Üürikinnisvara vs kinnisvarafondid vs kinnisvara ühisrahastus

property-investing-REIT-crowdlending

Kinnisvarasse investeerimise viisidest on kaks kõige muretumat varianti kahtlemata kinnisvara ühisrahastus ja REIT-id ehk börsil kaubeldavad kinnisvarafondid, aga kas need kannatavad välja võrdluse üürikinnisvarasse investeerimisega?

Kõigil mainitud võimalustel on oma plussid ja miinused, aga paremaid tulemusi annab sageli kahe lahenduse segu.

Kõik inimesed, kes on füüsilisse kinnisvarasse investeerinud, teavad hästi, kui keeruline ja aeganõudev see olla võib.

Paberil näeb üürikinnisvarasse investeerimine üsna lihtne välja.

  1. Osta heas piirkonnas asuv ja heas seisukorras kinnisvara.
  2. Proovi selle hinda alla kaubelda.
  3. Kui seal on sees elatud, kõpitse seda natuke. Nimeta seda näiteks üles vuntsimiseks, mis kõlab lahedamalt. 

Ja ongi valmis, hakka otsima unistuste üürilist

Aga alati see niimoodi ei õnnestu.

Paremates piirkondades püsivad hinnad kõrgel.

Sa ei leia kinnisvara sellise hinnaga, nagu tahaksid, mistõttu võtad sa võib-olla liiga palju laenu.

Ettenägematud kulud võivad samuti su unistuse kiiresti õudukaks keerata.

Näiteks kaotab su unistuste üüriline töö ja üürib su korteri või maja salaja edasi mõnele grafitisõbrale.

Ühesõnaga, iseseisvalt füüsilisse kinnisvarasse investeerimine pole mingi naljaasi.

Lisaks tuleb maksta makse: alati, kui sa ostad, kui omad, kui välja üürid, ja ka siis, kui sa kinnisvara maha müüd.

Nii et uurime nüüd kaht kõige kaudsemat ja tõhusamat viisi, kuidas kinnisvarasse investeerida. Teeme selgeks, kas on võimalik kuidagi neid sekeldusi vähendada ja investeeringu tulusid suurendada.

Alustame kinnisvarafondidest

Börsil kaubeldavate kinnisvarafondide ehk REIT-ide kaudu investeerimise suurimaid plusse on see, et kuigi kinnisvara ei kuulu sulle, tegeled sa kaudselt siiski kinnisvarasse investeerimisega. REIT-id võivad esindada investeeringuid väga spetsiifilistesse sektoritesse, sest suurem osa REIT-e keskendub ühele või teisele selgelt määratletud valdkonnale. 

REIT-idesse investeerimine sarnaneb siiski suurel määral fondidesse ja ETF-idesse investeerimisega. Kõigi nendega kaubeldakse börsil.

Et vähendada REIT-i investeeringu kõikumist, tasub hajutamiseks investeerida oma kapitali mitmesse erinevasse REIT-i.

Üldjuhul noteeritakse neid kinnisvarafonde maailma suurimatel finantsturgudel. Investoritele pakuvad kõige rohkem huvi USA REIT-id, mis on enamasti ka kõige suuremad.

REIT võib keskenduda näiteks kontoripindadele, kauplustele, haiglatele, hooldekodudele, andmebaasiserveritele, kortermajadele, nii et põhimõtteliselt ükskõik millele.

 Veelgi huvitavam on ühisrahastus 

Kinnisvara ühisrahastus on palju värskem areng kui REIT-id. Viimased on olemas olnud mitukümmend aastat, ühisrahastusel aga – sellisel kujul, nagu me seda praegu tunneme – on vanust umbes kümme aastat.

Lihtne on ennustada, et mitte liiga kauges tulevikus saame näha selle investeerimisviisi tohutut laienemist. Põhjus on selles, et ühisrahastuse, sealhulgas laenupõhise ühisrahastuse platvormid lihtsustavad ja avardavad nii investorite kui ka kinnisvara arendavate ettevõtete võimalusi. Põhimõtteliselt on sellest võita kõigil ning tänu sellele voolab sellesse sektorisse tõenäoliselt suurel hulgal kapitali.

Kinnisvara ühisrahastusse investeerimiseks läheb sul vaja ainult natuke kapitali. See ongi muidu kõige suurem takistus, mis on nüüd kõrvaldatud.

Millal võiks REIT-idele eelistada kinnisvara ühisrahastusse investeerimist?

Esimene erinevus on selles, et REIT-id pakuvad palju kaudsemaid positsioone, seega võivad need olla vähem läbipaistvad.

Peale selle mõjutab REIT-ide noteeringuid üldine turutrend. 

Laenupõhise kinnisvara ühisrahastuse puhul rahastad sa ühte kindlat laenu.

Kui ma paigutan oma raha kinnisvaralaenu, siis on seal täpselt määratletud, milleks seda raha kasutatakse ning kuidas ja millal see mulle tagasi makstakse. Alati on väga selge, millise kinnisvaraga seda tehingut tagatakse ja kui suurt intressi mulle makstakse. Ühesõnaga, kõik on väga täpselt ennustatav, välja arvatud võimalikud komplikatsioonid.

Aga isegi siis, kui peaks esinema komplikatsioone ja viivitusi, on kõik vähemalt hästi piiritletud.

Maksete hilinemise korral on sageli ette nähtud viivised ja alati on valmis ka maksevõimetu laenu tagastamise plaan. Kõige hullema stsenaariumi korral pannakse kinnisvara lihtsalt müüki ja investorid peaksid saama tagasi kas kogu kapitali või suurema osa, mis nad sellesse konkreetsesse projekti on investeerinud.

Laenupõhisesse ühisrahastusse investeerimise volatiilsus 

Laenupõhiselt kinnisvara ühisrahastusse investeerides kõiguvad su investeeringud väga vähe. Õigupoolest võib ühisrahastus olla hea viis, kuidas vähendada tasakaalustatud portfelli üleüldist volatiilsust. Laenupõhine ühisrahastus ei ole turutrendidega peaaegu üldse seotud ja järgib hoopis teistsugust dünaamikat kui füüsiline kinnisvara. Lisaks võib kinnisvara ühisrahastus hõlmata mitmes riigis asuvat kinnisvara, mis lahjendab ka ühe piirkonnaga seotud geograafilist riski.

Täitsa selge on see, et kinnisvara uued trendid võivad muuta paljusid vanu veendumusi, millega me seni harjunud oleme.

Kaugtöö on tulnud, et jääda – ilmselgelt ei ole tegu ajutise trendiga. Paljud inimesed ei lähe enam uuesti kontoritesse tööle ja kuna neil on võimalik elukohti valida, võivad nad vabalt liikuda keskustest kaugemale ja odavamatesse piirkondadesse. 

Arvatavasti saab kinnisvarast üks sektor, mis sellest ajaloolisest arengujärgust mitmel põhjusel kõige enam kasu lõikab. Üks põhjus on see, et intressimäärad võivad veel pikaks ajaks madalale jääda ja seetõttu on hüpoteeklaenud ostjatele endiselt käepärased. Teine põhjus on selles, et esimest kodu – seda, kus me elame – peetakse nüüd varasemast veelgi väärtuslikumaks varaks. Tegu on kohaga, kus me veedame senisest rohkem kvaliteetaega ja kus me paljudel juhtudel ka töötame.

Ajalooliselt on kinnisvara kõige turvalisem varaklass, kuhu investeerida, ja kõik näitajad viitavad sellele, et niimoodi see ka jääb.Selle külalispostituse tegi Revenue Land, iseseisvatele investoritele väärtuslikku infot jagav blogi. Loe nende toredat arvustust EstateGurule siit.

EstateGuru Platvormi kaudu laenu andmisega kaasneb investeerimisrisk. Kuigi riskide maandamiseks antakse Platvormil vahendatud laenu üksnes kinnisvara tagatisel, ei garanteeri see siiski teie rahaliste vahendite osalist ega täielikku tagasisaamist. Laenulepingute sõlmimine toimub iga investori ja laenusaaja vahel individuaalselt, kusjuures EstateGuru vahendab investorite nimel laenu laenusaajale. Soovitame enne investeerimisotsuse tegemist konsulteerida professionaalse nõunikuga.