Andres Luts: kuidas me EstateGurus riskidega tegeleme

Andres Luts

Andres Luts on EstateGuru grupi krediidijuht, kelle ülesandeks on korraldada meie platvormi krediidipoliitikat mitmes Euroopa riigis.

Arutasime Andresega põhjalikult seda, kuidas EstateGuru riskidega tegeleb, kuidas hinnatakse laenuvõtjaid, millised väljakutsed tekivad mitmes riigis tegutsedes, kuidas tehnoloogiat ja inimeste teadmisi ühendades ülima efektiivsuseni jõutakse, ja palju muudki.

Küsimus: Alustame põhiasjadest. Kui laenuvõtjatest rääkida, siis milliste kriteeriumite järgi te otsustate, kas mõni ettevõte saab laenu või mitte, ja kui saab, siis millise intressimääraga?

Andres Luts: EstateGuru platvormi potentsiaalsed laenuvõtjad on tavaliselt väikesed ja keskmise suurusega ettevõtted (SME-d), kes tegutsevad turgudel, mille finantssektoris on lüngad. See tähendab, et rahastusvõimalused pankade poolt ja mujalt on piiratud.

Alustuseks kontrollime iga ettevõtte ajalugu ja hindame nende kogemusi. Loomulikult vaatame üle nende finantsolukorra, mis tähendab, et ettevõte peaks olema rahaliselt heas seisus ja tal ei tohi olla mingeid märkeid maksuprobleemide ega maksehäirete kohta ega maksmata võlgu kusagil mujal. Aga kinnisvaras laenatakse üsna sageli eriotstarbelise äriühingu ehk SPV kaudu, ehk siis laenu võtab äsja rajatud ettevõte, mis on just selle projekti jaoks loodud. Seetõttu palume, et laenuvõtja koostaks ka ülevaate oma varasemast tegevusest ja eelmistest projektidest ning näitaks, millega ta varem on hakkama saanud, ja esitaks ka uue projekti äriplaani.

Nii et see katab laenuvõtja poole, aga kuna me anname laenu kinnisvara tagatisel, siis hindame ka kinnisvara, mida meile tagatiseks pakutakse. See tähendab, et me vaatame kinnisvara asukohta, turuväärtust, eksperthinnangu metoodikat ja millise hinna eest seda varem on müüdud.

Kokkuvõttes peab laenuvõtja vastama järgmistele tingimustele:

* Tegu peab olema Euroopa Liidus registreeritud juriidilise isikuga, kelle äritegevus on kestnud vähemalt ühe aasta (ehkki EstateGuru ei välista taotlusi, mille puhul see kriteerium pole täidetud, näiteks projektipõhised ettevõtted).

* Laenuvõtjal ei tohi olla kehtivaid maksuvõlgnevusi (välja arvatud juhul, kui need on ajatatud) ega muid kehtivaid maksehäireid.

* Laenuvõtja ja temaga seotud osapoolte suhtes ei tohi käimas olla pankrotimenetlusi.

* Laenuvõtja ja temaga seotud osapoolte vastu ei tohi olla esitatud rahapesu kahtlustusi.

Mis puutub intressimääradesse, siis on meil eraldi intressimäära mudel ja samuti sisemine reitingumudel. Paneme nendesse mudelitesse sisse kõik aspektid ja tavaliselt annavad need vastuseks minimaalse intressimäära. Aga meie kui platvorm ja turuplats peame pakkuma huvi ka investoritele, eriti kui tegu on suuremate laenudega. Nii et intressimäära mudel võib küll öelda, et selle laenuvõtja puhul võiks sobida 11 protsenti, aga kui laen on näiteks viis miljonit eurot, tuleb meil lisada veel üks protsendipunkt turupreemiana, et investorid meiega kaasa tuleksid. Seega on intressimäära taga olev loogika omamoodi segu või kombinatsioon. Kui palju investoreid on meil selles riigis, kuhu laen antakse? Milline on meie platvormi praegune likviidsusolukord? Intressimäära mõjutavad ka need asjaolud. Meie intressimäärade poliitika on veidi keerulisem ja edumeelsem kui traditsiooniliste pankade oma.

K: Mille poolest erineb teie lähenemine traditsiooniliste pankade omast?

V: Põhimõtteliselt kasutame samasuguseid traditsioonilise panganduse krediidiprotseduure, aga teeme seda tõhusamalt. Võtame appi tehnoloogia, kolmandate osapoolte allikad, andmebaasid, automatiseeritud hindamismudelid, ehitusjärelevalve jms. Kõik see lubab meil tegutseda palju-palju kiiremini.

Me langetame krediidiotsuseid 24/7, mitte ei pea ainult korra või kaks nädalas koosolekuid, et seal otsuseid vastu võtta. See on meie konkurentsieelis, kui võrdleme end pankadega.

See on ka meie peamine eesmärk – kasutada üldjoontes samu kriteeriume, millest lähtuvad traditsioonilised rahastajad, aga teha seda kiiremini ja tehnoloogiapõhiselt.

K: Kas hindamisi viite läbi ettevõttesiseselt või kasutate asjatundjaid väljastpoolt?

V: Kasutame alati väliseid ja sõltumatuid hindamiseksperte, kellel on vastavad litsentsid. Hindamine peab kajastama turuväärtust ilma mingite eelduste või oletusteta ja ainult laenu andmise eesmärgil. Sellel teemal oleme väga kriitilised, sest meil on sel alal ettevõtte sees põhjalikud teadmised. Üks meie krediidikomitee liikmetest on töötanud kinnisvarahindajana. Ma ise töötasin varem pangas hindajana. Nii et me arvestame kõike. Me arvutame kõik üle ja kontrollime ka väljastpoolt tulnud hindamise kõiki osi. Ja kui leiame, et väärtus on hinnatud liiga kõrgeks, siis tõmbame laenusumma maksimumi allapoole.

K: Kui mõelda sellele, et kinnisvaraturg õitseb praegu mitmel pool Euroopas, siis kuidas te arvestate võimalusega, et turud võiksid tulevikus langeda?

V: Igasuguste turulanguste eest kaitseb meid LTV ehk laenusumma ja tagatisvara väärtuse suhtarv. Läbi aegade on meie rakendatud LTV jäänud keskmiselt alla 60%, mis tähendab, et võime näha investorite kahjumit juhul, kui kinnisvara väärtus langeb rohkem kui 40% võrra. Tegu on erakordselt konservatiivse lähenemisega. Kuna valime hoolikalt ka turge, kus tegutseme, siis leiame, et sellest piisab, et investorite raha oleks turvaliselt hoitud.

Me analüüsime alati iga riigi makromajanduslikku dünaamikat ja sealset kinnisvaraturgu ning samuti konkreetseid linnu või segmente, millesse me põhjalikumalt süveneme. Nii et oleme kõigeks valmistunud. Kui näeme, et mõni turg on väga heas hoos, siis sellel turul asuva kinnisvara tagatisel pakume lihtsalt madalamat laenusummat, et mis iganes ülehindamist tasakaalustada.

K: Kas teil on ka mingid kindlad hoiatusmärgid, mille puhul te ütlete otsekohe: ei, see ettevõte ei saa laenu, sest see lugu lihtsalt lõhnab halvasti?

V: Kindlasti. Kui neil on krediidiriski poolel väga halb taust, siis langetame otsuse kohe. Kui neil on varem olnud pankrot või on nad näiteks seotud mõne maksupettuse, rahapesu või millegi sellisega.

Meil on vaja ka seda, et laenuvõtjad oleksid rahaliselt stabiilsed, seepärast vaatame ettevõtte või grupi tugevust. Mõnel ettevõttel on mitme krediidipakkuja juures rohkesti laene võetud ja isegi kui nendel laenudel on eraldi tagatis või tagatised, võib see tähendada, et nad on üle võimendatud. Samuti seame maksimaalse limiidi grupile, et ühel laenuvõtjal ei koguneks üldjuhul rohkem kui 10 miljoni euro jagu laene. Sest eelmise finantskriisi ajal nägime laenuvõtjaid, kes olid oma vara tagatisel rohkesti laene võtnud ja tegid korraga paljusid projekte, ning neil tekkis laenude tagasimaksmisega tõsiseid raskusi.

Mõnele majandusharule ja tegevusalale laenu andmise välistame juba põhimõtte pärast. EstateGuru toodete sihtgruppi ei kuulu laenuvõtjad, kes tegutsevad või on seotud järgmiste aladega:

·        hasartmängud ja kihlveod;

·        tubakatööstus;

·        eksporttegevus sanktsioonide all olevatesse riikidesse;

·        relvade tootmine ja müük;

·        tuumaenergia tootmine;

·        kalatööstus;

·        erakonnad ja teised poliitilised organisatsioonid.

K: Kuidas juhitakse riske eri riikide vaates? Kas seda kõike hinnatakse ja juhitakse ühest ja samast kohast ehk Tallinnas asuvast peakontorist või teevad seda kohalikud tiimid eri riikides?

V: Meil on igas riigis olemas maajuhid ja laenuhaldurid, kes moodustavad esimese kaitseliini. Nemad teevad esimese riskianalüüsi ja seejärel saadavad taotluse meie peakontorisse Tallinnas. Jah, peamised otsused tehakse peakontoris, aga suuremates riikides – näiteks Saksamaal ja Soomes – võtame lähikuudel tööle kohaliku riskianalüütiku.

Väiksemates riikides nagu Lätis ja Leedus ei ole meil seda vaja, sest me kasutame kohalikku ehitusjärelevalvet. Kui anname näiteks arenduslaenu, siis need inimesed vaatavad ehituskulud üle. Samuti kasutame kohapealseid koostööpartnereid, et kontrollida üle eksperthinnangud, kui meil peaks tekkima kahtlus, et väärtus võib olla hinnatud liiga kõrgeks.

K: Eraldi küsimus Saksamaa turu kohta, kas see on mingil moel eriline? Kas te peate seal arvesse võtma mingeid asju, mis teiste turgude puhul ei kehti?

V: Jah, Saksamaa on eriline. Ma arvan, et Saksamaal on ka teisejärgulised linnad ja maapiirkonnad likviidsemad kui väiksemad Balti riigid, sest Saksamaal peetakse täiesti normaalseks, et inimesed sõidavad 100 kilomeetrit tööle. Krediidiriski poolelt on see üsna sarnane, aga juriidilisest küljest on muidugi erinevusi hüpoteekide ja notarite ja palju muu osas. Sellepärast on meil seal tugev juriidiline partner, kes aitab meil neid riske maandada.

K: EstateGuru kaudu on väidetavalt võimalik saada rahastust umbes viis korda kiiremini kui traditsioonilistest pankadest. Kuidas te selle saavutate? Sa juba mainisid tehnoloogiat, aga mis veel aitab?

V: Nagu ma juba varem ütlesin, teeme meie krediidiotsuseid iga päev, mitte üks või kaks korda nädalas, nagu teevad näiteks pangad. Meil on ka igas riskivaldkonnas inimene, kes pühendub kohalike maajuhtide ja laenuhaldurite ja laenuvõtjate aitamisele, et nad saaksid esitada kogu info, mida meil kiire otsuse tegemiseks vaja läheb. See hoiab ära mõttetu edasi-tagasi saatmise ja säästab rohkesti aega. Me tegutseme ka väga proaktiivselt. Me ei jää vastust ootama. Meile meeldib laenuvõtjatega suhelda ja otsekohe kohapeal ära käia.

Meil ei ole ka sellist bürokraatiat nagu pankades. Juba mainitud tehnoloogia aitab meil kiiremini üles leida õige riskifookusega valdkonnad ja ohumärgid. EstateGurul on ehk kinnisvaraturust tugevam visioon ja rohkem teadmisi kui traditsioonilistel pankadel, me oleme selle ala asjatundjad. Praegu ei ole meil ka nii palju seadusi ega regulatsioone, millega me tegelema peaksime, aga oleme juba valmis selleks, et tulemas on uus üleeuroopaline ühisrahastuse regulatsioon.

Oleme leidnud nii ettevõtte sees kui ka väljaspool koostööpartnereid, kes tegelevad ühe konkreetse valdkonnaga. Sellepärast saavutamegi oma laenuvõtjatele ja investoritele kõige kiiremaid tulemusi.

K: Kas te kontrollite kõike alguses tehnoloogia abil ja alles seejärel astuvad ligi inimesed? Või on see paralleelne protsess?

V: Mõned asjad kontrollitakse kohe meie hindamismudelite kaudu ja siis tuleb juurde inimene, kes vaatab tulemused üle, nii et inimeste panus on ikka olemas. Suuremate laenude puhul peaks see mõnda aega niimoodi olema, sest meil on vaja esitada laenuvõtjatele lisaküsimusi. Me peame kohapeal ära käima. Aga me liigume sinnapoole, et tulevikus on meil võib-olla hoopis satelliidipildid ja kohapeal käivad ära droonid, jne. Me töötame selle nimel. Ma ütleksin, et praegu jaguneb meil inimeste ja tehnoloogia panus ikka umbes 50:50.

Muidugi on kogu see protsess üsna kallis. Kellelgi peab endiselt olema kogu protsessist ülevaade ja keegi peab leidma valdkondi, mida meil on võimalik kiiremaks ja automaatsemaks muuta. Ma arvan, et suuremad sõlmpunktid vajavad veel paar aastat inimeste sekkumist. Ja suuremate laenude puhul saame laenuvõtjaga ikka isiklikult kokku. Muide, Saksamaal on näiteks kohustuslik laenuvõtjaga kokku saada või temaga videokõne teha. Nii et me kohtume nende kõigiga või teeme videokõnesid ja seega teame, et vajaduse korral saame nendega tulevikus ühendust võtta või rääkida, sest omavaheline suhe on loodud. Sellepärast käime kohal ka ehitusplatsidel. Meil on vaja kinnitust, et meie laenuga midagi tõepoolest ehitatakse.

Teises osas räägime sellest, kuidas EstateGuru maksevõimetute laenudega tegeleb, kuidas käib täitemenetlus, ja paljust muustki.