Tõnu Toomparki 10 investeerimise kriteeriumit Estategurus

Olen Estateguru kaudu investeerinud alates 2015. aasta algusest. Alustasin katsetamist mõne tuhande euroga, kuid ajapikku olen investeeringute mahtu jõudsalt kasvatanud. Aegade jooksul olen Estateguru portfelli kandnud 93 450 eurot, sellest valdava enamuse viimase aasta jooksul.

Hetkel on portfelli rahaline maht kogu minu investeerimisporfelli suhtes proportsioonis, kus ma seda senises tempos kasvatada ei plaani. Aga ma ei välista, et aeg-ajalt huvitavatest projektidest osasaamise pärast lisaraha Estategurusse siiski juurde kannan. Nii plaanin valdavas mahus jätkata senise portfelli raames laekuvate intresside ja põhiosamaksete reinvesteerimisega.

Kui eelmises postituses kajastasin rohkem oma portfelli kasvutrende, siis käesolevas postituses püüan avada põhimõtteid, mida investeeringuid tehes jälgin.

1. Laenu pikkus

Esimene kriteerium minu investeeringute puhul on laenuperiood. Eelistatult hoiaksin portfelli likviidsust ja investeeriksin laenudesse pikkusega kuni 12 kuud. Selliseid laene on aga vähe ja nii aktsepteerin laenuperioodi kuni 24 kuud.

Hetkel on mu investeeringuteportfellis näiteks 2015. aastal väljastatud ja seni igati hästi graafikus püsinud Niguliste 8 laen, mille periood on 5 aastat. Enam ma nii pikkadesse laenudesse ainuüksi likviidsuse nimel investeerida ei soovi.

2. Intressimäär

Loomulikult oleks investorile meelepärane, kui tagatud laenude intressimäär oleks 12% ja kõrgem. Selliseid laene aga paraku väga ei liigu. Viimasel ajal on laenude intressimäär olnud valdavalt 10-11% ja see on minu jaoks sobilik vahemik.

Auto Investi seadetes olen minimaalseks intressimääraks seadnud 10% ja alla selle intressimäära investeeringuid ma valdavalt ei tee. Samas pean tunnistama, et on üksikuid erandeid, kus olen madalama intressimääraga projektidesse paarsada eurot investeerinud. See aga eeldab, et madala intressimääraga laenu periood ei ole kindlasti pikem kui 12 kuud.

3. Laenusumma

Laenu riskantsusele võiks viidata näitaja, kui kõrge on vara turuväärtus laenusumma suhtes (LTV). Mida suurem on laenusumma vara väärtuse suhtes ehk LTV, seda keerukam on laenu hapuks minemise järel investeeritud summat tagasi saada.

Minu Auto Investi seadetes on maksimaalne LTV 65%, kuid ka 75% LTV määr ei viita väga olulisele riskantsuse suurenemisele.

Laenu summale eurodes ei ole ma oma portfelli koostamisel olulist tähelepanu pööranud. Küll peaks sellele aga mõtlema võtmes, et mida suurema laenusummaga on tegemist, seda professionaalsem peab olema laenuvõtja.

4. Laenutüüp

Laenude väljastamisel eelistaksin ma laenugraafikuid, kus igakuiselt makstakse tagasi laenu põhiosamakset ja intressi (annuiteet), või vähemalt intressi (bullet). Igakuine laenu teenindamine tõendab jooksvalt, et laenuvõtja on jätkuvalt maksejõuline ja võimeline laenu teenindama. Kui laenu teenindamisega peaks probleeme olema, ilmnevad need varakult.

Paraku annuiteetmaksegraafikuga laene ühisrahastusplatvormidel liiga palju ei ole. Nii aktsepteerin muude tingimuste sobivusel ka laene, mille nii intressi- kui põhiosamaksed toimuvad laenuperioodi lõpus.

5. Hüpoteegi järjekoht

Hüpoteegi järjekoht viitab sellele, mis järjekorras hakatakse võimaliku sundrealiseerimise korral võlanõudeid rahuldama. Nii viitab hüpoteegi järjekoht väga otseselt laenu riskantsusele. Soovin, et laenud, millesse oma kapitali paigutan, oleksid kaitstud esimese järjekoha hüpoteegiga.

Ligi 95% EstateGuru laenudest on tagatud esimese järjekoha hüpoteegiga. Esimese järjekoha hüpoteegi olemasolu on üks peamisi põhjuseid, miks kasutan oma investeeringute tegemiseks EstateGuru platvormi.

6. Laenuvõtja

Peamiselt peaks laenu riskantsust maandama hüpoteegi olemasolu, kuid ka laenuvõtja persoon on laenu riskantsuse seisukohast äärmiselt oluline. Minu investeeringud teeb Auto Invest, mis investeerib eeltoodud kriteeriumide alusel laenudesse 1000 euro kaupa.

Kui laenuvõtja persoon tundub usaldusväärne ja minu virtuaalkontol on vabu vahendeid, olen valmis laenu tehtavat panust suurendama.

Laenuvõtja persooni taustauuringuks ma tavapäraselt väga palju aega ei pühenda. Kontrollin näiteks www.inforegister.ee portaalist, milliste ettevõtetega laenuvõtja juhatuse liige või liikmed on seotud ja milline on nende ettevõtete taust ja reiting. Lisaks aitab Google otsingumootor esmaseid ohumärke kiiresti leida.

Samuti proovin silmas pidada, kas laenuvõtja on varem Estateguru kaudu laenu võtnud ja kui edukas on ta olnud selle laenu teenindamisega. Kui Inforegister näitab probleeme ja/või varasemate laenude tagastamine ei ole olnud sujuv, siis ma täiendavat investeeringut laenu ei tee.

7. Tagatise asukoht ja iseloom

Tagatise asukoht ja iseloom on oluline olukorras, kus laenu teenindamisega on probleeme ja peab mõtlema tagatise sundrealiseerimise peale.

Aktiivsetest turupiirkondadest ehk Tallinnast-Tartust-Pärnust eemal asuvad kinnisvaraobjektid võivad hetkeolukorras omada head turuväärtust. Kui aga kinnisvaraturul peaksid aset leidma negatiivsed arengud, väheneb nende objektide likviidsus teataval määral.

Seetõttu ma potentsiaalselt mittelikviidse tagatisega objektidesse tõenäoliselt Auto Investi tehtule lisaks täiendavat investeeringut ei tee.

8. Turuväärtuse eksperthinnang

Turuväärtuse eksperthinnang on dokument, millele ma viskan pilgu peale sageli, kuid siiski mitte alati. Eksperthinnangute koostajad on professionaalsed ja valdavalt minu jaoks usaldusväärsed persoonid/ettevõtted. Seetõttu ma ei kontrolli eksperthinnangutest muus laenuinfos viidatud turuväärtuse numbrit, vaid otsin enda jaoks laiemalt mitte ainult konkreetse laenuga seonduvat kinnisvaraturu infot.

Turuväärtuse eksperthinnangu faili olemasolu on minu jaoks oluline asjaolu, mis annab võimaluse turuväärtuse osas kindlust saada. Samas ei ole eksperthinnang otseselt aluseks, mille põhjal otsustan, kas laenu täiendav investeering teha või mitte.

9. Laenu kasutamise detailinfo

Laenu kasutamise detailne info on väga kaudne teave, mis laenuvõtjal on rahaga plaanis ette võtta. Mina raha kasutamist kontrollida ei saa. Kahtlustan, et ega ka Estateguru seda teha ei suuda.

Siiski on hea näha, kui laenuvõtja on formuleerinud idee, mida ta ellu viia tahab. Nagu turuväärtuse eksperthinnangu olemasolugi, ei ole detailne laenu kasutamise info aluseks, mis paneks mind otseselt Auto Investi tehtule lisaks täiendavat investeeringut tegema.

10. Laenude arv ehk portfelli hajutatus

Hetkel olen seotud 82 aktiivse laenuga. See on minu jaoks aktsepteeritav portfelli hajutatus. Mitteteaduslikult kõhutundele baseerudes arvan, et minu portfelli mahu jagamine 50 ja enama laenu vahel on piisav, et paari laenu käekäik ei hakkaks kogu portfelli liialt mõjutama.