Vaade EstateGuru laenuportfelli – Suvi 2019

Viimase aasta jooksul on EstateGuru kiirelt arenenud a platvormil väljastatud laenude maht on kasvanud. Seetõttu on aeg taas visata pilk EstateGuru laenuportfelli.

Alates EstateGuru asutamisest 2014. aastal on platvormi investorid rahastanud kokku 136 289 338 euro eest kinnisvaraga tagatud laenusid. Eelmine aasta oli väljastatud laenude mahu poolest EstateGuru ajaloo suurim.

Üks osa meie missioonist on pakkuda investoritele võimalikult palju valikuid investeerimisportfelli hajutamiseks. Nüüd pakume investeerimisvõimalusi juba kuues Euroopa riigis: Eestis, Lätis, Leedus, Soomes, Hispaanias ja Portugalis. Eesti turg on endiselt suurim, nagu ka 2018. aastal, ehkki marginaal on märkimisväärselt vähenenud, kuna nii Läti kui ka Leedu on näidanud märkimisväärset kasvu.

NB! Laenuportfell seisuga 13.08.2019

Laenuportfell laenutüüpide järgi

EstateGuru laenuportfell koosneb enamasti kolme tüüpi laenudest: sildlaenud, arenduslaenud ja ärilaenud.

Sildlaene defineeritakse lühiajaliste kinnisvaralaenudena, mis annavad kinnisvara omanikule vajaliku kapitali seniks, kuni kindel finantseerimise allikas on leitud. Arenduslaenu kasutatakse kinnisvara arendamiseks – alates ehitustöödest kuni kaevamistöödeni, näiteks piirkonna infrastruktuuri parandamine, kuhu alla kuuluvad ka teed ja kommunaalvõrgustik. Ärilaen on hüpoteeklaen, mida võetakse eesmärgiga finantseerida ettevõtte kapitalivajadust laienemiseks, sealjuures on seatud hüpoteek ettevõtte poolt omatud tagatisvarale.

Nendest kolmest on kõige populaarsemad sildlaenud, mis moodustavad 45% kõigist väljastatud laenudest, püsides väljastatud portfellis stabiilsel tasemel (44% aastal 2018).

Suurimat kasvu võib näha arenduslaenude kategoorias, mis on suurenenud 26%-ni võrreldes eelmise aasta 19% -ga.

Ärilaenude osakaal on 2019. aastal väiksem kui eelmisel aastal, langedes 38% -lt 29% -ni.

Joonis 1. Väljastatud laenude portfell laenutüüpide järgi (%)

Laenuportfell riikide kaupa

Eesti, riik kus EstateGuru alguse sai, on endiselt meie suurim turg, moodustades 58% meie laenuportfellist. Kõik, kes on Eestit külastanud, teavad, et Eestis on kiire majanduskasv ja see kajastub ka ehitus- ja arendusprojektide mahus. Rahvastiku jõukamaks muutudes on reaalne vajadus uute elu- ja ärihoonete järele, eriti otsib jõukas noorem põlvkond vananenud nõukogudeaegse arhitektuuriga kortermajade asemel endale kodu mõnda uusarendusse või restaureeritud/renoveeritud hoonesse.

Lätis ja Leedus toimub sarnane, ehkki pisut vähem jõuline majanduskasv ning sellest tuleneb ka nende suurenenud osa väljastatud laenude mahus. Kasvule on kaasa aidanud kohaliku meeskonna olemasolu nii Lätis kui ka Leedus. Mõlemad on haaranud endale 16-19% suuruse osa laenuportfellist, olles Eesti järel kaks suurimat turgu.

Joonis 2. Väljastatud laenude portfell riigiti (%)

Laenuportfell laenu staatuse järgi

Nii laenude arv kui ka laenusummad on viimase aastaga märkimisväärselt kasvanud, lisaks on tagasimakstud laenude arv enam kui kahekordistunud – tänaseks on tagasi makstud 348 laenu (2018 aastal oli see arv 148).

Kuigi rahastatud laenude osakaal laenuportfellis on vähenenud 98,0% -lt 89,8% -le, seda eelkõige hilinenud ja võlas laenude osakaalu suurenemise tõttu (vastavalt 0% pealt 4,8%- ni ja 2,0% pealt 5,4%- ni). Tasub tähele panna, et võlas laenud on osa ühisrahastusmudelist ning koguportfelli suurenedes tekib rohkem ka võlgnikke. Siiski on EstateGurul välja töötatud põhjalikud protsessid, kuidas investorite raha tagasi saada.

Joonis 3. Laenuportfell vastavalt laenu staatusele (%).

Enamik võlamenetluses olevaid laene asub Eestis ning mõni ka Lätis. Leedus, Soomes ja Hispaanias veel võlas laene pole.

Hiljuti realiseerisime avaliku oksjoni kaudu kahe võlas olnud laenu tagatisvarad, tuues sellega võlas laenude osakaalu laenuportfellis alla. Kiviloo refinantseerimislaen ja Kohila hüpoteeklaen realiseeriti edukalt kogusummas 623 000€.

Loe lähemalt, kuidas maandame riske ja kaitseme investoreid võlgnike eest.

Laenuportfell tagatisvarade järgi

Selleks, et pakkuda investoritele parimat võimalikku tagatist, on 93% (1% vähem kui eelmine aasta) kõigist EstateGuru kaudu väljastatud laenudest tagatud 1. järgu hüpoteegiga. See tähendab, et juhul kui laenuvõtjal pole võimalik laenu õigeaegselt tagastada, on EstateGuru investoritel esmaõigus kohtu kaudu realiseeritud tagatise müügist saadavale tulule.

Joonis 4. EstateGuru laenudele seatud hüpoteekide järk (%).

Kui rääkida tagatisvara liikidest, näeme nihet 2018. aasta suhtes, mis tuleneb arenduslaenude kasvust.

Elamispinnad on tagatisena vähem populaarsed kui varasemalt, langedes 50% -lt 2018. aastal 46% -le 2019. aastal, olles siiski populaarseim tagatisvara liik.

Äripinnad nagu kontorid ja kaubanduspinnad on aina enam EstateGuru kaudu väljastatud laenude tagatiseks, tulenedes soodsatest majandustingimustest. 2018. aasta 21%- lt kasvas selle tagatisvara populaarsus 27%- ni 2019. aastal, olles teine populaarseim tagatisvara liik.

Maa on tagatiseks veidi üle veerandile kõigist EstateGuru laenudest.

Võrdluses eelneva aastaga on näha, et suurenenud on tagatisvarade likviidsus.

Joonis 5. EstateGuru laenuportfelli tagatiste tüübid (%).

Projektide jaotus riikide kaupa

Suurem osa Eesti majandustegevusest toimub pealinnas Tallinnas ja selle ümbruses, kus on ka valdav enamus EstateGuru poolt Eestis rahastatud projektidest. Kaks kolmandikku kõigist riigis finantseeritud laenudest on Tallinnas ja selle lähiümbruses, kuid osakaal on võrreldes eelmise aasta 74%- ga langenud. Teisel ja kolmandal kohal on Tartu ja Pärnu, vastavalt 17% ja 12% kõigist Eestis väljastatud laenudest.

Joonis 6. Laenude jaotus riigiti – Eesti (%)

Lätis on olukord sarnane Eestiga – 63% kõigist platvormil rahastatud projektidest asub pealinnas Riias ja selle ümbruses, samas kui Jurmalas rahastatud projekte on kõigest 8% kõigist rahastatud projektidest.

Joonis 7. Laenude jaotus riigiti – Läti (%)

Kolmest Balti riigist kõige suurem mitmekesisus on Leedus. Kui pealinnas Vilniuses (35%) on arusaadavalt suurim kinnisvaraturg, ei jää kaugele maha Leedu suuruselt teine ja kolmas linn Kaunas (21%) ja Klaipeda (25%).

Joonis 8. Laenude jaotus riigiti – Leedu (%)

Kokkuvõte

Tänaseks on EstateGuru platvormil rahastatud üle 136 miljoni euro väärtuses laene ning kasvu on oodata ka järgmisel aastal. 2020. aastal laieneb EstateGuru uutele turgudele ning rakendab ambitsioonikat värbamisstrateegiat saamaks juhtivaks kinnisvara finantseerimise ja varade juhtimise ökosüsteemiks Euroopas, mis kaasajastab Euroopa kinnisvara finantseerimise turgu ja muudab selle efektiivsemaks ja läbipaistvamaks.

MUUDETUD 16.08.2019

Muudatused: Kõik graafikud on ümber tehtud, et näidata portfelli hetkeseisu, mitte koguportfelli seisu. Juba tagastatud laenud on arvutustest välja jäetud. Usume, et see muudatus kajastab paremini laenuraamatu hetkeseisu.