Matti Vansén: oma EstateGuru-portfolioni

Olen Matti Vansén ja toimin EstateGuru Suomen maajohtajana. Aloitin maajohtajana elokuussa 2019. Kerron aina mielelläni matkastani EstateGurulla tähän saakka, mutta päätin tällä kertaa avata hieman sanaista arkkuani toisissa merkeissä, nimittäin oman, henkilökohtaisen portfolioni muodossa.

Saan jatkuvasti kysymyksiä siitä, miten sijoitan varojani sekä EstateGurulla että sen ulkopuolella (pääomasijoitukset, pörssi, asunnot jne.). Päätin, että sen sijaan että näytän jokaiselle kysyjälle erikseen sijoitussalkkuni, voisin tehdä tavaksi tehdä portfoliokatsauksen EstateGuru-salkkuuni.

Mainittakoon, että EstateGurun lisäksi olen sijoittanut kaikkiin edellä mainittuihin sijoitusmuotoihin, ja tavoitteenani on aina sijoittaa varallisuuslajeihin, jotka eivät korreloi keskenään, sillä siten salkku tuottaa markkinatilanteesta riippumatta.

Koulutukseltani olen rahoituksen maisteri Helsingin Hankenilta ja oikeustieteen maisteri Helsingin yliopistolta. Siitä huolimatta, että satun olemaan osakkaana ja co-founderina myös lakiasiaintoimistossa, koen ensisijaisesti olevani rahoitusihminen, vaikka juridiikka viekin välillä voiton. Joukkorahoitusalalla olen toiminut vuodesta 2014 alkaen, silloin kun joukkorahoitus oli vielä varsin uusi ilmiö, ja olen kirjoittanut molemmissa korkeakouluissa pro gradu -tutkielmani joukkorahoituksesta. Ensimmäiset tekstini joukkorahoituksesta kirjoitin jo vuonna 2012, kun alaa ei juurikaan tunnettu Pohjoismaissa. Lisäksi vietin noin 1,5 vuotta asunto-/kiinteistösijoitusyhtiön osakkaana ja co-founderina. Olen urallani tehnyt muutaman pienen exitin ja nautin sijoittamisesta sekä työnäni että harrastuksena. Konsultoin myös monia kasvuyhtiöitä niiden kasvupoluilla.

Mennään sitten asiaan:

Aloitin sijoittamisen EstateGurun lainoihin 13.9.2019, kuten alla olevista tilisiirroista näkyy. Olen siis sijoittanut omaa pääomaani lainoihin 14 001 euroa. Tuo merkitsevä yksi euro on ensimmäinen talletukseni, jolla verifioin tilinumeroni EstateGurulle. Sijoitin 13.9.2019 10 000 euroa ja 2000 euroa lisää 15.10.2019. Näin ollen suurimman osan ajasta sijoitettavana on ollut 12 000 euroa.

Siirsin 24.3.2021 2000 euroa lisää EstateGurun palveluun, joten tuo 2000 euroa saapui vasta tilille. Kuten näkyy, tuo summa ja tilille palautuneet varat ovat jo varattuina uusiin lainoihin, joten ns. cash dragia ei pääse todennäköisesti syntymään.

Olen ollut varsin aktiivinen suosittelija, joten tuoton lisäksi olen saanut suositusbonuksia 841,95 €

Per 26.3. tuottoni lainoista (korot, viivästyssanktiot ja bonukset) ovat yhteensä 1764,16 euroa. 12 000 € sijoitussummalle tämä tekee 11,25 % tuoton (IRR, Internal Rate of Return / Sisäinen korkokanta). Olen ollut varsin aktiivinen suosittelija, joten tuoton lisäksi olen saanut suositusbonuksia 841,95 €, joka on sekin sijoitettuna lainoihin. Näin ollen tuotot ja suositusbonukset tekevät yhteensä 2606,11 € sijoitusajalta. 

Yllä olevasta kuvasta näkyy vielä mitä tuotto ja bonukset tarkoittavat kuukausitasolla. Tällä hetkellä korkotuloa tulee kuukausittain noin 100-150€. Kuukausikohtaiset erot johtuvat pääasiassa lainojen erilaisista takaisinmaksuaikatauluista. Osa lainoista maksaa takaisin kuukausittain, osa kvartaaleittain ja niin edelleen.

EstateGuru-salkun hajautus näytetään ”hämähäkinverkko”-graafina. Tällä hetkellä salkkuni on mielestäni varsin hyvin hajautettu, sillä pistelukuna on 79. Aiemmin luku oli muistaakseni noin 75 luokkaa, joten joku arvoista on parantunut viimeisten kuukausien aikana.

Salkkuni on tällä hetkellä hajautettuna 117 eri lainaan. Historiallisesti minulla on ollut yhteensä 176 lainaa (nykyiset 117 + 59 jo takaisinmaksettua lainaa). Mielestäni n. 1,5 vuoden sijoitukselle 59 takaisin maksettua lainaa on varsin hyvä saldo, sillä noin kolmasosa kokonaislainamäärästä on jo maksettu takaisin. 

Salkun lainoista myöhässä on 7,8 % omasta lainakannastani. Laiminlyötyjä (defaulted) on 3,5 %, joka on itseasiassa samaa luokkaa kuin pankeilla, ellei jopa hieman alhaisempi. Laiminlyöty tarkoittaa sitä, että laina on käytännössä edennyt realisaatioprosessiin, ei sitä, että se olisi luottotappio. 

Monet ovat kyselleet olenko tai pitäisikö sijoittajien olla huolissaan myöhässä olevista lainoista tai laiminlyödyistä lainoista. Omalta osaltani en ole huolissani asiasta muun muassa seuraavista syistä:

  • Etenkin suomalaisilla yrityksillä on tapana maksaa lainoja myöhässä (valitettavaa, mutta totta, ja uskokaa pois, tämän asian kanssa tehdään jatkuvaa työtä)
  • Heti kun laina on vähänkin myöhässä, EstateGurun tiimi on aktiivisessa yhteydessä lainanottajaan maksujen osalta
  • Suuri osa laiminlyödyistä lainoista on jo saatu takaisin, mikä kertoo perinnän toimivuudesta ja tehokkuudesta
  • Yli 95 prosentilla lainoista on ensisijainen panttioikeus (omassa salkussani tämä luku on 97,2 %, kts. kuva alla), mikä tarkoittaa, että realisaatiotilanteissa EstateGurun sijoittajat (myös minä) saamme varat takaisin ensimmäisenä
  • EstateGurun keskimääräinen LTV (lainoitusaste) on n. 59 %, eli markkina saa dipata 20 % ja sen lisäksi realisaation pitää tapahtua 20 % alihintaan ja silti sijoittajat saavat varoja takaisin sekä hieman korkoa (1990-luvun lamassakaan asuntojen hinnat eivät laskeneet 20 %, vaan hieman yli 10 %; edellisen finanssikriisin aikaan vain muutamia prosentteja)
  • EstateGurun sijoittajilla, EstateGuru edustajanaan, on juridisin termein ilmaistuna panttikohtainen suorituksensaantioikeus. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka itse yritys menisi konkurssiin, meidän lainamme ovat vakuudellisia, eli vakuus voidaan realisoida erikseen ja vakuusvelkojat saavat suorituksensa ennen muita velkojia

Sijoitan pelkästään Auto Investin avulla, enkä ole valinnut erikseen kuin muutaman lainan, sillä Auto Invest pitää varat hyvin kiertämässä. Aina kun varoja (pääomaa tai korkoja) palautuu, Auto Invest sijoittaa ne uudelleen. Näin cash drag pysyy myös pienenä ja korkoa korolle -efekti kasvaa. Moni on kysynyt, miten olen säätänyt Auto Investin kriteerit. Vastaan aina, että sijoitan ihan kaikkeen mitä on tarjolla. Toisin sanottuna olen laittanut kriteerit mahdollisimman löyhiksi, jotta Auto Invest löytäisi mahdollisimman hyvin uusia lainoja. En ole omalta osaltani rajannut mitään pois.

Käytän Auto Investiä pääasiallisena sijoitustyökalunani seuraavista syistä: 

  • Mikäli kävisin jokaisen lainan läpi erikseen, kävisi se jo toisesta päivätyöstä, sillä usein valuaatioraportit ovat pitkiä
  • Näen ”konehuoneeseen”, eli tiedän EstateGurun myöntämien lainojen laadun tulevien ja historiallisten lainojen osalta, joten voin luottaa siihen, että varani päätyvät luotettaviin kohteisiin
  • Saan nopeammin kansainvälisen hajautuksen, joka tukee kokonaissalkkustrategiaani
  • Pääsen osallisiksi myös niistä lainoista, jotka eivät koskaan ehtisi julkisesti markkinapaikalle, sillä sijoittajien Auto Invest -varat täyttävät lainat usein jo ennen julkistamista markkinapaikalle

Toivottavasti tämä salkun läpikäynti vastasi yleisimpiin kysymyksiin ja viestii myös läpinäkyvyydestä, joka on EstateGurun tärkeimpiä arvoja.