Analyse des EstateGuru Kreditbuchs – 2019

Das letzte Jahr brachte für EstateGuru ein beispielloses Wachstum, weshalb wir uns entschieden haben, einen weiteren detaillierten Blick auf unser Kreditportfolio zu werfen.

Seit unserem Start im Jahr 2014 haben wir eine unglaubliche Summe von 136.289.338 EUR finanziert. Das vergangene Jahr war gemessen am Kreditvolumen das mit Abstand erfolgreichste in der Geschichte von EstateGuru.

Um unseren Investoren eine größtmögliche Diversifikation zu ermöglichen, bieten wir Kredite für Projekte in sechs europäischen Ländern an: Estland, Lettland, Litauen, Finnland, Spanien und Portugal. Von diesen ist Estland nach wie vor der größte Markt, wie bereits 2018, obwohl der Abstand deutlich geschrumpft ist, da Lettland und Litauen beide ein deutliches Wachstum aufweisen.

Achtung! Kreditportfolios vom 13.08.2019

Darlehensarten

Das Kreditportfolio von EstateGuru besteht aus drei Arten von Krediten: Überbrückungskredite, Entwicklungskredite und Unternehmenskredite.

Überbrückungskredite sind kurzfristige Immobilienkredite, die dem Eigentümer das notwendige Kapital zur Verfügung stellen, bis eine dauerhafte Lösung zur Finanzierung verfügbar ist. Ein Entwicklungsdarlehen dient der Erschließung des Grundstücks und reicht von Baumaßnahmen bis hin zu Aushubarbeiten, d. h. der Entwicklung der Flächeninfrastruktur einschließlich Versorgungsinfrastruktur und Straßen. Ein Betriebskredit ist ein Hypothekendarlehen, das zur Finanzierung des Kapitalbedarfs bei einer Expansion eines Unternehmens verwendet wird und von Sicherheiten gestützt ist, die dem Unternehmen gehören.

Von diesen drei Arten sind Überbrückungskredite am beliebtesten und machen 45 % der Gesamtzahl aus, und ihr Anteil am Portfolio bleibt stabil (44 % im Jahr 2018).

Den größten Wachstumsbereich bildet die Kategorie der Unternehmenskredite mit bis zu 26 % gegenüber 19 % im Vorjahr.

Die Entwicklungsdarlehen machten 2019 einen kleineren Anteil des Gesamtportfolios als letztes Jahr aus, ausgehend von 38 % auf 29 %.

Abbildung 1: Portfolio offener Kredite (%)

Kreditbuch nach Ländern

Als Land, in dem EstateGuru gegründet wurde, bleibt Estland mit einem Anteil von 58 % an unserem Gesamtportfolio unser größter Markt. Wie jeder, der das Land besucht hat, weiß, erlebt Estland ein schnelles Wirtschaftswachstum, was sich in der Anzahl der Bau- und Entwicklungsprojekte im Land widerspiegelt. Da die Bevölkerung immer reicher wird, besteht ein echter Bedarf an neuen Wohn- und Geschäftsgebäuden, wobei insbesondere die wohlhabende jüngere Generation nach neuen oder restaurierten und renovierten Immobilien sucht, anstatt nach der etwas veralteten Architektur aus der Sowjetzeit, die einige Viertel charakterisiert.

Lettland und Litauen erleben ähnliche, wenn auch etwas weniger kräftige, Wirtschaftswachstumsschübe, was ihren größeren Anteil am Gesamtkreditvolumen ausmacht. Die Tatsache, dass wir in diesen beiden Märkten Niederlassungen eingerichtet haben, hat uns ebenfalls zu einem deutlichen Wachstum verholfen. Mit jeweils 16-19 % stellen sie nach Estland unsere beiden größten Märkte dar.

Abbildung 2: Portfolio offener Kredite nach Land (%)

Kreditportfolio nach Kreditstatus

Sowohl die Anzahl der Kredite als auch die Kreditbeträge sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen, denn die Anzahl der getilgten Kredite hat sich von 148 im Jahr 2018 auf 348 im Jahr 2019 mehr als verdoppelt.

Der Anteil von finanzierten Krediten am Gesamtportfolio ist von 98,0 % auf 89,8 % gesunken, was von einem höheren Anteil verspäteter und ausgefallener Kredite kommt (entsprechend von 0 % auf 4,8 % und von 2,0 % auf 5,4 %). Diese verspäteten und ausgefallenen Fälle sind Teil des Crowdfunding-Modells, und mit zunehmender Gesamtkreditsumme steigt auch die Zahl der insolventen Kreditnehmer. Wir verfügen jedoch über sehr robuste Prozesse zur Rückforderung dieser Kredite und der Prozentsatz liegt immer noch deutlich unter dem Branchendurchschnitt.

Abbildung 3: Kreditportfolio nach Kreditstatus (%)

Estland macht die meisten unserer Kreditausfälle aus, aber auch in Lettland gab es einige. Jedoch sind in Litauen, Finnland und Spanien keine Kredite ausgefallen.

Vor kurzem haben wir die öffentliche Versteigerung von zwei nicht bedienten Krediten in Estland erfolgreich abgeschlossen, wodurch sich der Anteil der ausgefallenen Kredite insgesamt etwas verringert hat. Das Refinanzierungsdarlehen Kiviloo Manor und das Kohila-Hypothekendarlehen sind vollständig eingezogen worden, womit eine Gesamtsumme von 623.000€ erreicht wurde.

Um mehr über unsere Risikomanagementstrategie zu erfahren und darüber, wie wir Kredite zum Schutz vor Zahlungsausfällen absichern, besuchen Sie diesen Blog.

EstateGuru Kreditportfolio Sicherheitenarten

Als Erweiterung dieser Bemühungen, unseren Investoren die bestmögliche Sicherheit zu bieten, sind 93 % aller EstateGuru-Kredite mit einer erstrangigen Hypothek besichert, was 1 % weniger als 2018 ist. Dies bedeutet, dass die Kreditnehmer von EstateGuru im seltenen Verzugsfall die ersten Ansprüche auf den Erlös aus einem Sicherheitenverkauf haben, die vom Gericht durchgesetzt werden könnten.

Abbildung 4: Rang der Sicherheiten (%)

Bei den Sicherheitenarten sehen wir eine Verschiebung gegenüber 2018, die sich an den sich ändernden Mustern der Kreditarten orientiert.

Den größten Rückgang verzeichneten Wohnimmobilien als Sicherheiten von 50 % im Jahr 2018 auf 46 % im Jahr 2019, obwohl sie immer noch den größten Anteil ausmachen.

Gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude und Einzelhandelsflächen als Sicherheiten sind der große Wachstumsbereich, der von 21 % im Jahr 2018 auf satte 27 % im Jahr 2019 anstieg und damit die zweitgrößte Art von Sicherheiten für EstateGuru-Kredite ist.

Grundstücke sind ziemlich stabil geblieben und sanken 2019 nur um einen Prozentpunkt auf 26 %, was bedeutet, dass sie auf den dritten Platz zurückfallen. Da dies die unattraktivste Sicherheitenklasse ist, freuen wir uns sehr über diese Entwicklung.

Diese Tendenz verdeutlicht, wie die angebotenen Sicherheiten den Krediten eine erhöhte Liquidität und Verlässlichkeit bescheren.

Abbildung 5: Arten von Kreditsicherheiten (%)

Projekte nach Ländern

Angesichts der Tatsache, dass der größte Teil der estnischen Wirtschaftstätigkeit in der Hauptstadt stattfindet, stellen Tallinn und seine Vororte die überwiegende Mehrheit der in Estland finanzierten Projekte dar. Zwei Drittel aller im Land finanzierten EstateGuru-Darlehen gehen in diese Region, wobei ein Rückgang von 74 % 2018 auf 67 % dieses Jahr zu verzeichnen ist. Tartu und Pärnu belegen mit 17 % bzw. 12 % den zweiten und dritten Platz.

Abbildung 6: Projektstandorte – Estland (%)

Lettland weist eine ähnliche Situation auf wie Estland, wo 63 % aller Projekte in der Hauptstadt Riga durchgeführt werden, während Jurmala mit nur 8 % aller finanzierten Projekte auf Platz zwei liegt.

Abbildung 7: Projektstandorte – Lettland (%)

Litauen weist die mit Abstand größte Vielfalt der drei baltischen Staaten auf. Während die Hauptstadt Vilnius (35 %) verständlicherweise der größte Markt für Entwicklungen ist, folgen Klaipeda (25 %) und Kaunas (21 %).

Abbildung 8: Projektstandorte – Litauen (%)

Fazit

Mit über 136 Mio. EUR an Krediten, die bisher finanziert wurden, sieht das Kreditbuch von EstateGuru besser aus als je zuvor. Wir haben einige große Pläne für das nächste Jahr, von der Erweiterung der Länderzahl, in denen wir tätig sind, bis hin zu einem ehrgeizigen Einstellungs- und Entwicklungsplan, um das führende Ökosystem der Immobilienfinanzierung und des Vermögensmanagements zu werden. Dies geschieht, um den EU-Immobilienfinanzierungsmarkt zu vereinheitlichen und ihn effizienter und transparenter zu gestalten.

BEARBEITET AM 16.08.2019

Änderungen: Alle Grafiken wurden überarbeitet, um das offene Portfolio anstelle des Gesamtportfolios darzustellen. Dies bedeutet, dass getilgte Darlehen aus der Gleichung herausgenommen wurden. Wir haben den Eindruck, dass diese Änderung den aktuellen Status des Kreditbuchs genauer wiedergibt.