Überblick über den Immobilienmarkt Baltikum

Die drei baltischen Staaten Estland, Lettland und Litauen bleiben ein Schlüsselmarkt für EstateGuru und unsere Investoren. Aus diesem Grund haben wir uns entschieden, diesen Immobilienmarktüberblick Baltikum anhand der Daten aus dem Ober-Haus-Marktbericht Baltikum 2019 und dem Colliers-International-Marktbericht Estland, Lettland, Litauen 2019 zusammenzustellen.

Wir werden uns den Markt im Allgemeinen ansehen und die einzelnen Länder genauer betrachten, um zu sehen, was im Jahr 2018 passiert ist und was wir in Bezug auf Trends und Prognosen für den Rest des Jahres 2019 und darüber hinaus erwarten können.

 

Gesamtübersicht 

 

Das Wirtschaftswachstum in allen drei baltischen Staaten blieb im Jahr 2018 stark, und dieses Wachstum spiegelt sich auf dem Markt wider. Das Gesamtinvestitionsvolumen in Gewerbeimmobilien im Baltikum liegt bei über einer Milliarde Euro, was einem Anstieg von 19% gegenüber 2017 entspricht. Mehrere große Entwicklungsprojekte in Lettland und Litauen machten dieses Wachstum möglich.

Der wirtschaftliche Erfolg des Baltikums ist zum Teil auf eine wissensbasierte Wirtschaft und die Förderung des Unternehmertums zurückzuführen. Dies ist an der anhaltenden Beliebtheit des Bürosegments in allen drei Ländern zu sehen. Es beläuft sich auf 44 % des Marktvolumens. Es folgt das Retailsegment mit einem Marktanteil von 33 %.

Während ausländische Direktinvestitionen nach wie vor ein wesentlicher wirtschaftlicher Motor sind, bleiben zumindest im Immobiliensektor die meisten Investoren einheimisch. Auf baltische Investoren entfallen satte 65 % der Gesamtinvestitionen, gefolgt von internationalen und nordischen Investoren mit 19 % und 13 % des Gesamtvolumens. Die TOP5-Investoren – NEPI Rockcastle, EfTEN Capital, SG Capital, Lewben Investment Management und East Capital – kommen auf insgesamt 37 % des gesamten baltischen Investitionsvolumens.

Die Renditen sind weitgehend stabil geblieben, jedoch mit einem leichten Rückgang in den Bereichen Büro und Industrie in Vilnius und im Bürobereich in Riga.

 

Source: Ober Haus report
Grafik 1: Die Rendite im Baltikum (Quelle: Colliers Baltics Real Estate Report 2019)

 

Die Aussichten sind jedoch nicht ausschließlich positiv. Da die Banken Ihre Kreditpolitik weiter versteifen und der Trend zu mehr Risikoaversion anhält, könnte sich die Branche verlangsamen. Umgekehrt kann dies zu einem Wachstum im nicht traditionellen Finanzsektor führen, da P2P- und Crowdfunding-Kreditlösungen die Lücke füllen, die der Bankenkonservatismus hinterlassen hat.

 

Estland

 

Der Büromarkt in Tallinn hat in den letzten sechs Jahren eine anhaltende Aktivität gezeigt, und 2018 ist nicht anders gewesen. Bis zum Jahresende lag der geschätzte Gesamtbestand an modernen Büroräumen bei ca. 1 Mio. m². Das Gesamtmarktangebot erreichte 2018 rund 94.500 m². Trotz dieses phänomenalen Wachstums ist die Leerstandsquote in allen Büroklassen mit durchschnittlich 7% weiterhin relativ niedrig.

2019 wird aufgrund der umfangreichen Entwicklung neuer Bürogebäude möglicherweise eine etwas höhere Leerstandsquote zeigen, insbesondere in älteren Bürogebäuden (Klasse B2) sowie in einigen bestehenden Gebäuden der Klasse B1.

In den Jahren 2019 bis 2020 werden voraussichtlich 56.000 m² neue Einzelhandelsflächen auf den Markt gebracht. Dies ist vor allem auf den Ausbau des Ülemiste-Zentrum und die erwartete Eröffnung des Porto Franco-Komplexes im Jahr 2020 zurückzuführen.

Der Einzelhandelsmarkt in Tallinn ist äußerst wettbewerbsintensiv und möglicherweise leicht überlastet. Immer mehr Entwicklungen werben um eine begrenzte Anzahl Einzelhändler und der Fußgängerverkehr stagniert. Infolgedessen werden die Bauarbeiten für einige bereits angekündigte neue Einzelhandelsprojekte verschoben, da es relativ schwierig ist, Mieter zu finden.

Ende 2018 lagen die Mieten für mittelgroße Räumlichkeiten (150-300 m²) in Einkaufszentren zwischen 13.00 und 20.00 € pro m², kleinere Einheiten zwischen 35.00 und 70.00 € pro m². Die Mieten für Ankermieter betragen 8.50 € bis 13.00 € pro m².

Der Lager- und Industrieimmobilienmarkt blieb auch 2018 in Bezug auf Neuentwicklungen und die lebhafte Nachfrage nach modernen Qualitätsflächen aktiv.

Im Jahr 2018 stieg die Anzahl der Transaktionen mit Wohngrundstücken in Tallinn und im Kreis Harjumaa um 2%. Der Durchschnittspreis pro m² erhöhte sich um fast 9%. Diese Trends werden voraussichtlich 2019 anhalten.

 

Lettland

 

Durch die Fertigstellung dreier neuer Büroprojekte im Jahr 2018 wurde das Angebot in Riga um 24.900 m² Bürofläche erweitert. Die gesamte Bürofläche betrug Ende 2018 793.400 m². Im Zeitraum 2019–2020 sollen in Riga elf neue Bürogebäude mit einer Gesamtbürofläche von bis zu 140.000 m² auf den Markt kommen.

Dies zeigt, dass der Markt endlich auf den Mangel an Büroflächen reagiert.

Das vierte Jahr in Folge wurden in Riga 2018 keine neuen traditionellen Einkaufszentren (über 5.000 m² mit über 10 Mietern) eröffnet. Dies schließt die Erweiterung bestehender Einkaufszentren nicht mit ein.

Der Ausbau des Einkaufszentrums AKROPOLE schreitet voran und es wird 2019 das größte multifunktionale Einzelhandels- und Büroprojekt in Lettland sein. Es wird 60.000 m² Einkaufsfläche und 9.000 m² Bürofläche umfassen.

Was den Lager- und Industrieimmobilienmarkt angeht, wurden in Riga  im Jahr 2018 drei Projekte mit einer Gesamtlagerfläche von 59.800 m² fertiggestellt. Der Gesamtbestand an modernen Lagerflächen in Riga und Umgebung erreichte Ende 2018 708.800 m².

2019 sollen mindestens drei Großprojekte in Riga und Umgebung (im Umkreis von 20 km) – einschließlich Ausbaustufen – mit einer Gesamtlagerfläche von rund 70.000 m² realisiert werden. Diese Projekte werden von VGP, Piche und Sirin Development entwickelt.

 

Litauen

 

Invest Lithuania hat mit der Gewinnung von 45 ausländischen Direktinvestitionsprojekten nach Litauen im Jahr 2018 neue Maßstäbe gesetzt und insgesamt über 4.600 neue Arbeitsplätze geschaffen. Dies entspricht einer Steigerung von 15% gegenüber 2017.

Der Markt für moderne Büros in Vilnius ist im Jahr 2018 weiter deutlich gewachsen. Insgesamt wurden im Jahr 2018 sechs neue Projekte abgeschlossen und 43.000 m² Bürofläche auf den Markt gebracht.

Die Leerstandsquote moderner Büros in Vilnius verringerte sich von 5,4% auf 3,7% und der Gesamtleerstand von 37.600 m² auf 26.400 m², was darauf hinweist, dass in diesem Sektor noch erhebliches Wachstum möglich ist.

Der Investitionsmarkt für Gewerbeimmobilien in Litauen hat 2018 Rekorde gebrochen. Nach Angaben von Ober-Haus wurden 22 Investitionstransaktionen in Höhe von 422 Mio. € für den Kauf von Kernimmobilien (moderne Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien im Wert von über 1,5 Mio. €) abgeschlossen. Dies entspricht einer Steigerung von nahezu 36% gegenüber 2017.

Im Jahr 2018 wurden in Vilnius keine großen traditionellen Einkaufszentren eröffnet. Seit der Eröffnung der zweiten Etappe des NORDIKA-Einkaufszentrums im Mai 2016 wurden in der Hauptstadt keine derartigen Projekte mehr durchgeführt.

Die Wohnungspreise in Vilnius stiegen im Jahr 2018 um 3,0%, nach einem Anstieg von 3,6% im Jahr 2017 (Quelle:  litauischer Wohnungspreisindex von Ober-Haus). Dies ist der niedrigste jährliche Anstieg der Wohnungspreise in den letzten fünf Jahren.

Diese Verlangsamung des Preiswachstums zeigt, dass der Immobilienmarkt in Vilnius von einer raschen Entwicklungsphase in eine moderatere Wachstumsphase übergegangen ist.

Nach Angaben von Ober-Haus wurden 2018 in Vilnius 4.355 Wohnungen (in 58 verschiedenen Projekten) gebaut, was 5% mehr ist als die Anzahl der im Jahr 2017 gebauten Wohnungen. Die Anzahl der 2018 in Vilnius gebauten Wohnungen ist die höchste seit 2008. Dies spiegelt die wachsende Bevölkerung der Stadt wider.

 

Fazit

 

Das Baltikum ist nach wie vor einer der robustesten Wirtschaftsräume Europas, und die Wachstumsaussichten sind im Allgemeinen positiv.

Alle drei Märkte werden voraussichtlich im Jahr 2019 wachsen, mit zahlreichen Möglichkeiten für Entwickler und Investoren.

Die vollständigen Berichte sind hier und hier zu finden.

 

Quellen

http://www.ober-haus.ee/wp-content/uploads/2019/04/Ober-Haus-Market-Report-Baltic-States-2019.pdf

https://www2.colliers.com/en-EE/Research/Tallinn/Baltic-states-real-estate-market-overview-2019