Ülevaade Leedu elamukinnisvara turust

Olukord Leedu majanduses

Leedu majanduses oli 2018. aasta üsna edukas – sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas 3,5%. Kuigi ekspordi kasv aeglustus, kasvas sisemine nõudlus kiiremini – nii kodumajapidamiste tarbimine kui ka investeeringud suurenesid.

Jätkuvad pinged rahvusvahelises kaubanduses (USA ja Hiina), suur ebakindlus edasiste poliitiliste sündmuste (Brexit jne) suhtes ning turu usalduse vähenemine toovad kaasa aeglasema ülemaailmse majandusarengu. Järgneva kahe aasta jooksul oodatakse maailma suurimate riikide majanduskasvu pidurdumist, kuid majanduslanguse tõenäosus on siiski suhteliselt madal.

Kuigi maailmamajandus peaks 2019. – 2020. aastal vältima suuri šokke, aeglustub kasv. Selle aeglustumise mõju avaldub paratamatult Leedu majanduses. Leedu Panga prognooside kohaselt aeglustub 2019. aastal Leedus majanduskasv, kukkudes 3,2% peale ja sellest järgmisel aasta 2,5% peale.

Töötuse määr, mis oli 2018. aastal 6,1%, peaks 2019. aastal langema, olles 5,8% ja 2020. aastal 5,7%.

Majanduse aeglustumine toob loomulikult kaasa aeglasema palgakasvu. Palgakasv peaks 2019. aastal vähenema, olles 8,1% ja 2020. aastal 6,7%.

Inflatsioonimäär, mis oli 2018. aastal 2,5%, peaks 2019. aastal olema 2,4% ja järgmisel aastal 2,3%.

Kui majanduskasvu aeglustumine ei mõjuta negatiivselt elanikkonna ootusi, peaks Leedu elamuturg jääma üsna aktiivseks, toetatuna kasvavatest palkadest, tööpuuduse vähenemisest ja eluasemete taskukohasusest.

Leedu elamukinnisvara turg

2019. aasta algust iseloomustas liigne tegevus Leedu elamuturul.

On selge, et turg kiireneb ning kuigi eelseisev suvi võib müüki aeglustada, on tõenäoline, et turg jääb kogu aasta jooksul elujõuliseks.

Suuremad arendajad on teatanud uutest projektidest või arenduses olevate projektide uutest etappidest. Ka uusi arendajaid siseneb elamukinnisvara turule, kellest enamikul on laialdaselt kogemusi teistes kinnisvarasektorites.

Vilnius

Pakkumine

Vilniuses on uute korterite pakkumine pidevalt kasvanud, mida näitab viimastel aastatel välja antud ehituslubade arvu kasv. Ehituslubade arv Vilniuse linnas jõudis 2018. aastal 81-ni – 45% rohkem kui 2017. aastal.

Ehituslubadega lubatud korterite arv on pidevalt kasvanud. Suurim arv saavutati 2018. aastal, kui Vilniuses lubati ehitada 6,010 korterit, mis oli 16% kõrgem kui eelneval aastal.

Teisest küljest tõusis Vilniuses 2018. aastal uute kortermajade arenduste hulk, jõudes 7 010 ühikuni, mis oli 232% rohkem kui 2017. aastal.

Ehitusjärgus elamupindade kasv kajastus 2019. aastal ka pakkumise poolel, kus arendajad tõid esimese viie kuu jooksul Vilniuse elamuturule ligi 2000 uut korterit – 104% rohkem kui eelmisel aastal.

Saadaval uute korterite varu oli Vilniuse linnas 2019. aasta mais 4,767 ühikut, mis on võrreldes 2018. aasta maiga 11% rohkem.

Näib, et Vilniuse linnas võib lähitulevikus oodata uue korterite pakkumise olulist kasvu.

Nõudlus

Vilniuses müüdi 2018. aastal kokku 11.200 korterit, kasvades võrreldes 2017. aastaga 7%, olles üle isegi 2007. aastast, kui müüdi 10 900 korterit. Müüginumbrid suurenesid ka 2019. aasta esimese viie kuu jooksul 5% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga ja olles kokku 4 685 ühikut.

Uute korterite müük Vilniuses 2018. aastal oluliselt ei muutunud ja oli 3,865 ühikut. 2019. aasta esimese viie kuu jooksul kasvas aga uute korterite müük rohkem kui kaks korda, võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, jõudes 2,512 ühikuni.

Väärib märkimist, et kuigi uute korterite osatähtsus kogumüügis ei muutunud 2017. aastast 2018. aastani oluliselt, siis 2019. aastal oli see enam kui kahekordistunud eelmise aasta sama perioodiga võrreldes ja jõudis 54% ni.

Hinnad

Kõigi Vilniuses müüdud korterite keskmine hind oli 2019. aasta mais 1,542 EUR / m2.

Samal ajal oli Vilniuses uute korterite keskmine hind 2,172 EUR / m2.

Uute taskukohaste korterite müügihind oli 1,485 EUR / m2 ja kasvas aastaga 6,2%. Keskklassi korterite hind oli 1,966 eurot / m2 ja kasvas aastaga 4,4%. Luksuskorterite keskmine hind esmase kapitali turul oli 2,993 EUR / m2 ja põhiliselt ei muutunud aasta jooksul.

Kõigi Vilniuses müüdud korterite keskmine hinnamuutus 2019. aastal oli ca. 4,7% võrreldes eelmise aastaga.

Kaunas

Pakkumine

Kaunase uute korterite pakkumine jäi ca. samale tasemele – korterelamute ehitamiseks väljastatud ehituslubade arv ei muutunud palju. Väljastatud ehituslubade arv Kaunases oli 2018. aastal 26 – 16% vähem kui 2017. aastal.

Ehituslubadega lubatud korterite arv saavutas 2017. aastal tipu, Kaunases lubati ehitada 1,191 korterit. Siiski vähenes see arv 2018. aastal 21%.

Teisest küljest hakkas Kaunase linnas järjepidevalt kasvama uute kortermajade arenduste arv jõudes 2018. aastal 828 ühikuni, mis oli 18% rohkem kui 2017. aastal.

Ehitusjärgus elamupindade arvu mõõdukat suurenemist varjutas märkimisväärselt 2019. aasta pakkumine, kui esimese kuu jooksul toodi turule 425 uut korterit, mis on 82% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil.

Saadaval uute korterite varu oli Kaunases 2019. aasta mais 934 ühikut, mis on võrreldes 2018. aasta maiga 25% rohkem.

Nõudlus

Kokku müüdi 2018. aastal Kaunases 4,900 korterit, mis tähendas 5% kasvu võrreldes 2017. aastaga ja oli põhiliselt sama kui 2007. aastal. Müüginumbrid kasvasid ka 2019. aasta esimese viie kuu jooksul 6% võrreldes sama perioodiga eelmisel aastal jõudes 1,956 ühikuni.

Kaasaegsete uute korterite müük kasvas 2018. aastal 22% ja oli 520 ühikut. Ka 2019. aasta esimesel viiel kuul kasvas uute korterite müük 84% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga jõudes 334 ühikuni.

Uute korterite osatähtsus kogumüügis ei muutunud 2017. aastal oluliselt võrreldes 2018. aastaga, samas kui 2019. aastal kasvas see veidi eelmise aasta sama perioodiga võrreldes ja jõudis 17% peale.

Hinnad

Kaunase linnas müüdud korterite keskmine hind oli 2019. aasta mais 1,102 EUR / m2.

Samal ajal oli Kaunase uute korterite keskmine hind 1,386 EUR / m2.

Uute taskukohaste korterite müügihind oli 1,122 EUR / m2, vähenedes aastaga 2,3%. Keskklassi korteri hind oli 1,592 eurot / m2, vähenedes aastaga 2,2%. Luksuskorterite keskmine hind turul oli 2,220 eurot / m2, kasvades aastaga 10%.

Kaunases müüdud korterite keskmine hinnamuutus 2019. aastal oli ca. 5,7%, võrdluses eelmise aastaga.

Klaipeda

Pakkumine

Uute korterite pakkumine Klaipeda elamuturul ei ole järjepidev – korterelamute ehitamiseks väljastatud ehituslubade arv on viimase viie aasta jooksul kõikunud. Väljastatud ehituslubade arv Klaipeda linnas oli 2018. aastal 6 – seda on 50% vähem kui 2017. aastal.

Ehituslubadega lubatud korterite arv saavutas 2017. aastal tipu, kui Klaipeda linnas väljastati load 280 korteri ehitamiseks. Siiski vähenes see arv 2018. aastal 9%.

Klaipedas on viimastel aastatel kõikunud uute ehitusjärgus olevate korterite arv, jõudes 2018. aastal lõpuks 345 ühikuni, mis oli 2017. aastaga võrreldes enam kui kolmekordne tulemus.

Ehitusjärgus elamupindade kasv kajastus ka 2019. aasta pakkumises, kuna arendajad tõid esimese viie kuu jooksul Klaipeda elamuturule 147 uut korterit – 40% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil.

Saadaval uute korterite varu Klaipeda linnas oli 2019. aasta mais 633 ühikut, mis on võrreldes 2018. aasta maiga 6% vähem.

Tulenevalt kasvavast ehitusmahust peaks Klaipeda linna uute korterite pakkumine 2019. aastal kasvama.

Nõudlus

Kokku müüdi 2018. aastal Klaipeda linnas 3 000 korterit, mis oli 2017. aastaga võrreldes 4% vähem. Müüginumbrid suurenesid ka 2019. aasta esimese viie kuu jooksul, võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 8%, olles kokku 1,311 ühikut.

Uute korterite müük Klaipedas vähenes 2018. aastal 3%, olles 310 ühikut. Ka 2019. aasta esimese viie kuu jooksul kasvas uute korterite müük 78% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga ja jõudis 167 ühikuni.

Uute korterite osakaal kogumüügis oli 2017. aastast 2018. aastani sama, 2019. aastal kasvas see veidi eelmise aasta sama perioodiga võrreldes ja jõudis 13% peale.

Hinnad

Kõigi Klaipeda linnas müüdud korterite keskmine hind oli 2019. aasta mais 1,089 EUR / m2.

Samal ajal oli Klaipedas uute korterite keskmine hind 1,360 EUR / m2.

Uute taskukohaste korterite müügihind oli 1,151 EUR / m2, jäädes aasta jooksul samaks. Keskklassi korteri hind oli 1,515 eurot / m2, kasvades aastaga 7%. Luksuskorterite keskmine hind turul oli 2,305 eurot / m2, vähenedes aastaga 4,4%.

Kõigi müüdud korterite keskmine hinnamuutus Klaipeda linnas 2019. aastal oli ca. 3,4% võrreldes eelmise aastaga.

KINNISVARA FINANTSEERIMINE

Kinnisvarasektoris tegutsevad ettevõtted jõudsid oma laenumahtude osas kriitilise piirini. Leedu Keskpanga uuringu kohaselt väidavad enamik väikeseid ettevõtteid, kes püüdsid sel aastal laenu võtta, et laenu neile ei antud.

Kinnisvarafirmade puhul on võimalik, et väljastati vähem laene, kuna pangad on selliste laenude osas küllastunud – nende osakaal kogu laenuportfellis oli lähedane pankade sisemise tolerantsi piirile. Euroopa Pangandusjärelevalve Asutuse andmetel ulatusid ELi pankade piirmäärad kinnisvarafirmadele antavate laenude osas eelmise aasta lõpuks umbes 27%-ni kogu äriklientidele antud pangalaenude mahust. Sarnast mitmekesistamist jätkatakse ka Leedus – kinnisvarafirmad ei tohiks eeldada, et pangad annavad neile rohkem kui 25–30% oma laenuportfellist. Hetkel on turg jõudnud selle kriitilise piirini.

Ehkki kinnisvaraturg on jätkuvalt aktiivne, on ettevõtete jaoks kinnisvaraprojektidele laenude hankimine mõnevõrra raskem – pangad on muutnud jäigemaks sisemisi kaitsemeetmeid, kaitsmaks end kogenematute arendajate eest.

Kuna pangalaenu kinnisvaraarendajad ei saa, siis otsitakse alternatiivseid rahastusvõimalusi.

Krediidiühistute laenuportfell kasvas 2018. aastal ligi kolm korda kiiremini kui pangalaenude osakaal. Krediidiühistud laenavad enamasti väikeettevõtetele.

Kuid pangad ja krediidiühistud ei ole ettevõtetele ainus rahastamisallikas. Rahastamist võib finantsturgudel otsida võlakirjade emiteerimise teel. Samuti on tendents väiksemate projektide puhul kasutada ühisrahastust (P2P) ja muid finantsinstrumente.

Hiljuti omandasid Leedus märkimisväärse populaarsuse kinnisvaraga tagatud laene pakkuvad ühisrahastusplatvormid. 2017. – 2018. aastal on kinnisvaraprojektidele kaasatud ühisrahastusplatvormide kaudu ligi 15 miljonit eurot. Kinnisvaraga tagatud ühisrahastatud laene pakuvad kohalikud ettevõtted Rontgen, Nordstreet, Profitus ja üleeuroopaline ettevõte EstateGuru, mis on selles sektoris Leedus silmapaistev liider. Kuna pangad jätkavad nõuete karmistamist, on ühisrahastusplatvormid muutumas üha atraktiivsemaks alternatiiviks kinnisvaraarendajatele.