Aloittelijan opas – Kuinka rakentaa hajautettu EstateGuru-portfolio

Diversified portfolio

Vaihtoehtoisrahoituksen ja -sijoitusten maailmassa alkuun pääseminen voi olla jännittävää, mutta ei syytä pelkoon – oppaamme selittää kaiken.

LTV, hajautus, lainatyypit, vakuus, korot, manuaalinen sijoittaminen, Auto Invest ja monet muut käsitteet voivat vaikuttaa hämmentäviltä ja pelottavilta niille, jotka ovat sijoitusmatkansa alussa. Totuus on, että ne ovat kaikki aika yksinkertaisia konsepteja ja turvatun, hajautetun ja tuottavan portfolion rakentaminen on mahdollista myös noviisille. Tässä oppaassa viemme sinut läpi tärkeimpien askelien menestyvän EstateGuru-portfolion rakentamisessa.

Kaikki on kiinni hajautuksesta

Kysy keneltä tahansa menestyvältä ja kokeneelta sijoittajalta mikä on tärkein yksittäinen tekijä menestymiseen, ja saat saman vastauksen: hajautus.

Tutun sanonnan mukaan: älä laita kaikkia munia samaan koriin.

Investopedia määrittelee termin seuraavanlaisesti (vapaa käännös): ”Hajautus on tekniikka, joka vähentää riskiä allokoimalla sijoitukset erilaisten rahoitusinstrumenttien, alojen ja muiden kategorioiden välillä. Sen tavoitteena on maksimoida tuotto sijoittamalla eri kohteisiin, jotka reagoisivat eri tavoin samaan tapahtumaan.”

Peukalosääntönä: mitä hajautetumpi sijoitussalkkusi on, sen turvatumpi se on. EstateGuru tarjoaa sijoittajilleen todella helpon tavan sijoittaa lukuisiin projekteihin käyttämällä suhteellisen pieniä yksittäisiä sijoitussummia. Seuraavaksi esittelemme käytännön lähestymiskulmasta, kuinka voit rakentaa hyvin hajautetun portfolion EstateGurulla.

Portfolion rakentaminen

Kuvitellaan, että sinulla on 1250 euroa sijoitettavana. Sinua saattaa houkuttaa helpoin sijoitustapa: sijoittaa koko summa yhteen kiinnostavaan lainaan, jolla on hyvä korkotuotto. Ratkaisu saattaisi säästää sinulta aikaa ja vaivaa, mutta jättäisi kokonaan huomiotta hajauttamisen. Suosittelemme jopa aloittelevia sijoittajiamme rakentamaan portfolion, joka sisältää vähintään 25 eri projektia. Suosittelemme myös, että et aktivoi Auto Invest -ominaisuutta, ennen kuin olet tutustunut alustaan kunnolla. Tämä varmistaa sen, että kykenet asettamaan asetuksesi sellaisiksi, jotka toimivat juuri sinulle ja sijoitustarpeillesi.

Joten, jopa 1250 sijoitettavalla eurolla vähimmäissijoitussumman ollessa 50 euroa, voit rakentaa hyvän portfolion. Et myöskään tarvitse tuota summaa heti aloittaessasi, vaan voit työskennellä sitä kohti useiden viikkojen tai jopa kuukausien ajan. Entä mistä aloittaa? Tarjoamme neljä erilaista tapaa hajautukseen. Seuraavassa käymme ne läpi yksitellen.

Lainanottajahajautus 

EstateGurun alustan kautta lainaa ottavat yritykset ovat tavanomaisesti pieniä ja keskisuuria yrityksiä. Lokakuuhun 2020 mennessä EstateGurulla on ollut yhteensä 508 eri lainanottajaa, joista 204 otti vain yhden lainan ja 304 kaksi tai enemmän lainaa alustan kautta. Jokaisen projektin yhteydessä esitellään lainanottajan tiedot, yrityksen nimi ja rekisteritunnus ja katsaus heidän edellisiin projekteihinsa EstateGurulla sekä niiden status: ovatko lainat ulkona tai maksettu jo takaisin. Sijoittamalla mahdollisimman monen eri lainanottajan projekteihin, vähennät portfoliosi riskiä. Ajan myötä opit myös tuntemaan tiettyjä lainanottajia, joihin luotat ja uskallat sijoittaa isompiakin kertasummia.

Kiinteistötyypillä hajauttaminen

Suurin osa alustalla tarjotuista lainoista on taattu ensisijaisella kiinnityksellä kiinteistövakuudesta, ja vakuuskiinteistöjä on useita eri tyyppejä. Hajauttamalla sijoituksesi erilaisiin kiinteistötyyppeihin edistät hajautustasi ja suojaat portfoliotasi alakohtaisilta laskusuhdanteilta. Hajauta liike-, teollisuus- ja asuinkiinteistöjen välillä.

Lainatyypillä hajauttaminen

Lainanottajamme toimivat monilla eri liiketoiminnan aloilla ja tarvitsevat siten valikoiman erilaisia rahoitusratkaisuja. Tällä hetkellä 37 % rahoitetuista lainoista on otettu kiinteistökehitysprojekteihin ja 33 % ovat siltalainoja (lyhytaikaisia lainoja ennen kuin yritys saa pysyvän rahoituksen). Loput 29 % lainaportfoliostamme koostuu erilaisista käyttöpääomalainoista yrityksille, jotka toimivat muun muassa valmistuksessa, logistiikassa, majoitustoiminnassa, autojen korjauksessa jne.

Maantieteellinen hajautus

EstateGuru tarjoaa tällä hetkellä sijoituksia kahdeksassa eri maassa: Suomessa, Virossa, Latviassa, Liettuassa, Espanjassa, Portugalissa, Saksassa ja Ruotsissa.

Maantieteellisellä hajautuksella 25 eri kohteeseen sijoittaminen tarkoittaisi kolmea lainaa jokaisesta maasta, ja neljää suosikkimaastasi.

Käytetään Viroa esimerkkinä. Ensimmäinen sijoituksesi voisi olla kehityslaina, jonka vakuutena on asuinkiinteistö, toinen voisi olla siltalaina, jonka vakuutena on liikekiinteistö ja kolmas käyttöpääomalaina, jonka vakuutena on teollisuuskiinteistö.

Käytä näitä periaatteita jokaisessa maassa ja voit huomata hajautuspisteidesi nousevan kuin raketti. Voit tarkistaa pisteesi milloin tahansa portfoliosivullasi.

Luonnollisesti, et voi rakentaa tällaista portfoliota yhdessä päivässä, sillä voit joutua odottamaan oikeanlaisia lainoja julkaistavan alustalla, mutta asialla on myös hyvä puoli. Mitä enemmän aikaa käytät projektien tutkimiseen ja EstateGurun toimintatapaan tutustumiseen, sitä tietoisempi ja voimaantuneempi sijoittaja tulet olemaan.

Edistynyt portfolion rakentaminen

Kun olet tyytyväinen manuaalisesti luomaasi portfolioon ja ymmärrät kuinka hajauttaa sijoituksiasi menestyksekkäästi, on aika ottaa Auto Invest (AI) käyttöön. Ottaaksesi kaiken irti AI:n tarjoamista ominaisuuksista, sinun on nostettava vähimmäissijoitussummasi 250 euroon, mutta myös tavallisella 50 euron vähimmäissummalla saat käyttöösi tarpeeksi asetuksia hajautetun portfolion helppoon ylläpitämiseen.

Voit aloittaa myös sijoittamaan lainoihin Jälkimarkkinoilla (Secondary Market), käyttämällä portfoliota rakentaessasi saavuttamaasi tietotaitoa havaitsemaan hyvät sijoitusmahdollisuudet. 

Huom! Tällä hetkellä Auto Invest ja Jälkimarkkina on saatavilla vain kansainvälisellä EstateGuru-alustalla. Löydät ne vaihtamalla alustan kielen suomesta englanniksi.

Hyviä sijoituksia!

Tärkeimmät käsitteet selitettyinä

Kehityslaina on laina, jolla rahoitetaan kiinteistöprojektin suunnitteluvaihetta tai kehitys-/rakennusvaihetta.

Siltalaina on lyhytaikainen laina, jota käytetään sen hetkisten velvoitteiden täyttämiseen, ennen kuin yritys saa pitkäaikaisen rahoitusratkaisun, kiinteistön arvo paranee tai kohde-etuus myydään.

Käyttöpääomalaina on laina, joka käytetään yrityksen päivittäisen toiminnan tukemiseen, liiketoiminnan laajentamiseen, laitteistojen tai hyödykkeiden hankintaan sekä avointen velvoitteiden, kuten verojen kattamiseen. 

Kaikki lainatyypit ovat kiinteistövakuudellisia!

Lainoitusaste (LTV) on luku, joka kertoo lainan koon verrattuna lainaa takaaviin vakuuksiin. Jos esimerkiksi lainasumma on 300 000 € ja vakuuskiinteistön arvo on 400 000 €, LTV olisi 75 prosenttia. EstateGurun hyväksymä Maksimi-LTV on 75 prosenttia.

Lopullinen LTV on se LTV, jonka EstateGurun tiimi on valmis tarjoamaan kyseessä olevalle projektille maksimissaan. Projektin tulevien vaiheiden aikana lainan LTV saattaa nousta lopulliseen LTV:hen.

Bullet-laina on lainan maksuaikataulun tyyppi, jossa vain korkoa maksetaan laina-aikana ja lainapääoma maksetaan laina-ajan lopussa kertasummana.

Full bullet -laina on maksuaikataulun tyyppi, jossa sekä lainapääoma että kertynyt korko maksetaan takaisin laina-ajan lopussa.

Annuiteettilaina maksetaan takaisin samansuuruisissa erissä, jotka koostuvat lainan takaisinmaksuosuudesta ja korosta. 

Vaiheittainen laina – Monet kiinteistökehittäjät kohtaavat työssään haasteen, jossa heidän kehityskohteensa nykyarvo ei salli heidän saada projektin valmiiksi saamiseksi riittävää rahoitusta. Koska EstateGuru lainaa vain vakuuskiinteistön nykyarvoa vastaan, eikä tulevaa arvoa, käytämme usein kehityslainoissa vaiheittaisen rahoituksen metodia. Se tarkoittaa, että ensimmäisen sijoituskierroksen saatuaan lainanottaja voi edistää projektia ja kasvattaa siten sen vakuusarvoa, ja annetun LTV:n rajoissa lainasummaa voidaan kasvattaa aina seuraavaa vaihetta varten. Jokaisen vaiheen ehtona on päivitetty arvioraportti vakuudesta.

Kiinnitysten määrä on oikeudellinen maksimiraja, joka voidaan vaatia lainanottajalta maksuhäiriötapauksessa. EstateGurulla hyödymme 1,5-kiinnityskertoimesta, mikä tarkoittaa, että 100 000 euron lainassa kiinnitysten määrä on 150 000 euroa.Vakuusarvo – on vakuusomaisuuden arvo. Arvion tekee itsenäinen akkreditoitu arviointiyritys ja arvioraportti on pääehto jokaiselle lainalle.

Kaikki sijoitukset, mukaan lukien kiinteistösijoitukset, ovat spekulatiivisia ja sisältävät olennaisen tappion riskin. Kehotamme sijoittajiamme sijoittamaan harkiten. Kehotamme sijoittajia myös hankkimaan henkilökohtaista sijoitusneuvontaa ammattilaisilta ja tekemään omia selvityksiä ennen julkaisemamme tiedon perusteella toimimista.