Baltikumi kinnisvaraturu ülevaade

EstateGuru põhilisteks turgudeks on kolm Balti riiki: Eesti, Läti ja Leedu ning sel põhjusel oleme otsustanud koostada Balti kinnisvaraturu ülevaate. Andmed pärinevad Ober Hausi 2019 Balti turuülevaatest ja Colliersi 2019 raportist Eesti, Läti ja Leedu kohta.

Anname ülevaate kogu Balti kinnisvaraturust ning tutvustame detailsemalt ka iga riiki eraldi, võttes kokku, mis toimus kinnisvaraturul 2018. aastal ning mida on oodata 2019. aastal ja edaspidi.

 

Baltikumi kinnisvaraturu üldine olukord

 

2018. aastal kasvas majandus kõigis kolmes Balti riigis ning kasv peegeldub ka kinnisvaraturu aktiivsuses. Baltikumi ärikinnisvarasse tehtud investeeringute kogumaht ületas 1 miljardit eurot, mis on 19% kasv võrreldes 2017. aastaga. Kasv tulenes eelkõige suurtest kinnisvaraarendustest Lätis ja Leedus.

Baltikumi majanduslik edu on osaliselt tingitud liikumisest teadmistepõhise majanduse poole, kus julgustatakse ettevõtlikkust ning see peegeldub ka kontoripindade jätkuvas populaarsuses kõigis kolmes riigis, moodustades 44% kogu turust. Kaubanduspinnad moodustasid 33% kogu turumahust.

Kuigi välisinvesteeringud on oluline komponent majanduse edendamisel, siis on kinnisvarasektorisse tehtud investeeringud peamiselt Balti investoritelt, kes investeerisid 65% kogu investeeritud summast. Neile järgnevad rahvusvahelised ja Põhjamaade investorid, kes moodustavad vastavalt 19% ja 13% kogu investeeritud summast. 37% Baltikumi kinnisvarasse investeeritud summast on järgnevalt viielt suurimalt investorilt – NEPI Rockcastle, EfTEN Capital, SG Capital, Lewben Investment Management ja East Capital.

Tootlused püsivad enamjaolt stabiilsetena, kahanedes vaid Vilniuse kontoripindade ja tööstushoonete ning Riia kontoripindade segmendis.

 

balti kinnisvaraturu tootlused 2018 aastal
Joonis 1: Tootlused Baltikumi kinnisvaraturul (Allikas: Colliers Balti Kinnisvaraturu Raport 2019)

 

Turu väljavaade ei ole ainult positiivne. Kuna pangad on muutnud laenutingimusi rangemaks ja suurenenud on riskikartlikkus, võib kinnisvaraturg järgnevatel aastatel jaheneda. Samaaegselt võib selline muutus tuua esile ühisrahastusplatvormide võidukäigu ehk nemad täidavad pankade poolt jäetud finantseerimise tühimiku.

 

Eesti

 

Kontoripindade turg on viimased 6 aastat Tallinnas olnud väga aktiivne, jätkates kasvu ka 2018. aastal. Aasta lõpuks jõudis modernsete kontoripindade pakkumine turul ligi 1 miljoni ruutmeetrini. 2018. aastal lisandus turule 94 500 m2 uusi kontoripindu. Vaatamata suurele kasvule on vakantsuse määr madalal, olles keskmiselt 7%.

2019. aastal võib vabade pindade hulk kasvada, eriti vanades kontorihoonetes (B2 klass) ning ka B1 klassi hoonetes, kuna turule on tulnud suur hulk uusi kontorihooneid.

Ligi 56 000 m2 uusi kaubanduspindu jõuab turule aastatel 2019–2020, peamiselt tänu Ülemiste Keskuse laienemisele ja Porto Franco kompleksi eeldatavale avamisele.

Tallinna kaubanduspindade turg on väga konkurentsirohke ja ülepakkumises – aina enam kinnisvaraarendajaid konkureerib väheneva hulga kaupluste ja klientide nimel. Selle tõttu on mitmed varasemalt välja kuulutatud kinnisvaraarendused hetkel peatatud, sest uute rentnike leidmine on võrdlemisi keeruline.

2018. aasta lõpul tuli keskmise suurusega (150-300 m2) pindade eest maksta 13-20€/m2 üüri ühe kuus ning väiksemate pindade eest kuus 35-70€/m2. Ankurrentnikele on hinnad 8,5-13€/m2.

Lao- ja tööstuspindade turg oli 2018. aastal aktiivne, lisandus uusi ehitisi ning segmendis on suur nõudlus modernsete ja kvaliteetsete pindade järele.

2018. aastal kasvas elamumaade tehingute arv Tallinnas ja Harjumaal 2%. Keskmine ruutmeetri hind kasvas ligi 9% ja 2019. aastal on oodata trendi jätkumist.

 

Läti

2018. aastal lisandus Riia turule 24 900 m2 uut kontoripinda, kuna valmis kolm suurt arendust. Aasta lõpul oli kontoripindade kogupakkumine 793 400 m2. Perioodil 2019–2020 ehitatakse Riias 11 uut kontorihoonet, mis toob turule 140 000 m2 uut kontoripinda. Turg reageerib nüüd lõpuks eksisteerinud defitsiidile.

Neljandat aastat järjest ei ole Riias ehitatud ühtegi traditsioonilist ostukeskust (üle 5000 m2 ja vähemalt 10 rentnikku) kui välja jätta seejuures olemasolevate keskuste laiendamised.

AKROPOLE ostukeskus on suurim multifunktsionaalne kontori- ja kaubanduspindade arendusprojekt Lätis 2019. aastal. Läti suurimasse keskusesse tuleb 60 000 m2 kaubanduspinda ja 9000 m2 kontoripinda.

Laohooneid ehitati Riias 2018. aastal juurde 59 800 m2 – lõpetati kolm projekti. Modernsete laopindade pakkumine Riias ja selle lähiümbruses on seega 2018. aasta lõpu seisuga 708 800 m2.

2019. aastal planeeritakse Riiasse ja selle lähiümbrusesse (kuni 20 km Riiast) ehitada kolm uut laohoonet kokku pinnaga 70 000 m2. Projekte arendavad VGP, Piche ja Sirin Development.

 

Leedu

 

Projekt “Invest Lithuania” suutis 2018. aastal meelitada Leedusse 45 välismaist otseinvesteeringu projekti, luues üle 4600 uue töökoha, mis on kasv võrreldes 2017. aastaga 15%.

Modernsete kontoripindade turg Vilniuses kasvas 2018. aastal märkimisväärselt. Kuus uut kinnisvaraarendust tõid turule 43 000 m2 uut kontoripinda.

Kontoripindade vakantsus kahanes Vilniuses 5,4%-lt 3,7%-ni (37 000 m2 juurest 26 400 m2-ni), luues turule nõudluse uuteks arendusteks.

Ärikinnisvara turul püstitati Leedus eelmisel aastal rekord. Ober-Hausi andmete kohaselt tehti 22 uut investeeringut summas 422 miljonit eurot ning tehingud hõlmasid seejuures modernset ärikinnisvara (kontori-, kaubandus- ja laopinnad väärtusega üle 1,5 miljoni euro). Võrreldes 2017. aastaga on kasv ca 36%.

Eelmisel aastal ei rajatud Vilniuses ühtegi uut traditsioonilist kaubanduskeskust. Seega pole turule tulnud uusi kaubanduskeskuseid alates 2016. aastast, kui valmis NORDIKA ostukeskuse teine etapp.

Korterite hinnad kasvasid Ober-Hausi andmete kohaselt Vilniuses eelmisel aastal 3,0%, mis on vähem kui 2017. aastal kui kasv oli 3,6% ning tegemist on viimase viie aasta väikseima hindade kasvuga.

Kasvu aeglustumine näitab, et Vilniuse elamispindade turg on läinud kiire arenemise staadiumist stabiilse kasvu staadiumisse.

Ober-Hausi andmete kohaselt rajati 2018. aastal Vilniuses 4355 uut korterit (58 uut arendust), mis on 5% rohkem kui 2017. aastal. Tegemist on suurima uute korterite arvuga alates 2008. aastast. Kasvu põhjuseks on eelkõige Vilniuse kasvav rahvaarv.

 

Kokkuvõte

 

Balti riigid on jätkuvalt üks Euroopa jõulisemalt arenevaid majanduspiirkondi ning üldiselt on oodata ka kinnisvaraturu edasist kasvu.

2019. aastal suurenevad mahud kõigil kolmel turul ning uusi võimalusi on nii arendajatel kui investoritel.

Vaata täispikkuses raporteid siit ja siit.

 

Allikad:

http://www.ober-haus.ee/wp-content/uploads/2019/04/Ober-Haus-Market-Report-Baltic-States-2019.pdf

https://www2.colliers.com/et-EE/Research/Tallinn/Baltic-states-real-estate-market-overview-2019