Lainoihin vai oman pääoman ehtoinen sijoittaminen – kumpi pitäisi valita?

debt vs equity investments

Kun haluat tehdä sijoituksen, sinulle esitetään yleensä kaksi vaihtoehtoa – laina- tai oman pääoman ehtoinen sijoitus.

Vaikka näillä kahdella sijoitusvaihtoehdolla on monia yhtäläisyyksiä, niiden erot määrittävät kumman sijoittaja tulee valitsemaan.

Pääomasijoitusta tehdessä ostetaan omaisuutta ja saatu tuotto riippuu täysin tämän omaisuuden menestyksestä. Saatat esimerkiksi sijoittaa uuteen ravintolaan ja sijoituksesi tuottaa sinulle ostamasi osuuden suhteessa, kun liiketoiminnan kulut ovat ensin katettu.

Lainasijoituksessa lainaat rahaa henkilölle tai yritykselle tai mille tahansa muulle organisaatiolle. Lainanottajalla on velvollisuus maksaa laina takaisin sovitun koron kera. Tämä tarkoittaa, että tuottosi eivät ole täysin sidoksissa sijoituskohteen menestykseen, joten jos esimerkiksi lainaa ottanut yritys kaatuisi, lainanottajan velvollisuus maksaa sijoituksesi takaisin säilyy.

Ajattele sitä näin: lainasijoittajat saavat rahansa takaisin ensimmäisenä, pääomasijoittajat viimeisenä.

Molemmat sijoitusmuodot ovat mahdollisia kiinteistöjoukkorahoituksessa, ja niillä molemmilla on sekä hyviä että huonoja puolia. Toisen valitseminen (tai molempien vaihtoehtojen sisällyttäminen salkkuun) riippuu jokaisesta sijoittajasta itsestään: hänen riskinottohalustaan ja likviditeettitarpeestaan.

Kuinka oman pääoman ehtoinen sijoittaminen toimii

Pääomasijoitukset mielletään korkeamman riskin tuotteiksi ja tuottavat siksi tyypillisesti korkeampaa tuottoa pitkällä aikavälillä. Korkea tuotto on monelle pääsyy valita pääomasijoitus teoriassa turvallisemman lainasijoituksen sijasta.

Oman pääoman ehtoisiin sijoituksiin lukeutuu:

·       Arvopaperit/osakkeet

·       Sijoitusrahastot

·       Kiinteistöt

·       Kiinteistösijoitusyhtiöt

·       Yritykset

Useimmat kiinteistöjoukkorahoitusdiilit (kuten P2P-lainaajat) sisältävät oman pääoman ehtoisen sijoituksen. Lainaajat yhdistävät varansa antaakseen ne rakennuttajalle. Sitten he joko jakavat kiinteistön vuokratuotot tai myyntituotot, jos kiinteistö myydään. 

Kuinka lainasijoittaminen toimii

Lainasijoituksiin on perinteisesti mielletty liittyvän matalampi riski ja siksi niiden tuotto on yleensä myös matalampi (jälleen, pitkällä aikavälillä). Pitkän aikavälin lainasijoittamiseen liittyy kuitenkin piilotettu riski: inflaatio. Jos lainasit esimerkiksi jollekulle 1000 euroa 10 prosentin korolla kymmeneksi vuodeksi ja inflaatioprosentti nousisi yli 10 prosenttiin laina-aikana, häviäisit diilissä rahaa.

Lainasijoituksiin lukeutuu:

·       Säästötilit

·       P2P-lainaamisen markkinapaikat

·       Yrityksen liikkeellelaskemat joukkolainat

·       Valtion obligaatiot

Kiinteistölainoihin sijoittaessa sijoittaja ottaa roolin, joka on perinteisesti ollut pankin. Laina on yleensä vakuudellinen kohdekiinteistöllä ja sijoittajat saavat kiinteää tuottoa, jonka määrittää lainan korko ja sijoitussumma. Lainadiilissä sijoittaja on ensisijainen saamaan rahansa takaisin, jos osuuksia tarvitsisi lähteä perimään.

Kun sijoittajien tuotot eivät ole sidoksissa projektin menestykseen, ne eivät ole alttiina markkinavoimille, kuten kiinteistömarkkinan romahdukselle. On kuitenkin tärkeää pitää mielessä lainoitusaste, LTV. Se ilmaistaan yleensä prosenttilukuna. 75 000 euron laina 100 000 euron arvoiseksi arvioitua kiinteistöä vastaan tarkoittaa 75 prosentin LTV:tä. Mitä alhaisempi LTV, sitä alhaisempi riski menettää rahaa, jos lainanottaja sattuisi ajautumaan maksuvaikeuksiin.

Mikä sopii sinulle parhaiten?

Sekä oman pääoman ehtoisilla että lainasijoituksilla on omat hyvät ja huonot puolensa, joita järkevä sijoittaja punnitsee ajan kanssa. Mieti markkinatrendejä ja omia taloudellisia tarpeitasi ennen valinnan tekemistä.

Oman pääoman ehtoiset sijoitukset

Plussaa:

Ei ylärajaa tuotoille – Pääomasijoituksilla on enemmän ansaintapotentiaalia: vain taivas on rajana sijoittajan näkökulmasta. Esimerkiksi Applen osakkeisiin 1990-luvulla sijoittanut teki luultavasti tuoton, joka ylitti kaikki hänen korkeimmatkin odotuksensa.

Miinusta: 

Enemmän riskiä – Oman pääoman ehtoinen joukkorahoitus ansaitsee sijoittajilleen tavallisesti enemmän, mutta tarkoittaa samalla tietoisesti isomman riskin ottamista. Sijoittajien tuotot ovat arvojärjestyksessä vasta toisena, ja jos yritys epäonnistuu, sijoittaja saattaa kärsiä tappion. Kiinteistöjen tapauksessa viivästykset rakentamisessa, hidas tai olematon myynti tai vuokralaisten maksuhäiriöt voivat kaikki vaikuttaa sijoittajien tuotto-odotuksiin.

Pidemmät sitoutumisajat– Oman pääoman ehtoinen sijoittaminen vaatii yleisesti ottaen runsaasti kärsivällisyyttä tuottojen muodostuessa vasta pidemmällä aikavälillä verrattuna lainasijoittamiseen. Sitoutumisaika voi venyä yli viiden vuoden mittaiseksi, mikä on tärkeää pitää mielessä, jos haluaa säilyttää salkussaan korkean likviditeettitason.

Lainasijoitukset

Plussaa:

Lyhytaikaista – Lainasijoitukset ovat tavanomaisesti sidoksissa rakennus- tai kehitysprojektiin ja niiden kesto on yleensä alle 12 kuukautta. Tämä tekee niistä täydellisen sijoituskohteen sijoittajalle, joka vaatii korkeaa likviditeettiä ja haluaa sijoituksilleen nopeaa tuottoa.

Matalampi riski – Diilien rakenteen ansiosta sijoittajille koituva riski on pienempi lainasijoituksissa. Laina on kiinteistövakuudellinen kohdekiinteistöllä, mikä toimii vakuutuksena lainan takaisinmaksulle. Jos kiinteistön omistaja tai rahoittaja ajautuisi maksuvaikeuksiin, sijoittajat voivat saada rahansa takaisin kiinteistön myymisellä. Jos LTV on tarpeeksi matala ja kiinteistön myytävyys tutkitaan tarkasti etukäteen, maksuvaikeudet aiheuttavat vain vaivaa katastrofin sijasta.

Tasainen tuotto – Lainasijoitukset ovat ennalta-arvattavampia maksuerien suuruuden ja säännöllisyyden suhteen. Vaikka jokainen laina on erilainen, ei ole tavatonta, että sijoittajat ansaitsevat jopa 8-12 prosentin vuosituottoja, kuten P2P-lainauksessa. Tämä ennustettavuus on monen lainasijoittajan suosikkiplussa.

Miinusta:

Tuotoilla on yläraja – Lainasijoituksiin sisältyy vähemmän riskiä, mutta tuotto rajoittuu lainan sovittuun korkoon. Sijoittajien on tehtävä päätös, ovatko he valmiita uhraamaan mahdolliset korkeammat tuotot turvallisemman sijoituksen takia.

Mitä tuottoja voit odottaa?

Antaaksemme esimerkin onnistuneesta skenaariosta sekä oman pääoman ehtoisessa että kiinteistölainasijoittamisessa, esittelemme parhaiten menestyvät sijoituskohteet molemmissa kategorioissa.

Paras ETF on suurimalla rahastoyhtiöllä: Vanguardilla. Kyseinen ETF seuraa S&P 500:aa ja veloittaa kuluja vain 0,04%.

Tätä rahastoa ostamalla sijoittaja pääsee käsiksi 500 suurimpaan pörssiyhtiöön Yhdysvalloissa. Sijoittaja saa siis hyvän hajautuksen ja hyötyy Yhdysvaltojen terveestä markkinasta (kirjoituksen hetkellä).

Historiallisesti S&P 500, jonka moni kokee edustavan Yhdysvaltojen koko markkinan vointia, tuottaa noin 10,71 %vuodessa pitkällä aikavälillä. Vaikka historiallinen menestys ei koskaan takaa tulevia tapahtumia, tämä on hyvä vaihtoehto etsiessäsi pitkäaikaista sijoituskohdetta.

Toisaalta, kiinteistöt ovat tuottaneet uskomattoman hyvin verrattuna S&P 500:aan vuodesta 2000 asti. Kiinteistöjoukkorahoitus on menestynyt jopa 10,71 prosentin tuottoa paremmin 2012 jälkeen, alan vahvan kasvun ansiosta. Sijoittajat ovat vähitellen tottuneet näkemään 12-16 prosentin tuottoja, vaikkakin ennuste on, että tämä luku alkaa pienentyä, kun yhä enemmän pääomaa tulee markkinoille ja lainanottajien valinnanvara kasvaa. Joka tapauksessa jopa konservatiivisimmat asiantuntijat ennustavat 8 prosentin vähimmäistuottoa, ja sen tuoton sijoittajat saavat lyhyemmässä ajassa kuin oman pääoman ehtoisissa sijoituksissa.

Tämä tarkoittaa, että kiinteistölainasijoitukset ovat kannattavampia kuin jopa paras oman pääoman ehtoinen sijoitus lyhyellä aikavälillä.

Valitse se, mikä toimii sinulle

Ensimmäinen neuvo keneltä tahansa sijoitusgurulta kysyessä on hajauttaa portfoliota. Sekoitus pitkä- ja lyhytaikaisia, korkean ja matalan riskin ja eri maantieteellisiä sekä eri sijoitusluokkien sijoituskohteita on harkitsemisen arvoista.

Monet kokevat, että sijoittamalla oman pääoman ehtoisesti, he voivat tukea paikallisia yrityksiä ja yrittäjiä, minkä tuoma henkinen motivaatio auttaa riskin kantamisessa.

Voit kuitenkin saavuttaa saman viisaalla lainasijoittamisella. Jokainen hyvä P2P-kiinteistöalusta antaa sijottajiensa valita mihin kohteisiin hän haluaa sijoittaa, jolloin he voivat tukea paikallista taloutta yhtä lailla.

Kaikkiin sijoituksiin sisältyy riski, ja se on itsestäsi kiinni, minkälaisen riskin haluat ottaa ja kestääkö salkkusi sen. Tämän vuoksi jotkut sijoittajat valitsevat rakentaa portfolion, johon sisältyy sekä laina- että oman pääoman ehtoisia sijoituksia.

Ymmärtämällä mitä voit saada ja toisaalta mitä menettää, voi auttaa sinua päättämään näiden sijoitustyyppien välillä.

Kaikki sijoitukset, mukaan lukien kiinteistösijoitukset, ovat spekulatiivisia ja sisältävät olennaisen tappion riskin. Kehotamme sijoittajiamme sijoittamaan harkiten. Kehotamme sijoittajia myös hankkimaan henkilökohtaista sijoitusneuvontaa ammattilaisilta ja tekemään omia selvityksiä ennen julkaisemamme tiedon perusteella toimimista.