Fremd- vs. Eigenkapitalinvestition – welche sollte man wählen?

debt vs equity investments

Wenn Sie die Entscheidung treffen, eine Investition vorzunehmen, werden Ihnen in der Regel zwei Optionen angeboten: Fremd- oder Eigenkapitalinvestitionen.

Obwohl diese beiden Investitionsklassen viele Ähnlichkeiten aufweisen, sind es doch die Unterschiede, die einen Investor dazu bringen, sich für die eine oder die andere zu entscheiden.

Wenn Sie eine Eigenkapitalinvestition tätigen, kaufen Sie einen Vermögenswert. Der Gewinn, den Sie erzielen, steht in direktem Zusammenhang mit der Performance Ihres Vermögenswertes. Beispielsweise können Sie in ein neues Restaurant investieren und Ihre Investition bringt Ihnen dann, nachdem alle Kosten bezahlt wurden, einen proportionalen Betrag des Gewinns ein, der durch dieses Geschäft erwirtschaftet wird.

Bei einer Fremdkapitalinvestition leihen Sie einer Person, einem Unternehmen oder einer beliebigen anderen Institution Geld. Der Kreditnehmer ist verpflichtet, das geliehene Geld sowie die vereinbarten Zinsen zurückzuzahlen. Das bedeutet, dass Ihre Einnahmen nicht direkt mit der Leistung der Investition zusammenhängen, sodass der Kreditnehmer auch dann zur Rückzahlung Ihrer Investition verpflichtet bleibt, wenn das Unternehmen scheitert.

Stellen Sie sich das so vor: Fremdkapitalinvestoren werden zuerst und Eigenkapitalinvestoren zuletzt bezahlt.

Beide dieser Investitionsoptionen sind auch bei der Immobilien-Crowdfinanzierung verfügbar, mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen. Die Wahl der einen gegenüber der anderen (oder sogar eines gemischten Portfolios mit beiden) hängt vom einzelnen Investor, seiner Risikobereitschaft und seinem Liquiditätsbedarf ab.

Wie Eigenkapitalanlagen funktionieren

Eigenkapitalanlagen gelten als risikoreicher und erzielen daher in der Regel langfristig eine höhere Rendite. Diese hohe Rendite ist der Hauptgrund dafür, dass viele Menschen Eigenkapital gegenüber theoretisch sichereren, auf Schulden basierenden Investitionen wählen.

Eigenkapitalbasierte Investitionen umfassen:

  • Aktien/Anteile
  • Investmentfonds
  • Immobilien
  • Real Estate Investment Trusts (REITs)
  • Unternehmen

Die meisten Immobilien-Crowdfunding-Projekte (mit Peer-to-Peer-Kreditgebern) umfassen Kapitalbeteiligungen. Kreditgeber legen ihre Mittel zusammen und geben dieses Geld einem Bauträger. Sie werden dann entweder an den Mieteinnahmen der Immobilie oder, falls die Immobilie verkauft werden soll, am Verkaufsgewinn beteiligt. 

Wie Fremdkapitalinvestitionen funktionieren

Fremdkapitalanlagen gelten traditionell als risikoärmer und erzielen daher in der Regel eine niedrigere Rendite (wiederum langfristig). Es gibt jedoch eine versteckte Gefahr bei langfristigen schuldenbasierten Investitionen, nämlich die Inflation. Als Beispiel: Sie haben jemandem 1.000 € zu 10 % Zinsen über zehn Jahre geliehen. Sollte die Inflationsrate in diesem Zeitraum über 10 % steigen, könnten Sie in Wirklichkeit Geld verlieren.

Zu schuldfinanzierten Investitionen gehören:

  • Sparkonten
  • Peer-to-Peer-Kreditmarktplätze
  • Unternehmensanleihen
  • Staatsanleihen

Bei Investitionen in Immobilien-Fremdkapital übernimmt der Kreditnehmer die traditionelle Rolle der Bank. Der Kredit ist in der Regel gegen die Immobilie selbst abgesichert und der Anleger erhält eine feste Rendite, die sich nach dem Zinssatz für den Kredit und der Höhe der Investition richtet. Bei einem Schuldgeschäft steht der Investor an erster Stelle des Kapitalanspruchs, auch als erstrangig bekannt. D. h. er hat Vorrang, wenn es darum geht, eine Auszahlung aus der Immobilie einzufordern. 

Da die Einnahmen der Investoren nicht an die Leistung des Projekts gebunden sind, unterliegen sie nicht den Marktkräften wie ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes. Es ist jedoch wichtig, die Beleihungsquote (Loan to Value, LTV) im Auge zu behalten. Diese wird im Allgemeinen als Prozentsatz ausgedrückt. Ein Kredit von 75.000 € für eine Immobilie im Wert von 100.000 € würde eine Beleihungsquote von 75 % ergeben. Je niedriger die Beleihungsquote ist, desto geringer ist auch das Verlustrisiko, falls der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen.

Welche Form ist die beste für Sie?

Sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalinvestitionen haben ihre Vor- und Nachteile, die versierte Investoren sorgfältig abwägen müssen. Berücksichtigen Sie Markttrends und Ihre eigenen finanziellen Bedürfnisse, bevor Sie sich für die für Sie am besten geeignete Anlageform entscheiden.

Eigenkapitalanlagen

Vorteile:

Keine Begrenzung der Rendite – Eigenkapitalanlagen haben ein höheres Ertragspotenzial. Aus Sicht eines Investors sind nach oben hin wirklich keine Grenzen gesetzt. So hat beispielsweise jemand, der Anfang der 1990er Jahre in Apple-Aktien investiert hat, wahrscheinlich einen massiven Gewinn erzielt, der seine kühnsten Erwartungen übertroffen hat.

Nachteile: 

Mehr Risiko – Eigenkapital-Crowdfunding bringt den Investoren in der Regel mehr Geld ein, aber bedeutet auch, ein kalkulierteres Risiko einzugehen. Investoren stehen an zweiter Stelle, wenn sie eine Rückzahlung für ihre Investition erhalten. Wenn das Unternehmen scheitert, kann der Investor einen Verlust erleiden. Im Falle von Immobilien können Bauverzögerungen, langsame bzw. ausbleibende Verkäufe oder Mietausfälle die erwartete Rendite der Investoren beeinträchtigen.

Längere Bindungsfristen – Eigenkapitalinvestitionen erfordern im Allgemeinen viel mehr Geduld, da die Einnahmen im Vergleich zu Fremdkapitalinvestitionen in der Regel über einen längeren Zeitraum verteilt eintrudeln. Die Bindungszeiträume können sich über fünf oder mehr Jahre erstrecken, was ein wichtiger Gesichtspunkt ist, wenn Sie daran interessiert sind, ein hohes Maß an Liquidität in Ihrem Portfolio aufrechtzuerhalten. 

Fremdkapitalinvestitionen

Vorteile:

Kurzfristig – Fremdkapitalinvestitionen sind in der Regel mit einem Entwicklungsprojekt verbunden und erstrecken sich meist über einen Zeitraum von nicht mehr als zwölf Monaten. Das bedeutet, dass sie sich perfekt für Investoren eignen, die eine hohe Liquidität benötigen und schnelle Gewinne aus ihren Investitionen erzielen möchten.

Geringeres Risiko – Aufgrund der Art und Weise, wie die Projekte strukturiert sind, gehen Investoren bei Fremdkapitalinvestitionen ein geringeres Risiko ein. Der Kredit ist gegen die Immobilie abgesichert, welche als Versicherungspolice für die Rückzahlung des Kredits dient. Für den Fall, dass der Eigentümer oder Träger der Immobilie ausfällt, haben Investoren die Möglichkeit, den Verlust ihrer Investition durch einen Immobilienverkauf auszugleichen. Unter der Voraussetzung, dass die Beleihungsquote niedrig genug war und die Veräußerbarkeit der Immobilie mit der gebotenen Sorgfalt quantisiert wurde, ist die Zahlungsunfähigkeit nur eher eine Unannehmlichkeit als eine Katastrophe.

Stetige Einnahmen – Schuldinvestitionen sind hinsichtlich der Höhe und Häufigkeit von Renditeauszahlungen besser vorhersehbar. Zwar sieht jedes Geschäft anders aus, aber es ist nicht ungewöhnlich, dass Investoren jährliche Renditen zwischen 8 und 12 % erzielen, wie im Falle von Peer-to-Peer-Krediten. Diese Vorhersagbarkeit ist es, die viele Investoren an Fremdkapitalinvestitionen lieben. 

Nachteile:

Limitierte Renditen – Schuldinvestitionen haben ein geringeres Risiko, die Renditen sind jedoch durch den Zinssatz für den Kredit begrenzt. Investoren müssen sich darüber Gedanken machen, ob sie bereit sind, ihr Gewinnpotenzial zu opfern, um im Austausch dafür eine sicherere Anlage zu erhalten. 

Welche Renditen können Sie erwarten?

Um Ihnen ein Beispiel für die besten Szenarien, sowohl für traditionelle Eigenkapital- als auch für Immobilien-Kreditinvestitionen, zu geben, schauen wir uns die allerbesten Performer an.

Der insgesamt beste börsengehandelte Fonds (ETF) stammt von der größten Investmentfondsgesellschaft Vanguard. Dieser ETF bildet den S&P 500 ab und weist eine Kostenquote von nur 0,04 % auf. 

Durch den Einkauf in diesen Fonds erhält der Anleger ein Engagement in 500 der größten Aktiengesellschaften der Vereinigten Staaten. Das bedeutet, dass Sie eine große Vielfalt erhalten und von der gesunden Wirtschaft der USA profitieren können (zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels).

Historisch gesehen bringt der S&P 500, den viele als Spiegel der gesamten US-Wirtschaft bezeichnen, auf lange Sicht eine Rendite von etwa 10,71 % pro Jahr. Auch wenn die Performance in der Vergangenheit niemals eine Garantie für zukünftige Ereignisse ist, bleibt dieses Instrument eine gute Wahl, wenn Sie langfristig investieren möchten.

Auf der anderen Seite der Medaille haben Immobilien im Vergleich zum S&P 500 seit 2000 unglaublich gut abgeschnitten. Das Immobilien-Crowdfunding hat sogar besser abgeschnitten als die jährliche Rendite von 10,71 % seit 2012, was auf das rasche Wachstum in diesem Bereich zurückzuführen ist. Die Anleger haben sich an Renditen von 12 bis 16 % gewöhnt, obwohl Prognosen zufolge die Renditen sinken werden, da immer mehr Kapital auf den Markt strömt und die Kreditnehmer eine größere Auswahl haben. Nichtsdestotrotz sind selbst die konservativsten Experten zuversichtlich, dass ein Minimum von 8 % erzielbar bleibt. Das Gute ist, dass sich hier die Einnahmen in einem kürzeren Zeitraum zeigen als bei Eigenkapitalanlagen.

Dies bedeutet, dass Immobilien-Fremdkapitalanlagen kurzfristig sogar die allerbesten Eigenkapitalanlagen übertreffen.

Wählen Sie, was für Sie funktioniert

Der erste Ratschlag, den Ihnen jeder Investmentguru geben wird, ist die Diversifizierung Ihres Portfolios. Eine Mischung aus langfristig vs. kurzfristig, hochriskant vs. risikoarm und eine Streuung auf geografischer und Anlageklassenseite sind alles wichtige Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt.

Viele Menschen haben auch das Gefühl, dass Eigenkapitalinvestitionen ihnen die Möglichkeit geben, lokale Unternehmen und Unternehmer zu unterstützen, wobei diese emotionale Motivation sehr viel Gewicht hat.

Die Wahrheit ist, dass man dasselbe auch durch eine kluge Fremdkapitalinvestition erreichen kann. Jede gute P2P-Immobilienplattform ermöglicht es dem Investor, selbst zu wählen, welche Projekte er unterstützen möchte, d. h. er kann seiner lokalen Wirtschaft auf die gleiche Weise Gelder zukommen lassen.

Jede Art von Investition birgt ein gewisses Risiko – es liegt an Ihnen, zu bestimmen, welches Risiko Sie eingehen möchten und ob Sie sich ein höheres Risikoniveau leisten können. Aus diesem Grund entscheiden sich einige Investoren für ein Portfolio, das sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalinstrumente enthält.

Wenn Sie verstehen, wie Ihre Waage zwischen Risiko und Gewinnchance aussieht, können Sie entscheiden, ob eine oder beide Arten von Investitionen gut zu Ihrem Portfolio passen.

Alle Investitionen, einschließlich Immobilien, sind spekulativer Natur und mit einem erheblichen Verlustrisiko verbunden. Wir ermutigen unsere Anleger dazu, sorgfältig zu investieren. Wir ermutigen die Anleger auch, sich persönlich von einem professionellen Anlageberater beraten zu lassen und unabhängige Untersuchungen durchzuführen, bevor sie aufgrund der von uns veröffentlichten Informationen handeln.