Puust ja punaseks: kuidas ehitada EstateGurus hajutatud portfell

Diversified portfolio

Esimesed sammud alternatiivsete investeeringute ja kinnisvara finantseerimise põnevas maailmas võivad hirmu peale ajada, kuid ära karda – meie juhtnööride abil saad kõik selgeks.

LTV, hajutamine, laenutüübid, tagatised, intressimäärad, käsitsi investeerimine, Auto Invest ja palju teisi keerulisi sõnu – neil, kes investeerimisteekonda alles alustavad, võivad need terminid juhtme täitsa kokku ajada. Tegelikult on kõik need üsna lihtsad mõisted ning turvalise, hajutatud ja kasumliku portfelli ehitamisega saab hakkama isegi täielik algaja. Selles juhendis näitame sulle samm-sammult, mida tuleb eelkõige silmas pidada, et ehitada EstateGuru platvormil üles edukas investeerimisportfell. 

Hajutamine on kõige alus

Küsi ükskõik milliselt edukalt ja kogenud investorilt, mis on edu saavutamiseks kõige-kõige olulisem, ning sa saad alati ühe ja sama vastuse – hajutamine.

Võhikute keeles on see täpselt niisama lihtne nagu vana rahvatarkus, et kõiki mune ei tasu ühte korvi laduda.

Investopedia määratleb seda terminit nii: „Hajutamine on tehnika, mis vähendab riski seeläbi, et investeeringud paigutatakse laiali erinevatesse finantsinstrumentidesse, majandusharudesse ja teistesse kategooriatesse. Eesmärgiks on suurendada tulusid võimalikult palju, investeerides eri valdkondadesse, mis reageeriksid ühele ja samale sündmusele erineval moel.“

Rusikareegel on see, et mida mitmekesisem on investeerimisportfell, seda turvalisem see on. EstateGuru pakub investoritele päris lihtsat võimalust investeerida paljudesse projektidesse nii, et ühe investeeringu peale panustatakse üsna väikese summaga. Vaatame kohe konkreetsemalt, kuidas sul on võimalik ehitada EstateGurus üles korralikult hajutatud portfell.

Portfelli ülesehitamine

Oletame näiteks, et sul on investeerimiseks raha 1250 eurot. Sul võib tekkida kiusatus, et äkki saaks lihtsalt hakkama, kui paigutaks kogu selle raha ühte laenu, mis tundub sulle atraktiivne ja mille intressimäär on hea. Jah, see võib sul aega ja vaeva kokku hoida, aga see tähendaks hajutamise reeglite täielikku eiramist. Meie anname õigupoolest nõu, et iga investori – isegi algaja – portfell sisaldaks vähemalt 25 projekti. Samuti soovitame, et sa ei paneks oma kontol Auto Investi käima enne, kui oled platvormi paremini tundma õppinud. Siis võid olla kindel, et sa oskad seadistada Auto Investi nii, et see toimib sinu jaoks õigesti ja vastab su investeerimisvajadustele.

Nii et isegi kui sul on investeerimiseks ainult 1250 eurot, saad sa üles ehitada suurepärase portfelli, sest ühte projekti on võimalik investeerida minimaalselt 50 eurot. Alustamiseks pole sul tegelikult kogu seda summat vajagi – sa võid veel vähemaga pihta hakata ja siis tasapisi mitme nädala või isegi mitme kuu jooksul selle poole liikuda. Aga millest alustada? Pakume hajutamiseks välja neli võimalust. Vaatame neid kohe ükshaaval.

Hajutamine laenuvõtjate kaupa

EstateGuru platvormi kaudu võtavad tavaliselt laenu väikesed ja keskmise suurusega ettevõtted. 2020. aasta oktoobri seisuga on meil olnud kokku 508 eraldi laenuvõtjat, kellest 204 on võtnud platvormil ainult ühe laenu ja 304 on võtnud kaks või rohkem laenu. Iga projekti juures on laenuvõtja kohta üksikasjalik info, sealhulgas tema ettevõtte nimi ja registrikood ning samuti ülevaade projektidest, mis laenuvõtja on varem EstateGuru juures teinud, kaasa arvatud see, kas need projektid on veel avatud või juba tagasi makstud. Investeerides võimalikult paljude erinevate laenuvõtjate projektidesse vähendad sa oma portfelli riskiastet. Muidugi saad sa aja jooksul selgeks, milliseid laenuvõtjaid sa rohkem usaldad, ning siis on sul võimalik nende projekte rohkem toetada.

Hajutamine kinnisvara liigi kaupa

Suurem osa meie platvormil pakutavatest laenudest on tagatud kinnisvarale seatud esimese järgu hüpoteegiga ja need jagunevad mitut liiki kinnisvara vahel. Kui jagad investeeringud erinevat tüüpi kinnisvara vahel, võimendad oma portfelli hajutatuse taset kohe korralikult. Samuti kaitseb see su portfelli ühe või teise sektoriga seotud majanduslanguse eest. Proovi hajutada investeeringuid äri-, tööstus- ja elamukinnisvarasse.

Hajutamine laenutüüpide kaupa

Meie laenuvõtjad tegutsevad paljudes ärivaldkondades ja seetõttu vajavad nad ka mitmesuguseid finantseerimislahendusi. Praeguse seisuga on 37% rahastatud laenudest toetanud kinnisvara arendusprojekte, 33% on kasutusel sildlaenudena (lühiajalised laenud, mida kasutatakse seni, kui ettevõte leiab lõpliku rahastuse). Ülejäänud 29% meie laenuportfellist koosneb kõikvõimalikest ärilaenudest, nt tootmisesse, logistikasse, hotellidesse, autoremondi ettevõtetesse jne.

Hajutamine riikide kaupa

Praegu pakub EstateGuru investeeringuid kaheksas riigis: Eestis, Lätis, Leedus, Soomes, Hispaanias, Portugalis, Saksamaal ja Rootsis. 

Nii et kui alustaksime geograafilise hajutamisega, siis tähendaks see, et valime igast riigist kolm laenu, aga sinu lemmikmaalt neli.

Võtame näiteks Eesti. Sinu esimene investeering võiks olla arenduslaen, mille tagatiseks on elamukinnisvara, teine võiks olla sildlaen, mille tagatiseks on ärikinnisvara, ja kolmas oleks ärilaen, mille tagatiseks on tööstuskinnisvara.

Kui järgid neid põhimõtteid igas riigis investeeringuid valides, tõuseb su portfelli hajutatuse tase kohe lakke. Oma portfelli hajutatuse taset võid kontrollida igal hetkel „Minu portfelli“ lehel.

Muidugi ei õnnestu sul sellist portfelli ühe päevaga üles ehitada, sest tõenäoliselt tuleb sul oodata, kuni platvormile tekivad õiget tüüpi laenud. Aga samas on see ka hea ja kasulik. Mida rohkem sa projekte uurid ja EstateGuru tööpõhimõtetega tutvud, seda enam on sul teadmisi ja oskusi heade otsuste tegemiseks.

Portfelli ehitamine edasijõudnutele

Kui sul on portfelli käsitsi loomine juba käpas ja sa saad aru, kuidas investeeringuid edukalt hajutada, siis on õige hetk astuda samm edasi ja võtta kasutusele Auto Invest (AI). Et saaksid kasutada kõiki omadusi, mida AI pakub, pead tõstma ühe investeeringu miinimumsumma 250 euroni, aga isegi siis, kui investeerid ühte projekti ainult 50 eurot, on sul piisavalt valikuid, et säilitada portfelli hajutatus ilma suuremat vaeva nägemata.

Samuti saad hakata investeerima järelturu laenudesse. Portfelli ülesehitamise ajal omandatud teadmisi kasutades märkad sa kindlasti järelturul häid võimalusi.

Edukat investeerimist!

Põhiterminite seletused

Arenduslaen on laen, mida kasutatakse projekti planeerimise etapi või kinnisvara arendus- või ehitustööde rahastamiseks. 

Sildlaen on lühiajaline laen, mida kasutatakse kehtivate kohustuste täitmiseks enne püsiva pikaaegse rahastamise tagamist, kinnisvara väärtuse suurendamist või tagatisvara müümist.

Ärilaen on kapitali kaasamiseks vajalik laen, mida kasutatakse ettevõtte igapäevase tegevuse rahastamiseks, äritegevuse laiendamiseks, seadmete või kaupade soetamiseks, pooleliolevate kohustuste (maksud jne) katmiseks. Kõik laenutüübid on hüpoteegiga tagatud!

LTV (Loan-to-Value) on laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv. See näitaja väljendab laenusumma suurust laenu tagatiseks oleva vara väärtusega võrreldes. Näiteks kui laenusumma oleks 300 000 € ja kinnisvara väärtus 400 000 €, siis oleks LTV 75%. EstateGuru nõustubki kuni 75% suuruse LTV-ga.

Eeldatav LTV tähendab maksimaalset LTV suhtarvu, mida EstateGuru meeskond on valmis konkreetse projekti puhul pakkuma. See tähendab, et laenu järgnevate etappide jooksul võib selle projekti LTV suureneda kuni eeldatava LTV piirmäärani.

Bullet-laen tähendab laenugraafikut, mille puhul tasutakse laenuperioodi jooksul ainult intressimakseid. Laenu põhiosa tasutakse laenuperioodi lõpus ühe kogusummana.

Täisbullet-laen on selline maksegraafik, mille puhul makstakse laenuperioodi lõpus tagasi nii laenu põhisumma kui ka kogunenud intress.

Annuiteetlaen makstakse tagasi ühesuuruste osamaksetena, mis koosnevad laenu tagasimakse osast ja intressimakse osast.

Etapiviisiline laen. Paljud arendajad seisavad silmitsi olukorraga, kus nende arendusobjekti hetkeväärtus ei võimalda neil kaasata kapitali, mida oleks vaja kogu arendusprojekti teostamiseks. Kuna EstateGuru laenab ainult tagatisvara praeguse, mitte tulevikuväärtuse põhjal, siis arenduslaenude puhul kasutame tihti etapiviisilise rahastamise meetodit. See tähendab, et kui objekti finantseerimise esimene etapp võimaldab arendajal tõsta tagatisvara väärtust objekti edasi arendades, siis eelnevalt määratud LTV raames võib investeeringusumma laenu järgmiste etappide jooksul suureneda. Iga järgneva etapi eelduseks on tagatisvara uuendatud hindamisakt.


Hüpoteegisumma
tähendab maksimumpiiri, mida on seaduse järgi võimalik laenuvõtjalt nõuda, kui laen peaks sattuma võlamenetlusse. EstateGurus kasutame 1,5-kordset hüpoteeki, mis tähendab, et 100 000 euro suuruse laenu hüpoteegisumma on 150 000 eurot.
Tagatise väärtus on tagatiseks oleva vara hind, mille on määranud sõltumatu ja tunnustatud hindamisfirma. Tagatisvara hindamisakt on iga laenu põhiline eeltingimus.

EstateGuru Platvormi kaudu laenu andmisega kaasneb investeerimisrisk. Kuigi riskide maandamiseks antakse Platvormil vahendatud laenu üksnes kinnisvara tagatisel, ei garanteeri see siiski teie rahaliste vahendite osalist ega täielikku tagasisaamist. Laenulepingute sõlmimine toimub iga investori ja laenusaaja vahel individuaalselt, kusjuures EstateGuru vahendab investorite nimel laenu laenusaajale. Soovitame enne investeerimisotsuse tegemist konsulteerida professionaalse nõunikuga.