Vaiheittaiset lainat ja kumulatiivinen lainoitusaste (LTV) selitettyinä

Yksi sijoittajiemme eniten kysymistä kysymyksistä on, mikä on EstateGurun lähestymistapa vaiheittaisiin lainoihin, ja miten se vaikuttaa projektin lainoitusasteeseen eli LTV:hen.

Kuinka 75 000 euron laina 350 000 euron kiinteistövakuutta vastaan voi saada 72 prosentin LTV:n?

Vastaus löytyy lainan vaiheista ja kumulatiivisesta LTV:stä.

Mikä tahansa rakennusprojekti tai -kehittäminen koostuu yleensä useista eri vaiheista. Rakennuttaja saattaa aloittaa raakatontilla, rakentaa asuinrakennuksen, viimeistellä sen ja sitten markkinoida ja myydä asunnot.

Olemme aina erittäin varovaisia kaikkien alustallamme olevien projektien LTV:n hallinnoinnissa varmistaaksemme sijoittajiemme turvallisuuden lainan takaisinmaksun epätodennäköisen laiminlyönnin varalta.

Seuraavaksi esittelemme käytännön esimerkin tavanomaisesta nelivaiheisesta projektista, sekä lähestymistapamme jokaisen vaiheen lainoittamiseen.

Rakennuttajan ottaessa yhteyttä EstateGuruun lainatarpeensa kanssa, hänellä voi olla projekti, jonka lopullinen arvo tulee olemaan 350 000 euroa. Ensimmäisessä vaiheessa hänellä on kuitenkin todennäköisesti vain rakentamaton tontti, jonka arvo on 100 000 euroa. Lainaamme rahaa aina vain projektin nykyarvoa vastaan, emme ennustettua lopullista arvoa vastaan. Ylläolevassa esimerkissä lainasimme 50 000 euroa, mikä tarkoittaa, että ensimmäisen vaiheen LTV on 50%.

Turvallisuus ja kyky saada korvattua sijoittajien rahat on jälleen päällimmäinen huolenaiheemme. Myönnämme ensimmäiselle vaiheelle lainaa vain suhteessa todelliseen arvoon ennustetun arvon sijasta. 

Kun ensimmäinen vaihe on valmis (esimerkiksi infrastruktuurityöt, kuten tiet ja viemäröinti jne., sekä maanrakennus ja rakennuksen perustukset), lainanottaja pyytää meiltä seuraavaa lainaa. Koska kiinteistö on nyt arvokkaampi, voimme tavallisesti hyväksyä lainapyynnön, mutta lainanottaja ei aloita puhtaalta pöydältä. Kiinteistö on arvioitu esimerkiksi 150 000 euron arvoiseksi nykyisessä tilassaan, ja lainanottaja tarvitsee toiset 50 000 euroa kakkosvaiheen valmiiksi saattamiseksi. Otamme huomioon ensimmäisessä vaiheessa lainatut rahat laskeaksemme kumulatiivisen LTV:n, 67%, sillä olemme lainanneet yhteensä jo 100 000 euroa nykyarvoa 150 000 € vastaan. 

On myös tärkeää huomata, että nämä lainat juoksevat usein yhtaikaisesti, sillä rakennuttaja saattaa saada valmiiksi useita vaiheita ennen kuin ensimmäisen lainan laina-aika on ohitse.

Kun rakennuttaja siirtyy kolmanteen vaiheeseen ja me päätämme myöntää projektille seuraavan lainan, kiinteistön arvo arvioidaan uudelleen.

Esimerkkitapauksessamme kiinteistön arvo on nyt 250 000 euroa, ja lainanottaja on pyytänyt 75 000 euron uuden lainan. Kumulatiivinen LTV nousee 70 prosenttiin (175 000 euroa lainattu 250 000 euron kiinteistövakuutta vastaan).

Viimeistä vaihetta varten olemme laskeneet projektin arvoksi 350 000 euroa, joka on valmiin rakennuksen arvo. Lainanottajalle on myönnetty 75 000 euron uusi laina, mutta kiinteistön kasvaneen arvon takia LTV on noussut vain 2 prosenttiyksikköä, 72 prosenttiin (yhteensä 250 000 euroa lainaa 350 000 euron kiinteistövakuutta vastaan).

Vaikka tuntuisi loogiselta ja helpommalta lainata rakennuttajalle suoraan 250 000 € projektin alussa, se aiheuttaisi liiallisen riskin. Olivat kohde ja lainanottajan historia kuinka hyviä tahansa, emme koskaan lainaisi 250 000 euroa 100 000 euron todellista arvoa vastaan. Jopa parhaiten laaditut suunnitelmat voivat mennä pieleen, ja jos projekti pysähtyisi ensimmäiseen vaiheeseensa, saattaisivat sijoittajat menettää varojaan.

Voit aina nähdä ajantasaisen sekä ennustetun LTV:n jokaisen projektin tiedoissa markkinapaikallamme.

Neljä eri vaihetta ilmestyvät alustallemme neljänä eri projektina, ja sijoittavat voivat sijoittaa mihin tahansa näistä projekteista, mikä tarkoittaa, että sijoittajalla voi olla neljä erillistä sijoitusta samassa rakennusprojektissa. Tämän takia voit nähdä 75 000 euron lainan 350 000 euron arvoiselle projektille, 72 prosentin LTV:llä.