Ülevaade Saksamaa kinnisvaraturust

Saksamaa on maailma suuruselt kolmas eksportija, eurotsooni suurim majandus ja üks madalaima töötuse määraga riike maailmas. Pingete tõttu rahvusvahelises majanduses ja struktuurimuutuste tõttu riigi majanduses on Saksamaa majanduskasv alla 1% ja see lähiaastatel ei muutu. Töötuse määr on viimastel aastatel püsinud madalal (3,4% 2019. aastal). Töötingimuste halvenemist pole oodata, kuna oskustöölisi napib ning tööaeg on paindlik.

Kuigi nõrk globaalne majanduskasv on mõjutanud Saksamaa tööstustoodangut, siis laienemisele orienteeritud raha- ja fiskaalpoliitika toetavad kasvu. Samal ajal toetab nõrka välisnõudlust suurenev sisenõudlus. Erasektori tarbimine kasvab, kuna fiskaalpoliitika ja palgakasvu tagajärjel on tõusnud leibkondade sissetulek. Olenemata aeglustuvast majanduskasvust oli Saksamaa tarbijate kindlustunne 2019. aastal kõrgel tasemel. Ehitussegment on jäänud robustseks ning kindlaks. Vähenev erasektori kinnisvarainvesteeringute arv 2019. aasta teises kvartalis oli enamjaolt ajutine ning soodsad ilmastikutingimused võimaldasid talvel suuremat ehitustegevust ning uusi kinnisvaraarendusi on lähiajal tulemas mitmeid.

OECD 2019. aastal koostatud majandusprognoosi põhjal on globaalne nõudlus madal ka 2020. aastal ning hakkab uuesti tõusma 2021. aastal. Töötuse määr kasvab minimaalselt, kuna valitsuse poolt korraldatud lühiajalised tööotsad stimuleerivad turgu seniks, kuni majanduse aeglustumine on ajutine. Tööandjad ei soovi kaotada oskustega töölisi, kuna oskustööliste puudumine on järjest suurenev risk äritegevusele. Tugev tööjõuturg ning tagasihoidlik fiskaalpoliitika toetab kodumaist tarbimist samal ajal kui elamuehitust plaanitakse laiendada, et lõpetada täitmata tellimusi. Inflatsiooni tase jääb alla 2%.

Saksamaa kinnisvaraturu tööstus- ja logistika segmendis oli nõudlus uue kinnisvara järele 2019. aastal olenemata tööstustoodangu kõikuvast mahust stabiilne. Investeeringute maht ulatus üle 6.5 miljardi euro, mis oli võrreldav 2018. aastaga. Saksamaa tööstus- ja logistikasektor vaevleb hetkel pakkumise puuduses ning seega võiks investeeringute maht olla veelgi suurem. Üle 60% ostjatest pole kohalikud, seega on nõudlus hea.

Keskmine brutotootlus on parima asukohaga A-klassi logistikapindade puhul veidi üle 4%, kuid tootlus on langemas. Tugeva nõudluse tõttu on sel aastal oodata müügi- ja tagasirendi tehingute arvu kasvu.

Tööstus- ja logistikasektor moodustab üle 10% Saksamaa ärikinnisvara turust ning turuosa langust ei ole märgata. Positiivsena saab märkida, et e-kaubanduse kasv ning tarbijate suurenev kulutamine viitavad jätkuvale kasvule ka nõudluses logistikapindade järele. Hetkel on selles valdkonnas nõudlus jõudmas tippu ning isegi investorid, kel logistikavaldkonnas kogemus puudub, on näidanud üles soovi investeerida.

Stuttgarti linnas, kus on 635 000 elanikku ning alla 4% töötuse määr, püsib nõudlus tööstus- ja logistikasektori pindade järgele heal tasemel. Samuti nagu mujal Saksamaal, on pakkumine ebapiisav.  Parimate äripindade keskmine üürihind on ca. 6.5€/m2/kuus ning sektori keskmine ca. 5.2€/m2/kuus. Üürihinnad on tõusmas, kuna märkimisväärset  kinnisvaraarendust ei ole selles sektoris oodata. Sindelfingenis (EstateGuru esimese Saksa projekti tagatise asukoht) on keskmised üürihinnad samad ning investeeringu tootlus jääb 5% ja 9% vahele.

Kokkuvõtteks, kuna finantsturud on jätkuvalt heas seisus, siis püsivad ka Saksamaa kinnisvaraturu tööstus- ja logistika segmentstabiilsena.Kasvu aeglustumine Saksamaa tööstussektoris ei mõjuta nõudlust kinnisvara järele. Lisaks sellele on Saksamaa tööstussektori osakaal SKP-st (20%) kaks korda suurem kui paljudes teistes arenenud riikides (USA, Inglismaa). E-kaubanduse kasv ja tarbijate suurenev kulutamine toetavad samuti kinnisvaraturu tööstus- ja logistikasegmendi jätkusuutlikkust.