiriöiseksi he ovat siten ensimmäisenä jonossa saamassa varansa takaisin vakuuskiinteistön myynnistä. Tästä käytännöstä kiinni pitäen ja LTV:tä huolellisesti hallinnoiden olemme onnistuneet toimimaan yli neljä vuotta ilman, että sijoittajamme ovat kärsineet yhtään tappiota.

Kaikissa tapauksissa, joissa laina on siirtynyt maksuhäiriötilaan, olemme onnistuneet saamaan takaisin kaikki varat, ja vaikka lainojen maksuhäiriöt aiheuttavat luonnollisesti huolta kelle tahansa sijoittajalle, seniorivelan tuoman turvallisuus takaa mielenrauhaa.