Der Wohnimmobilienmarkt in Litauen – Ein Überblick

Gesamtwirtschaftlicher Ausblick für Litauen

Das Jahr 2018 war für die litauische Wirtschaft sehr erfolgreich – das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg um 3,5 %. Obwohl sich das Exportwachstum verlangsamte, wuchs die Inlandsnachfrage schneller, wobei sowohl der private Konsum als auch die Investitionen anzogen.

Anhaltende Spannungen im internationalen Handel (USA und China), hohe Unsicherheit über weitere politische Maßnahmen (Brexit etc.) und ein geringeres Marktvertrauen führen zu einer geringeren globalen Wirtschaftsentwicklung. In den nächsten zwei Jahren dürften die großen Volkswirtschaften der Welt langsamer wachsen, aber die Wahrscheinlichkeit einer Rezession bleibt relativ gering.

Obwohl die Weltwirtschaft 2019-2020 größeren Schocks entgehen sollte, wird sich ihr Wachstum verlangsamen. Die Auswirkungen dieser Verlangsamung werden unweigerlich auf die litauische Wirtschaft durchschlagen. Nach den Prognosen der Bank von Litauen wird sich das Wirtschaftswachstum in Litauen 2019 auf 3,2 % und im nächsten Jahr auf 2,5 % verlangsamen.

Die Arbeitslosenquote, die 2018 bei 6,1 % lag, soll 2019 auf 5,8 % und 2020 auf 5,7 % sinken.

Die sich abschwächende Konjunktur wird natürlich zu einem langsameren Lohnwachstum führen. Der Lohnanstieg im Jahr 2019 dürfte auf 8,1 % und im Jahr 2020 auf 6,7 % sinken.

Die Inflationsrate, die 2018 2,5 % betrug, sollte 2019 2,4 % und im nächsten Jahr 2,3 % betragen.

Wenn die Verlangsamung des Wirtschaftswachstums die Erwartungen der Bevölkerung nicht negativ beeinflusst, sollte der litauische Wohnungsmarkt weiterhin sehr aktiv bleiben, unterstützt durch steigende Löhne, sinkende Arbeitslosigkeit und hohe Erschwinglichkeit des Wohnraums.

Der litauische Wohnungsmarkt

Der Beginn des Jahres 2019 war geprägt von einer regen Aktivität auf dem litauischen Wohnungsmarkt.

Es ist klar, dass sich der Markt beschleunigt, und während der kommende Sommer die Verkäufe hemmen könnte, ist es wahrscheinlich, dass der Markt das ganze Jahr über attraktiv bleibt.

Große Entwickler haben neue Projekte oder neue Phasen ihrer Projekte angekündigt. Auch im Wohnungssektor kommen neue Bauträger hinzu, die meisten mit viel Erfahrung in anderen Immobilienbereichen.

Vilnius

Angebot

Das Angebot an neuen Wohnungen in Vilnius ist stetig gewachsen, was sich in der Zunahme der in den letzten Jahren erteilten Baugenehmigungen widerspiegelt. Die Zahl der Baugenehmigungen in der Stadt Vilnius erreichte 2018 81 – eine Steigerung um 45 % gegenüber 2017.

Die Zahl der nach den Baugenehmigungen zugelassenen Wohnungen wächst stetig. Der Höhepunkt wurde 2018 mit 6.010 baurechtlich zugelassenen Wohnungen in der Stadt Vilnius erreicht, der 16 % über dem Vorjahr lag.

Andererseits stieg die Zahl der neuen Wohnungen, die mit dem Bau begonnen haben, in der Stadt Vilnius im Jahr 2018 in die Höhe und erreichte 7.010 Einheiten, was einem Anstieg von 232 % gegenüber 2017 entspricht.

Der Anstieg der Bauzahlen spiegelte sich auch auf der Angebotsseite im Jahr 2019 wider, wo in den ersten fünf Monaten von Bauherren fast 2.000 neue Wohnungen in den Vilniuser Wohnungsmarkt eingeführt wurden – 104 % mehr als im Vorjahr.

Der Bestand an verfügbaren neuen Wohnungen in der Stadt Vilnius lag im Mai 2019 bei 4.767 Einheiten, was einer Steigerung von 11 % gegenüber Mai 2018 entspricht.

Es scheint, dass in der Stadt Vilnius in naher Zukunft mit einem deutlichen Anstieg des Wohnungsneubaus zu rechnen ist.

Nachfrage

Im Jahr 2018 wurden in der Stadt Vilnius insgesamt 11.200 Wohnungen verkauft, was einer Steigerung von 7 % gegenüber 2017 entspricht und sogar das Jahr 2007 übertrifft, als 10.900 Wohnungen verkauft wurden. Auch die Verkaufszahlen stiegen in den ersten fünf Monaten 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5 % und erreichten insgesamt 4.685 Einheiten.

Der Verkauf von neuen Wohnungen in Vilnius hat sich im Jahr 2018 nicht wesentlich verändert und lag bei 3.865 Einheiten. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2019 stiegen die Verkäufe von neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch mehr als doppelt so stark und erreichten 2.512 Einheiten.

Bemerkenswert ist, dass sich der Anteil der neuen Wohnungen am Gesamtumsatz von 2017 bis 2018 zwar nicht wesentlich verändert hat, sich aber 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln konnte und 54 % erreichte.

Preise

Der Durchschnittspreis aller verkauften Wohnungen in der Stadt Vilnius erreichte im Mai 2019 1.542 EUR/qm.

Gleichzeitig lag der Durchschnittspreis für neue Wohnungen in Vilnius bei 2.172 EUR/qm.

Der Verkaufspreis für neue Wohnungen der Einstiegsklasse betrug 1.485 EUR/qm und stieg im Jahresverlauf um 6,2 %. Der Preis für eine Mittelklasse-Wohnung betrug 1.966 EUR/qm und stieg im Jahresverlauf um 4,4 %. Der Durchschnittspreis für repräsentative Wohnungen am primären Kapitalmarkt betrug 2.993 EUR/qm und blieb im Wesentlichen innerhalb eines Jahres unverändert.

Die durchschnittliche Preisveränderung aller verkauften Wohnungen in der Stadt Vilnius betrug 2019 ca. 4,7 % gegenüber dem Vorjahr.

Kaunas

Angebot

Das Angebot an neuen Wohnungen im Wohnungsmarkt von Kaunas blieb zuletzt in etwa auf dem gleichen Niveau – die Baugenehmigungen für den Bau von Mehrfamilienhäusern schwankten nicht stark. Die Zahl der Baugenehmigungen in der Stadt Kaunas betrug 2018 26 – ein Rückgang von 16 % gegenüber 2017.

Die Zahl der nach den Baugenehmigungen zugelassenen Wohnungen erreichte 2017 mit 1.191 Einheiten in der Stadt Kaunas einen Höchststand. Im Jahr 2018 ging diese Zahl jedoch um 21 % zurück.

Andererseits wuchs die Zahl der neu errichteten Wohnungen in der Stadt Kaunas stetig an und erreichte 2018 828 Einheiten, was einer Steigerung von 18 % gegenüber 2017 entspricht.

Der moderate Anstieg der Bauzahlen wurde deutlich durch das Angebot im Jahr 2019 überschattet, in dem in den ersten fünf Monaten von Bauherren fast 425 neue Wohnungen in den Kaunas-Wohnungsmarkt eingeführt wurden – ein Plus von 82 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Der Bestand an verfügbaren neuen Wohnungen in der Stadt Kaunas lag im Mai 2019 bei 934 Einheiten, was einer Steigerung von 25 % gegenüber Mai 2018 entspricht.

Nachfrage

Im Jahr 2018 wurden in der Stadt Kaunas insgesamt 4.900 Wohnungen verkauft, was einer Steigerung von 5 % gegenüber 2017 entspricht und im Wesentlichen dem Niveau von 2007 gleichkommt. Auch die Verkaufszahlen stiegen in den fünf Monaten 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6 % und erreichten insgesamt 1.956 Einheiten.

Der Verkauf von neuen Wohnungen in Kaunas stieg 2018 um 22 % und lag bei 520 Einheiten. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2019 stiegen auch die Verkäufe von neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 84 % auf 334 Einheiten.

Der Anteil der neuen Wohnungen am Gesamtumsatz hat sich von 2017 bis 2018 nicht wesentlich verändert, während er 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht gestiegen ist und 17 % erreichte.

Preise

Der Durchschnittspreis aller verkauften Wohnungen in der Stadt Kaunas erreichte im Mai 2019 1.102 EUR/qm.

Gleichzeitig lag der Durchschnittspreis für neue Wohnungen in Kaunas bei 1.386 EUR/qm.

Der Verkaufspreis für neue Wohnungen der Einstiegsklasse betrug 1.122 EUR/qm und sank im Jahresverlauf um 2,3 %. Der Preis für eine Mittelklasse-Wohnung betrug 1.592 EUR/qm und sank im Jahresverlauf um 2,2 %. Der Durchschnittspreis für repräsentative Wohnungen im Primärmarkt betrug 2.220 EUR/qm und stieg in einem Jahr um 10 %.

Die durchschnittliche Preisveränderung aller verkauften Wohnungen in der Stadt Kaunas betrug 2019 ca. 5,7 % gegenüber dem Vorjahr.

Klaipeda

Angebot

Die Versorgung mit neuen Wohnungen im Wohnungsmarkt Klaipeda war nicht einheitlich – die Baugenehmigungen für den Bau von Mehrfamilienhäusern schwankten in den letzten fünf Jahren. Die Zahl der Baugenehmigungen in der Stadt Klaipeda betrug 2018 6 – ein Rückgang von 50 % gegenüber 2017.

Die Zahl der nach den Baugenehmigungen zulässigen Wohnungen erreichte 2017 mit 280 Wohnungen in der Stadt Klaipeda einen Höchststand. Im Jahr 2018 ging diese Zahl jedoch um 9 % zurück.

Die Zahl der neuen Wohnungen, die mit dem Bau begannen, schwankte in der Stadt Klaipeda, erreichte aber 2018 schließlich 345 Einheiten, was mehr als eine Verdreifachung gegenüber 2017 bedeutet.

Der Anstieg der Bauzahlen spiegelte sich auch im Angebot im Jahr 2019 wider, bei dem in den ersten fünf Monaten 147 neue Wohnungen von Bauherren in den Wohnungsmarkt Klaipedas eingeführt wurden – ein Plus von 40 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Der Bestand an verfügbaren neuen Wohnungen in der Stadt Klaipeda lag im Mai 2019 bei 633 Einheiten, was einem Rückgang von 6 % gegenüber Mai 2018 entspricht.

Aufgrund der wachsenden Neubau-Aktivitäten sollte das Gesamtangebot an neuen Wohnungen in der Stadt Klaipeda im Jahr 2019 wachsen.

Nachfrage

Insgesamt wurden im Jahr 2018 in der Stadt Klaipeda 3.000 Wohnungen verkauft, was einem Rückgang von 4 % gegenüber 2017 entspricht. Aber auch die Verkaufszahlen stiegen in den ersten fünf Monaten 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8 % und erreichten insgesamt 1.311 Einheiten.

Der Verkauf von neuen Wohnungen in Klaipeda ging 2018 um 3 % zurück und lag bei 310 Einheiten. In den ersten fünf Monaten des Jahres 2019 stiegen die Verkäufe neuer Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 78 % auf 167 Einheiten.

Der Anteil der neuen Wohnungen am Gesamtumsatz war von 2017 bis 2018 gleich hoch, während er 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht gestiegen ist und 13 % Wachstum erreichte.

Preise

Der Durchschnittspreis aller verkauften Wohnungen in Klaipeda erreichte im Mai 2019 1.089 EUR/qm.

Gleichzeitig lag der Durchschnittspreis für neue Wohnungen in Klaipeda bei 1.360 EUR/qm.

Der Verkaufspreis für neue Wohnungen der Einstiegsklasse betrug 1.151 EUR/qm und blieb im Jahresverlauf unverändert. Der Preis für eine Mittelklasse-Wohnung betrug 1.515 EUR/qm und stieg im Jahresverlauf um 7 %. Der Durchschnittspreis für repräsentative Wohnungen im Primärmarkt betrug 2.305 EUR/qm und sank um 4,4 % pro Jahr.

Die durchschnittliche Preisveränderung aller verkauften Wohnungen in Klaipeda im Jahr 2019 betrug ca. 3,4 % im Vergleich zum Vorjahr.

IMMOBILIENFINANZIERUNG

Unternehmen der Immobilienbranche kamen an die „Obergrenze“ ihres Kreditvolumens. Laut einer Umfrage der Bank von Litauen behaupten die meisten kleinen Unternehmen, die in diesem Jahr versuchten, einen Kredit aufzunehmen, dass die Kredite nicht gewährt wurden.

Für Immobiliengesellschaften sind wahrscheinlich weniger Kredite vergeben worden, da die Banken mit solchen Krediten gesättigt sind – ihr Anteil am gesamten Kreditportfolio lag nahe an der internen Toleranzgrenze. Nach Angaben der Europäischen Bankaufsichtsbehörde beliefen sich die EU-Bankkreditlimits für Immobilienunternehmen bis Ende letzten Jahres auf rund 27 % des gesamten Bankkreditvolumens an Geschäftskunden. Eine ähnliche Diversifizierung wird in Litauen angestrebt – Immobilienunternehmen sollten nicht erwarten, dass die Banken ihnen mehr als 25 – 30 % ihrer Portfolios bereitstellen. Und aktuell hat der Markt bereits eine solche „Obergrenze“ erreicht.

Obwohl der Immobilienmarkt nach wie vor aktiv ist, ist es für Unternehmen etwas schwieriger, Kredite für Immobilienprojekte zu erhalten – die Banken setzen mehr Sicherheitsvorkehrungen ein, um sich gegen Fehlplanungen unerfahrener Bauherren zu schützen.

Aufgrund dieser Schwierigkeiten bei der Kreditsicherung beginnen Unternehmen, nach Alternativen zu Bankkrediten zu suchen.

Das Kreditportfolio der Kreditgenossenschaften wuchs 2018 fast dreimal schneller als das normaler Banken. Kreditgenossenschaften stellen meist Kredite für kleine Unternehmen bereit.

Aber Banken und Kreditgenossenschaften sind nicht die einzige Finanzierungsquelle für Unternehmen. Die Finanzierung kann an den Finanzmärkten durch die Ausgabe von Anleihen erfolgen. Auch bei kleineren Projekten besteht die Tendenz, Peer-to-Peer (P2P) und andere Finanzinstrumente zu nutzen.

In Litauen haben in jüngster Zeit immobiliengestützte P2P-Kreditplattformen an Bedeutung gewonnen. In den Jahren 2017 – 2018 wurden über P2P-Plattformen rund 15 Mio. EUR für Immobilienprojekte gewonnen. P2P-Finanzierungen werden von den lokalen Unternehmen Rontgen, Nordstreet, Profitus und dem paneuropäischen Unternehmen EstateGuru bereitgestellt, das in Litauen eine führende Rolle in diesem Sektor spielt. Da die Anforderungen der Banken an Immobilienprojekte weiter steigen, werden P2P-Plattformen zu einer zunehmend attraktiven Finanzierungsalternative für Immobilienentwickler.