Puust ja punaseks: tagatud ja tagamata laenud

EstateGuru laenud on tagatud kinnisvaraga ja üldiselt 1. järku hüpoteegiga. Kui olete otsustanud investeerida võlga või laenudesse, on oluline mõista sellega seotud riske ja teadvustada endale, kuidas toimib teie investeeringu kaitseks väljastatud tagatis, kui midagi peaks viltu minema.

Kõik laenud ei ole ühesuguse riskisusega ning üldiselt väljendab seda mitmendana nõue rahuldatakse kui tekivad probleemid ja tagatis realiseeritakse. Selles blogipostituses uurime, millist tüüpi laene ühisrahastuses kinnisvaralaenude puhul tavaliselt kasutatakse. Lihtsuse huvides järjestame need kõige turvalisematest kõige riskantsemateni.

Eelisvõlg (Seenior laen)

Eelisvõlg ehk kõrgema nõudeõiguse järguga võlg on eelisseisus madalama nõudeõiguse järguga võla suhtes. Eelisvõlg on harilikult tagatud kinnisvaratagatisega, mille väärtus on hinnatud võlast suuremaks, ning makseviivituse või likvideerimise korral makstakse see tagasi esmajärjekorras. EstateGuru laenude puhul on eelisvõlad tagatud esimese järgu hüpoteegiga.

Kõigi EstateGuru laenude puhul on tagatiseks kinnisvara. Rõhutame seda, sest ettevõtted saavad anda tagatiseks ka kommertspandi varudele, nõuetele ja masinatele, kuid varade müügi puhul on ainult kinnisvaral kõrge väärtus.

Praktikas tähendab see, et enne kui laenuvõtja saab vahendeid kasutama hakata, peab ta käima notari juures ja sõlmima meie tagatisagendiga hüpoteegi vormistamise lepingu. Hüpoteek jääb kehtima, kuni laen saab täielikult tagasi makstud. Kui laenusaaja viivitab maksega või jätab selle tegemata, võimaldab selline lahendus meil algatada täitemenetluse ja võtta laenu katteks väljastatud tagatise enda valdusse. Investorite vahendite tagasisaamiseks saame panna tagatise enampakkumisele või müüki. Niimoodi tagatud eelisvõlga peetakse investori seisukohast kõige turvalisemaks, ent selle tootlus on üldiselt väiksem kui allpool loetletud riskantsemat liiki laenudel.

Allutatud võlg (Mezzanine)

Allutatud laenude puhul ei ole üldiselt tagatiseks esimese järgu hüpoteek, vaid näiteks teise järgu hüpoteek, osalus laenuvõtja ettevõtte omakapitalis, seadmed või muu vara. Kui laen läheb viivisesse, makstakse allutatud võla omanikele raha tagasi alles pärast kõigi kohustuste täitmist eelisvõlausaldajate ees. Allutatud võla kõrgem riskiprofiil tähendab, et tavaliselt eeldavad investorid oma investeeringutelt paremat tootlust. EstateGuru platvormil on vaid üksikud laenud väljastatud 2. järku hüpoteegiga.

Osalus omakapitalis

Otsene investeering äriühingusse sooviga saada osa kasumist või tulust võib olla hea mõte, kui ettevõte või projekt on edukas. Kui aga asjad ei õnnestu kõige paremini, on oluline mõista, missugune on osanike järjekord tagasimaksete hierarhias. Kui äriühing likvideeritakse, makstakse esimesena tagasi eelisvõlad ja seejärel allutatud võlad. Alles pärast seda, kui need kõrgema järjekohaga võlad on täies mahus tagasi makstud, saab järelejäänud raha või vahendid jaotada otseinvestorite või osanike vahel.

Kui lugeda viimaseid uudised Eesti ühisrahastuse maastikul, siis on meie konkurentide platvormidel peamised probleemid investeeringutega, mis on kas allutatud laenud või omakapitaliinvesteeringud ja kus seeõttu saavad investorid tõenäoliselt kapitalikahju (laenu põhiosa kaotus).

Kuidas see toimub EstateGurus?

Kui laenuvõtja pöördub laenu saamiseks EstateGuru poole, on üks meie esimesi ülesandeid ja tegevusi põhjalik riskihindamine. Me uurime laenuvõtja äriplaani ja varasemat maksekäitumist ning analüüsime, kas tema projekt vastab meie rangetele nõuetele. Kui oleme veendunud, et meie kõrged standardid on täidetud, selgitame välja pakutava tagatise väärtuse. Kuna tegutseme kinnisvaravaldkonnas, tagatakse enamik meie laene tavaliselt arendatava kinnisvaraga, aktsepteerime ka teise otstarbega kinnisvara. Seejärel arvutame välja laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvu (LTV).

Ehkki kinnisvara võib teoreetiliselt olla väärt 100 000 eurot, oleks vägagi riskantne anda laenu kogu selle väärtuse ulatuses. Seetõttu püüdleme üldjuhul sellise LTV suhtarvu poole, mis on võimalik enampakkumisel kindlasti tagasi saada.

Asjaolu, et meie laenud on tagatud esimese järgu hüpoteegiga, tähendab, et laenuvõtja maksejõuetuse korral on meie investoritel eesõigus ja neile makstakse tagatise müügist saadavad vahendid tagasi esmajärjekorras. Seda praktikat järgides ja LTV suhtarvu tähelepanelikult hallates oleme tegutsenud üle nelja aasta, ilma et meie investorid oleksid oma rahast kordagi ilma jäänud.

Kõigil juhtudel, mil laen on läinud võlamenetlusse, oleme suutnud kõik vahendid tagasi saada. Ehkki loomulikult tekitavad laenude võlamenetlused investoritele stressi, peaks eelisvõla pakutav turvatunne tagama neile alati meelerahu.