Kas investeerida laenudesse või omakapitali? Kumba eelistada?

debt vs equity investments

Kui võtad vastu otsuse investeerida, siis on sul laias laastus kaks võimalust: kas investeerida laenudesse või omakapitali.

Kuigi neil kahel investeeringuklassil on omajagu sarnaseid jooni, on just erinevused need, mille tõttu investor valib neist ühe või teise.

Omakapitali investeerides ostad sa mingi vara ja sinu investeeringu tulu sõltub otseselt sellest, kuidas sellel varal läheb. Näiteks võid sa investeerida mõnda uude restorani ja siis teenib sinu investeering sulle proportsionaalse osa kasumist, mis jääb sellele äriettevõttele pärast seda, kui kõik kulud on tasutud.

Kui sa aga investeerid laenudesse, laenad sa raha kas eraisikule, ettevõttele või mingile hulgale asutustele. Laenuvõtjal on kohustus maksta sulle tagasi laenuks saadud raha ning lisaks kokku lepitud intressisumma. See tähendab, et sinu tulu ei sõltu otseselt su investeeringu käekäigust, nii et isegi kui see äri ebaõnnestub, on laenuvõtja ikka kohustatud sinu investeeringu tagasi maksma.

Kõige lihtsam on sellest mõelda niimoodi: laenuinvestoritele makstakse esimesena, omakapitali investoritele viimasena.

Kinnisvara ühisrahastuses on mõlemad investeerimisvariandid olemas, ja mõlemad pakuvad teatud hulka plusse ja miinuseid. See, kas eelistada üht varianti teisele (või hoopis segaportfelli, mis sisaldab mõlemat), sõltub igast investorist endast, tema riskijanust ja sellest, millisel tasemel likviidsust ta vajab.

Kuidas omakapitali investeeringud toimivad

Omakapitali investeeringute riskitaset peetakse kõrgemaks ja sellepärast teenivad need pikas plaanis tavaliselt suuremat tootlust. Kõrgem tootlusmäär on peamine põhjus, miks paljud inimesed eelistavad omakapitali investeeringuid laenupõhistele investeeringutele, mis peaksid teoorias olema turvalisemad.

Omakapitali investeeringute hulka kuuluvad:

  • Aktsiad / osakud
  • Investeerimisfondid
  • Kinnisvara
  • Kinnisvarafondid (REIT-id)
  • Ettevõtted

Suurem osa kinnisvara ühisrahastuse tehinguid hõlmab investeeringuid omakapitali. Laenajad panevad oma rahalised vahendid kokku ja annavad selle raha arendajale. Seejärel jagavad nad kas kinnisvarast laekuvat renditulu või müügi korral saadavat kasumit.

Kuidas laenuinvesteeringud toimivad

Laenudesse investeerimist peetakse tavaliselt väiksema riskiga tegevuseks ja seetõttu teenivad need enamasti madalamat tootlust (jällegi pikemas perspektiivis). Kuid pikaajaliste laenupõhiste investeeringute puhul varitseb üks peidetud oht, nimelt inflatsioon. Näiteks laenad sa kellelegi 1000 eurot kümneks aastaks 10% intressiga. Kui inflatsioonimäär peaks selle aja jooksul 10%-st kõrgemale hüppama, võid sa kokkuvõttes reaalväärtuses hoopis raha kaotada.

Laenupõhised investeeringud on näiteks:

  • Kogumishoiused
  • Ühisrahastusplatvormid
  • Ettevõtete võlakirjad
  • Riikide võlakirjad

Laenupõhiselt kinnisvarasse investeerides võtab investor üle selle rolli, mida on traditsiooniliselt mänginud pangad. Tavaliselt on laenu tagatiseks kinnisvara ise ja investorid saavad fikseeritud tootlust, mis sõltub laenu intressimäärast ja investeeritud summast. Laenutehingu puhul paikneb investor kapitalipüramiidi põhjas ehk esikohal, mis tähendab, et kinnisvara realiseerimise korral on tal väljamaksetele eelisõigus.

Kuna investorite tulu ei sõltu kuidagi projekti edust, ei puuduta neid ka turul toimuvad muutused, näiteks kinnisvaraturu langus. Sellegipoolest on oluline silmas pidada laenu ja tagatisvara väärtuse suhet (LTV), mida üldiselt väljendatakse protsendimäärana. Kui 100 000 euro peale hinnatud kinnisvara tagatisel on antud välja 75 000 € suurune laen, siis on selle laenu LTV 75%. Mida väiksem on laenu LTV protsent, seda väiksem on ka raha kaotamise risk isegi juhul, kui laenuvõtja ei suuda laenu tagasi maksta.

Mis sulle kõige paremini sobib?

Nii omakapitali- kui ka laenuinvesteeringutel on omad plussid ja miinused, mida taiplik investor peab hoolikalt ja rahulikult hindama. Arvesta turutrende ja mõtle läbi oma rahalised vajadused – alles seejärel otsusta, kumb sulle paremini sobib.

Omakapitali investeeringud

Plussid:

Tulul pole piire. Omakapitali investeeringute tulususe potentsiaal on kõrgem. Investori seisukohast pole seal tõepoolest muud piiri kui taevas. Näiteks inimene, kes investeeris 1990. aastate alguses Apple’i aktsiasse, on ilmselt teeninud tulu märksa rohkem, kui ta oleks osanud uneski näha.

Miinused:

Kõrgem riskiaste. Ühisrahastuse kaudu omakapitali investeerides teenivad investorid tavaliselt rohkem raha, aga see tähendab ka seda, et tuleb arvestada suurema riskiga. Investorid on alles teisel kohal, kui investeeringu pealt väljamakseid tehakse, ja kui ettevõte läbi kukub, võib investor ka kaotusi kanda. Kinnisvara puhul võivad investorite oodatavat tootlust mõjutada näiteks ehitustööde viivitused, oodatust aeglasem või täiesti nullis müük, või hoopis üürnike võlgnevused.

Pikemad investeeringuperioodid. Omakapitali investeeringud vajavad üldiselt rohkem kannatlikkust, sest tulud laekuvad enamasti pikema aja vältel kui laenuinvesteeringute tulud. Investeeringuperioodid võivad ulatuda viie või isegi rohkema aastani, mida tuleb tõsiselt arvestada, kui sa eelistad säilitada oma portfellis kõrget likviidsustaset.

Laenuinvesteeringud

Plussid:

Lühikesed perioodid. Laenuinvesteeringuid seostatakse tavaliselt arendusprojektidega ja enamasti hõlmavad need kuni 12 kuu pikkuseid perioode. See tähendab, et need sobivad suurepäraselt investoritele, kes vajavad kõrget likviidsusastet ja otsivad võimalusi teenida investeeringutelt kiireid kasumeid.

Vähendatud risk. Laenuinvesteeringute tehingute struktuur on selline, et investorid võtavad enda kanda vähem riske. Laen on tagatud kinnisvaraga, mis on justkui laenu tagasimaksmise kindlustuspoliis. Juhul kui kinnisvara omanik või käendaja ei täida oma kohustusi, on investoritel võimalik investeeringu kaotust kinnisvara müügi abil tasa teha. Eeldusel, et LTV oli piisavalt madal ja kinnisvara müügivõimalusi uuriti ja analüüsiti hoolikalt, on laenuvõtja maksevõimetus pigem nagu ebamugavus, mitte katastroof.

Stabiilne sissetulek. Laenuinvesteeringute puhul saab tagasimaksete summasid ja sagedust paremini ennustada. Ehkki iga investeering on isemoodi, teenivad investorid tavaliselt aasta baasil 8–12% vahemikus tootlust, seda ka ühisrahastuses. Just see ennustatavus on paljudele laenuinvestoritele meelepärane.

Miinused:

Piiratud tulud. Laenuinvesteeringutega kaasnevad väiksemad riskid, aga nende tootlus on piiratud laenu intressimääraga. Investorid peavad enda jaoks selgeks mõtlema, kas nad on valmis loobuma võimalusest teenida suuremat tulu, saades vastu turvalisema tehingu.

Millist tootlust sa oodata võid?

Toome näiteks mõned kõige paremini õnnestunud arengukäigud nii traditsiooniliste omakapitali investeeringute kui ka kinnisvaralaenudesse investeerimise poole pealt.

Kõige parem laiapõhjaline börsil kaubeldav fond (ETF) on suurima investeerimisfondide valitseja Vanguardi loodud fond, mis järgib S&P 500 indeksit ja mille kulukuse määr on kõigest 0,04%.

Selle fondi osakuid ostes omandab investor osaluse USA 500 suurimas börsil kaubeldavas ettevõttes. See tähendab, et su investeeringud on korralikult hajutatud ja (vähemalt nende ridade kirjutamise ajal) saad sa kasu USA majanduse tõusust.

S&P 500 indeksit peavad paljud kogu USA majanduse peegelpildiks ja ajalooliselt on sellesse investeerimine toonud pikas plaanis keskmiselt 10,71% aastatootlust. Kuigi mineviku tootlus ei taga kunagi tuleviku oma, jääb see ikkagi heaks valikuks, kui sul on huvi investeerida pikemaks ajaks.

Mündi teine pool on see, et alates 2000. aastast on S&P 500 indeksiga võrreldes uskumatult hästi läinud just kinnisvaral. Kinnisvara ühisrahastus on alates 2012. aastast tootnud aastas isegi rohkem tulu kui need 10,71%, sest see valdkond on nii pööraselt kasvanud. Investorid on harjunud nägema 12–16% suurusi tootlusi, kuigi ennustatakse, et need numbrid langevad, sest turule tuleb aina enam kapitali ning laenuvõtjatel tekib rohkem valikuid. Sellegipoolest ennustavad isegi kõige konservatiivsemad asjatundjad kindlalt vähemalt 8% suurust tootlust ning see tulu laekub lühema aja vältel, kui see omakapitali investeeringute puhul juhtuks.

See tähendab, et investeeringud kinnisvaralaenudesse ületavad lühiajaliselt isegi kõige paremaid omakapitali investeeringuid.

Vali, mis sulle sobib

Ükskõik millise investeerimisguru esimene nõuanne oleks see, et portfelli tuleb hajutada. Arvestada tuleks kõiki olulisi asjaolusid: lühiajalisi ja pikaajalisi investeeringuid, suurema ja väiksema riskiga investeeringuid, geograafilist jaotust ja erinevaid varaklasse.

Paljudele inimestele tundub, et omakapitali investeeringud annavad neile võimaluse toetada kohalikke ettevõtteid ja ettevõtjaid, ning need emotsionaalsed põhjendused on samuti väga kaalukad.

Tegelikult on sul võimalik sama asja saavutada ka aruka laenuinvesteeringu kaudu. Iga korralik kinnisvara ühisrahastuse platvorm annab investorile võimaluse valida, millistele projektidele ta laenu annab, mis tähendab, et investor saab samamoodi kohalikku majandust toetada.

Igasuguse investeeringuga kaasnevad teatud riskid, nii et sa pead ise otsustama, millise riskitasemega sa ennast mugavalt tunned ja kas sa saad seda endale lubada. Just sellepärast eelistavad mõned investorid portfelli, mis sisaldab nii omakapitali- kui ka laenuinvesteeringuid.

Kui sa mõistad, mida sa mingis olukorras võidad – võrreldes sellega, millised on su riskid –, on sul ehk lihtsam otsustada, millist liiki investeeringud sinu portfelli sobivad.

EstateGuru Platvormi kaudu laenu andmisega kaasneb investeerimisrisk. Kuigi riskide maandamiseks antakse Platvormil vahendatud laenu üksnes kinnisvara tagatisel, ei garanteeri see siiski teie rahaliste vahendite osalist ega täielikku tagasisaamist. Laenulepingute sõlmimine toimub iga investori ja laenusaaja vahel individuaalselt, kusjuures EstateGuru vahendab investorite nimel laenu laenusaajale. Soovitame enne investeerimisotsuse tegemist konsulteerida professionaalse nõunikuga.