Puust ja punaseks – Etapiviisilised laenud ja LTV suhtarv

Üks küsimus, mida EstateGuru investorid meile sageli esitavad, puudutab etapiviisilisi laene ja seda, kuidas need mõjutavad projekti laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarvu ehk LTV suhtarvu.

Näiteks: kuidas saab 400 000 eurot maksva kinnisvaraga tagatud 75 000 euro suuruse laenu LTV olla 62,5%?

Vastuse saamiseks tuleb vaadelda laenu etappide kaupa ja uurida, kuidas kujuneb lõplik LTV.

Iga ehitus- või arendusprojekt jaguneb tavaliselt mitmeks etapiks. Näiteks ostab arendaja kõigepealt lihtsalt krundi, seejärel ehitab sinna kortermaja, teeb sise- ja välisviimistluse, seejärel reklaamib valminud kortereid ja müüb need siis soovijatele.

Määratleme kõigi EstateGuru platvormile võetud projektide LTV suhtarvu alati väga ettevaatlikult, et kaitsta oma investoreid olukorra eest, kus laen jääb tagasi maksmata.

Toome näiteks tavapärase neljast etapist koosneva projekti, et selgitada, kuidas me igas etapis laenu anname.

Oletame, et laenu saamiseks pöördub EstateGuru poole arendaja, kelle projekti lõppväärtuseks võib kujuneda 400 000 eurot. Projekti esimeses etapis on tal aga tõenäoliselt ainult väljaarendamata krunt, mille väärtus on 100 000 eurot. Laenu andes ei lähtu me kunagi projekti eeldatavast väärtusest, vaid üksnes hetkeväärtusest. Praeguses näites väljastame laenu summas 50 000 eurot, mis teeb esimese etapi LTV suhtarvuks 50%. Jah, me küll määrame projektile eeldatava LTV, aga see tuleb tavaliselt kasutusele projekti viimastes etappides.

Jällegi on meile siinkohal esmatähtis turvalisus ja see, et investorite raha oleks võimalik tagasi saada. Esimeses etapis arvutame väljastatava laenusumma LTV suhtarvu reaalse, mitte eeldatava väärtuse alusel.

Pärast esimese etapi valmimist (juurdepääsuteed, kommunikatsioonid, krundi ettevalmistus jms) pöördub laenuvõtja uuesti meie poole ja taotleb teist laenu. Kuna kinnisvara väärtus on nüüdseks kasvanud, saame taotluse tavaliselt vastu võtta, kuid muidugi arvestame ka esimeses etapis antud laenu. Oletame, et pooleldi välja arendatud kinnisvara väärtuseks hinnatakse 190 000 eurot ja laenuvõtjal on teise etapi lõpetamiseks vaja veel 50 000 eurot. LTV kumulatiivse suhtarvu arvutamisel võtame arvesse ka esimeses etapis laenatud raha ja saame tulemuseks 52,6%, sest nüüdseks oleme välja laenanud juba 100 000 eurot 190 000-eurose hinnangulise väärtuse vastu.

Igas etapis peab laenuvõtja andma meile ametliku akti teostatud töödest, et näidata, mida on tehtud investorite rahaga ning tegema ka uue hindamisakti (koos piltidega projektist). Vajadusel külastame ka projekti. Need tegevused on vajalikud, et saaksime kinnitada, et laenu on kasutatud projekti arendamiseks.

Oluline on märkida, et sageli jooksevad nende laenude tähtajad paralleelselt, kuna arendaja võib enne esimese laenuperioodi lõppu saada valmis mitu etappi.

Kui arendaja jõuab kolmandasse etappi ja me otsustame talle veel laenu anda, läheb kinnisvara väärtus uuesti hindamisele.

Meie näite puhul on kinnisvara väärtuseks nüüd 300 000 eurot ja laenuvõtja taotleb juurde 75 000 eurot. LTV kumulatiivne suhtarv tõuseb 58,3%-ni (175 000 euro suurune laen 300 000 eurot maksva kinnisvara tagatisel).

Viimases etapis oleme kinnisvara väärtuseks arvutanud 400 000 eurot, mis on valmis arenduse väärtus. Arendajale on laenuks antud veel 75 000 eurot, aga kuna projekti väärtus on kasvanud, on LTV suhtarv ainult neli protsendipunkti kõrgem ehk 62,5% (400 000-eurose väärtuse kohta on laenusumma kokku 250 000 eurot).

Kuigi võib tunduda, et oleks loogilisem ja lihtsam väljastada arendajale kohe projekti alguses laenusummana 250 000 eurot, tekitaks see liiga suure riski. Olenemata sellest, kui hea on äriplaan ja laenuvõtja senine maksekäitumine, annaksime sel juhul ikkagi välja 250 000 eurot, samas kui kinnisvara tegelik väärtus on 100 000 eurot. Isegi kõige paremad plaanid võivad nurjuda ja kui projekt jääb esimeses etapis seisma, ei oleks meil investorite raha tagasi saamiseks üldse mingeid vahendeid.

Iga meie platvormile lisatud projekti üksikasjade juures on alati näha nii tegelik kui ka eeldatav (maksimaalne) LTV suhtarv.

Kirjeldatud neli etappi on platvormil näha nelja eraldi projektina ning investorid saavad investeerida igasse projekti. See tähendab, et ühel investoril võib ühes ja samas arenduses olla koguni neli investeeringut. Sellepärast võibki mõne laenu LTV suhtarv olla 62,5%, kuigi laenusumma on 75 000 eurot ja laen on tagatud 400 000 eurot maksva kinnisvaraga.