Lainaportfolion yleiskatsaus (joulukuu 2020)

2020 päättyi vahvojen tulosten saattelemana, kun sijoittajamme rahoittivat joulukuussa yhteensä 18,3 miljoonaa euroa lainaa. Eniten sijoituksia tuli Virosta (8,5 M€), Saksasta ja Suomesta (yhteensä 6,9 M€). Kaiken kaikkiaan alustallamme rahoitettiin 120,2 miljoonan euron edestä lainoja vuonna 2020, mikä on 50 % enemmän kuin vuonna 2019 (80,3 M€).

Jatka lukemista ”Lainaportfolion yleiskatsaus (joulukuu 2020)”

Vaiheittaiset lainat ja kumulatiivinen lainoitusaste (LTV) selitettyinä

Yksi sijoittajiemme eniten kysymistä kysymyksistä on, mikä on EstateGurun lähestymistapa vaiheittaisiin lainoihin, ja miten se vaikuttaa projektin lainoitusasteeseen eli LTV:hen.

Kuinka 75 000 euron laina 350 000 euron kiinteistövakuutta vastaan voi saada 72 prosentin LTV:n?

Vastaus löytyy lainan vaiheista ja kumulatiivisesta LTV:stä.

Mikä tahansa rakennusprojekti tai -kehittäminen koostuu yleensä useista eri vaiheista. Rakennuttaja saattaa aloittaa raakatontilla, rakentaa asuinrakennuksen, viimeistellä sen ja sitten markkinoida ja myydä asunnot.

Olemme aina erittäin varovaisia kaikkien alustallamme olevien projektien LTV:n hallinnoinnissa varmistaaksemme sijoittajiemme turvallisuuden lainan takaisinmaksun epätodennäköisen laiminlyönnin varalta.

Seuraavaksi esittelemme käytännön esimerkin tavanomaisesta nelivaiheisesta projektista, sekä lähestymistapamme jokaisen vaiheen lainoittamiseen.

Rakennuttajan ottaessa yhteyttä EstateGuruun lainatarpeensa kanssa, hänellä voi olla projekti, jonka lopullinen arvo tulee olemaan 350 000 euroa. Ensimmäisessä vaiheessa hänellä on kuitenkin todennäköisesti vain rakentamaton tontti, jonka arvo on 100 000 euroa. Lainaamme rahaa aina vain projektin nykyarvoa vastaan, emme ennustettua lopullista arvoa vastaan. Ylläolevassa esimerkissä lainasimme 50 000 euroa, mikä tarkoittaa, että ensimmäisen vaiheen LTV on 50%.

Turvallisuus ja kyky saada korvattua sijoittajien rahat on jälleen päällimmäinen huolenaiheemme. Myönnämme ensimmäiselle vaiheelle lainaa vain suhteessa todelliseen arvoon ennustetun arvon sijasta. 

Kun ensimmäinen vaihe on valmis (esimerkiksi infrastruktuurityöt, kuten tiet ja viemäröinti jne., sekä maanrakennus ja rakennuksen perustukset), lainanottaja pyytää meiltä seuraavaa lainaa. Koska kiinteistö on nyt arvokkaampi, voimme tavallisesti hyväksyä lainapyynnön, mutta lainanottaja ei aloita puhtaalta pöydältä. Kiinteistö on arvioitu esimerkiksi 150 000 euron arvoiseksi nykyisessä tilassaan, ja lainanottaja tarvitsee toiset 50 000 euroa kakkosvaiheen valmiiksi saattamiseksi. Otamme huomioon ensimmäisessä vaiheessa lainatut rahat laskeaksemme kumulatiivisen LTV:n, 67%, sillä olemme lainanneet yhteensä jo 100 000 euroa nykyarvoa 150 000 € vastaan. 

On myös tärkeää huomata, että nämä lainat juoksevat usein yhtaikaisesti, sillä rakennuttaja saattaa saada valmiiksi useita vaiheita ennen kuin ensimmäisen lainan laina-aika on ohitse.

Kun rakennuttaja siirtyy kolmanteen vaiheeseen ja me päätämme myöntää projektille seuraavan lainan, kiinteistön arvo arvioidaan uudelleen.

Esimerkkitapauksessamme kiinteistön arvo on nyt 250 000 euroa, ja lainanottaja on pyytänyt 75 000 euron uuden lainan. Kumulatiivinen LTV nousee 70 prosenttiin (175 000 euroa lainattu 250 000 euron kiinteistövakuutta vastaan).

Viimeistä vaihetta varten olemme laskeneet projektin arvoksi 350 000 euroa, joka on valmiin rakennuksen arvo. Lainanottajalle on myönnetty 75 000 euron uusi laina, mutta kiinteistön kasvaneen arvon takia LTV on noussut vain 2 prosenttiyksikköä, 72 prosenttiin (yhteensä 250 000 euroa lainaa 350 000 euron kiinteistövakuutta vastaan).

Vaikka tuntuisi loogiselta ja helpommalta lainata rakennuttajalle suoraan 250 000 € projektin alussa, se aiheuttaisi liiallisen riskin. Olivat kohde ja lainanottajan historia kuinka hyviä tahansa, emme koskaan lainaisi 250 000 euroa 100 000 euron todellista arvoa vastaan. Jopa parhaiten laaditut suunnitelmat voivat mennä pieleen, ja jos projekti pysähtyisi ensimmäiseen vaiheeseensa, saattaisivat sijoittajat menettää varojaan.

Voit aina nähdä ajantasaisen sekä ennustetun LTV:n jokaisen projektin tiedoissa markkinapaikallamme.

Neljä eri vaihetta ilmestyvät alustallemme neljänä eri projektina, ja sijoittavat voivat sijoittaa mihin tahansa näistä projekteista, mikä tarkoittaa, että sijoittajalla voi olla neljä erillistä sijoitusta samassa rakennusprojektissa. Tämän takia voit nähdä 75 000 euron lainan 350 000 euron arvoiselle projektille, 72 prosentin LTV:llä.

Lainaportfolion yleiskatsaus (marraskuu 2020)

Marraskuun lainojen summa, 14,8 miljoonaa, on toiseksi suurin kuukausittainen summa EstateGurun historiassa lokakuun 15,2 miljoonan jälkeen. Kiinnostavaa on se, että suurin määrä lainoja myönnettiin uusimmilla markkinoillamme, Suomessa ja Saksassa, ja ne tekivät yhdessä kolmasosan lainojen kokonaismäärästä. Tämä enteilee lupaavaa tulevaisuutta molemmissa maissa.

Jatka lukemista ”Lainaportfolion yleiskatsaus (marraskuu 2020)”

Velkojien etusijat ja lainavakuudet selitettyinä

EstateGurun lainat ovat kiinteistövakuudellisia ja useimmiten ensisijaisella kiinnityksellä. Kun päätät sijoittaa velkaan tai lainoihin, sinun on tärkeää ymmärtää niihin liittyvät riskit ja olla tietoinen sijoitustasi takaavan vakuuden käyttäytymisestä, jos jotain menisi pieleen.

Kaikki velkojat eivät ole tasa-arvoisessa asemassa, ja tämä tavanomaisesti ilmoitetaan velkasijalla. Tässä blogikirjoituksessa esittelemme yleisesti tavattavat sijat P2P-kiinteistölainasektorilla. Ymmärrettävyyden lisäämiseksi listasimme ne turvallisimmasta riskipitoisimpaan.

Seniorivelka

Seniorivelka tai ensisijainen velka on velka, joka on prioriteettijärjestyksessä ennen ”juniorivelkaa”. Se on yleensä kiinteistövakuudellinen kiinteistöllä, jonka arvo ylittää velan määrän ja maksuhäiriö- tai realisointitapauksessa se on ensimmäisenä takaisinmaksujonossa. EstateGurun lainojen tapauksessa seniorivelka on vakuudellinen ensisijaisella kiinnityksellä.

Kun puhutaan vakuuksista EstateGurulla, tarkoitamme aina kiinteistöomaisuutta. Tämä selvennys on tarpeen, sillä yritykset voivat tarjota vakuudeksi myös varastoa, saatavia, tai koneita ja laitteita (liikepantti), mutta realisoinnissa vain kiinteistöllä on tarpeeksi korkea arvo.

Mitä tämä tarkoittaa käytännössä on se, että ennen kuin siirrämme mitään varoja lainanottajalle, lainanottajan on mentävä notaarille ja solmittava sopimus vakuusagentimme kanssa kiinteistöpantin luomiseksi. Tämä prosessi mainitaan myös käyttäjäehdoissamme, jotka on arvioitu perusteellisesti P2P-laina-alustojen vertailusivustolla P2P Empiressä. Pantti pidetään, kunnes laina on maksettu kokonaan takaisin. Maksuhäiriö- tai maksamattomuustapauksessa tämä järjestely mahdollistaa täytäntöönpanomenettelyn aloittamisen ja lainaa vastaan pantatun vakuuskiinteistön haltuunoton. Kiinteistövakuus voidaan sitten huutokaupata tai myydä sijoittajien varojen takaisinsaamiseksi. Tämä vakuudellinen seniorivelan muoto nähdään turvallisimpana vaihtoehtona sijoittajille, mutta se tuottaa vastavuoroisesti myös matalampaa korkoa kuin riskipitoisemmat velkatyypit, jotka esittelemme seuraavaksi.

Etuoikeudeton velka (välirahoitus)

Etuoikeudettomat velkojat saavat tavallisesti jonkin muun vakuuden kuin ensisijaisen kiinnityksen. Vakuus saattaa vaihdella toissijaisesta kiinnityksestä osuuteen lainanottajan yrityksessä, koneisiin, laitteisiin tai muuhun omaisuuteen. Jos laina ajautuisi maksuhäiriöiseksi, etuoikeudettomat velkojat saavat rahansa takaisin vasta, kun kaikki seniorivelkojat ovat saaneet omansa. Etuoikeudettomaan velkaan liittyvä riski tarkoittaa, että sijoittajat voivat yleisesti odottaa parempaa tuottoa sijoitukselleen. EstateGurulla on vain muutama toissijaisen kiinteistökiinnityksen laina.

Pääomasijoitukset

Suoraan yritykseen sijoittaminen tuottoihin tai liikevoittoon osalliseksi pääsemiseksi saattaa olla hyvä idea, jos yritys tai projekti menestyy, mutta jos asiat menevät mönkään, on tärkeä ymmärtää pääomasijoittajien asema takaisinmaksuhierarkiassa. Kun yritys realisoidaan, seniorivelka maksetaan takaisin ensin, jonka jälkeen maksetaan etuoikeudeton velka. Vasta kun nämä velat ovat maksettu kokonaan takaisin, voidaan jäljellejääneitä varoja jakaa suoraan yritykseen sijoittaneille tai pääomasijoittajille. 

Jos katsot uusimpia uutisia Viron joukkorahoituskentältä, näet, että pääasiassa vain etuoikeudettomia ja pääomasijoituksia on kärsinyt tappioita kilpailijoidemme alustoilla.

Kuinka tämä toimii EstateGurulla?

Kun lainanottaja hakee lainaa EstateGurulta, suoritamme heti alussa läpikotaisen riskiarvion. Tutkimme liiketoimintasuunnitelman ja lainanottajan historian ja analysoimme projektin sopivuuden tiukkoihin kelpoisuusvaatimuksiimme. Kun olemme varmoja, että ankarimmatkin standardimme täyttyvät, harkitsemme tarjotun kiinteistövakuuden arvoa. Koska toimimme kiinteistöalalla, vakuus on useimmiten juuri kehitteillä oleva kiinteistö, mutta hyväksymme myös muita kiinteistövakuuksia. Tässä kohtaan laskemme myös lainoitusasteen (LTV).

Vaikka kiinteistö voisi teoriassa olla arvoltaan esimerkiksi 100 000 euroa, olisi riskialtista tarjota lainaa täyden arvon edestä. Tähtäämme siksi yleensä sellaiseen LTV-prosenttiin, jonka toteutumisesta huutokaupassa voimme olla varmoja.

Koska lainamme ovat vakuudellisia ensisijaisella kiinnityksellä, ovat sijoittajamme seniorivelkojia, ja jos lainanottaja ajautuisi maksuhäiriöiseksi he ovat siten ensimmäisenä jonossa saamassa varansa takaisin vakuuskiinteistön myynnistä. Tästä käytännöstä kiinni pitäen ja LTV:tä huolellisesti hallinnoiden olemme onnistuneet toimimaan yli neljä vuotta ilman, että sijoittajamme ovat kärsineet yhtään tappiota.

Kaikissa tapauksissa, joissa laina on siirtynyt maksuhäiriötilaan, olemme onnistuneet saamaan takaisin kaikki varat, ja vaikka lainojen maksuhäiriöt aiheuttavat luonnollisesti huolta kelle tahansa sijoittajalle, seniorivelan tuoman turvallisuus takaa mielenrauhaa.