Eluasemehindade tõus jätkub – kuidas eestlased edaspidi kinnisvarasse investeerivad?

Eesti rahvas armastab kinnisvara, aga kuna eluasemehinnad tunduvad liikuvat aina ülespoole, muutub sellesse varaklassi investeerimine paljude jaoks üha raskemaks.

Eestlaste kohta on levinud tõekspidamine, et kuigi meie inimesed ei pruugi uskuda jumalat, siis igal juhul usuvad nad kinnisvarasse.

Kui küsida ükskõik milliselt eestlaselt, kuidas ta kujutab ette tõelist õnne, siis enamik vastab, et parim asi maailmas on see, kui sul on metsas või mere ääres suvekodu, kus sa saad veeta pikki nädalaid ülejäänud inimkonnast eemal.

Sarnasele mõtteviisile viitab vaid üks pilguheit Tallinna lähiümbrusele, kus uued majad ja korterelamud kerkivad nagu seened pärast sügisvihma. Meid iseloomustab tugev tung elada omaenda kodus, isegi kui see tähendab tüüpilist ridamajaboksi või suhteliselt iseloomutut uut kortermaja.

Selle nähtuse põhjused on ilmselged. Esiteks pakub oma kodus elamine turvatunnet ja teiseks on kinnisvara meie jaoks kõige usaldusväärsem investeering, mida üldse teha saab. Varaklassina on kinnisvara ajalooliselt stabiilne ja kui õnnestub siseneda turule majandustsükli põhjas, võib see kujuneda rahaliselt uskumatult tasuvaks.

Siin on aga üks probleem. Viimase kümne aasta jooksul on Eestis toimunud kõigi Euroopa Liidu riikide suurim kinnisvarahindade tõus. Eurostati andmetel on nii kinnisvarahinnad kui ka üürikulud alates 2010. aastast Eestis kahekordistunud. Allolevast graafikust on näha, et meie pöörase hinnatõusuga on suutnud sammu pidada ainult Leedu.

Loomulikult tõukab seda hinnatõusu suurel määral tagant elanike jõukuse kasv, kusjuures eriti noored inimesed lahkuvad nõukogudeaegsetest linnaosadest ja sealsetest betoontornidest ning eelistavad uusi piirkondi äärelinnades või suuremate linnade lähedal. Palgad pole siiski kasvanud samas tempos nagu kinnisvarahinnad, vähemalt mitte üks ühele.

Kuidas siis kõrvutada kinnisvarausku ja -armastust asjaoluga, et noortel ja väiksema sissetulekuga inimestel on üha raskem üldse sellele turule pääseda?

Otsime alternatiive 

Seda, kuidas eestlased järgmistel aastatel kinnisvarasse investeerivad, hakkavad kujundama mõned arengutrendid. 

Linnast minema

Iseseisvuse taastamisest saadik on toimunud tohutu ränne maapiirkondadest Tallinna. Kuna majandustegevus on koondunud suures osas pealinna, võib seda pidada üsna loomulikuks nähtuseks. Kõrvalmõjuna on linna kolimine aga kaasa toonud kulude suurenemise. Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind tõusis 2020. aasta detsembriks 2264 euroni, mis on Eesti kinnisvara ajaloo kõrgeim tase.

Koroonapandeemia on kiirendanud üleminekut kaugtööle, mis on muutunud pigem normiks kui erandiks, ning paljud inimesed haaravad kinni võimalusest kolida alaliselt maale või senisesse suvekodusse. Kuna väiksemates linnades on hinnad oluliselt madalamad kui Tallinnas, võib paljudes maakonnakeskustes oodata uute elanike juurdevoolu. Eelkõige kolivad väikelinnadesse noored, keda tõmbab sealse kinnisvaraturu pakutav hinna- ja kvaliteedisuhe. 

Uued investeerimisviisid 

Juba ammu ei kehti enam mõte, et kinnisvarasse investeerimise ainus võimalus on võtta hüpoteeklaenu ja osta endale kinnisvara. Börsil kaubeldavad kinnisvarafondid ehk REIT-id on tegutsenud juba tükk aega, aga esile kerkib aina rohkem võimalusi. Üha populaarsemaks on muutunud osade kaupa investeerimine, mille puhul ühendab investorite grupp oma rahalised vahendid ja ostab kinnisvara – kas siis selleks, et see renoveerida ja n-ö flippida, või et teenida edaspidi selle pealt üüritulu, mida omavahel jagatakse.

EstateGuru mudel

Need, kes soovivad investeerida jõuliselt arenevasse kinnisvaravaldkonda, aga kellel pole piisavalt rahalisi vahendeid või arendusalast oskusteavet, et kinnisvara kohe välja osta, võivad samuti kinnisvaraarenduse buumist kasu saada, investeerides kaudselt ettevõtetesse, mis tegelevad arendus-, renoveerimis- ja ehitusprojektidega. Paigutades oma raha ühisrahastuse kaudu laenudesse, mis on tagatud kinnisvarale seatud esimese järgu hüpoteegiga, saavutavad investorid isegi Eesti kinnisvarahindade tõusu ületavat tootlust.

EstateGuru platvormil on võimalik alustada juba 50 euroga, mis on jõukohane palju suuremale osale elanikkonnast ja aastane ajalooline tootlus on olnud üle 11%.

Tulevik

Armastus kinnisvara vastu ei näita jahtumise märke, vähemalt mitte seni, kuni igale täiskasvanule kuulub nii linnakorter, maja mere ääres, suvekodu või ka talvemajake. Kuna endiselt moodustavad enamikes linnades suure osa elamukinnisvarast ajast ja arust vanad majad, ei paista ka palavikuline kinnisvaraarendus vaibuvat. Isegi kui hinnad püsivad laes, on praegu siiski suurepärane aeg investeerida kinnisvarasse, lisades kas või 100 eurot kuus oma EstateGuru kontole.